核心提示
　　在過去的短短兩三年間,隨著綠地、萬達、萬科等聲名顯赫的地產“大鱷”在省城濟南頻頻出手,“城市綜合體”開始闖進人們的視野。而接下來濟南市16個在建或正在籌劃建設城市綜合體,更將省城商業地產市場推進了“城市綜合體時代”；與此同時,各地級城市如青島、煙臺、威海、濰坊、臨沂等也已經有城市綜合體開工建設,匯成了這場商業地產轉型的“大合唱”。
　　在這場氣勢磅礴的“大合唱”中,有這樣幾段章節是需要人們留心傾聽的:走在市場經濟前沿的溫州商人避開萬達、萬科、保利等商業地產大鱷埋頭逐鹿一二線大城市地產市場,在遍布齊魯大地的三四線城市中演奏著他們精心譜就的樂章。這支專注于營造小型城市綜合體的商業軍團,憑借自己的經濟實力、市場經驗,并以他們擅長的抱團運作方式大舉涌入,以席卷之勢在山東乃至全國范圍內刮起一陣極具溫州風格的“小型城市綜合體”旋風。
　　□本報記者　胡近東　通訊員　馮魯哲
　　溫商6年建50座綜合體
　　濟南溫商對城市綜合體的關注,始于2007年。剛剛成立的濟南市溫州商會甫一成立,就在相關文件中提出了“城市綜合體”的概念,并準備在6年時間里建設50座城市綜合體。
　　如今3年多時間過去了,溫州商會已經在山東省的三四級城市完成了十四五個中小型的城市綜合體的建設。其中,濟南繽紛五洲、壽光繽紛五洲、萊西繽紛五洲、日照繽紛五洲、青州中都財富廣場、兗州的世紀銀河廣場、高密城市之光·溫州精品淘寶街、汶上的圣澤廣場、章丘香港街、商河星都財富廣場等都都是形式和層次不同的具有城市綜合體性質的商業地產項目。
　　運作城市綜合體的嘗試,是溫州商幫從經營傳統商業到運營城市綜合體的一次整體性產業升級。
　　據濟南市溫州商會會長夏三忠介紹,溫州人過去是為了給自己的商業活動配套,經常在經商所在的城市建一個批發市場,到后來他們逐步過渡到建商業步行街、商業一條街,隨著他們經濟實力的提高和商業項目運作經驗的積累,逐漸過渡到了建城市綜合體階段。這是一個自然而然的提升過程,而不是簡單的投機行為。當然,溫州商人善于發現商機、利用商機和相互學習的特點,無疑推進了這個轉型提升的進程。
　　慧眼獨具:縣級城市受青睞
　　近年來國家對房地產產業采取了嚴格的調控政策,土地供應與需求的矛盾十分突出,一二線城市地價飛漲,動輒十數億元的資金門檻,對完全靠自身資本積累搞地產項目開發的溫商構成巨大壓力。
　　但是善于變通的溫州商人從來都不會固守教條,他們總會量體裁衣找到一條適合自身發展的商業之路。放眼地市級和縣級市場,展現在他們面前的是一片廣闊的天地,而這也恰恰是像大連萬達這樣的商業地產大鱷不曾觸及的領域。在這里,溫州人資金實力和對區域經濟的熟知與長期在基層市場打拼所積累的商業經驗,讓他們在地級市和縣級城市的的城市綜合體建設方面如魚得水。與此同時,目前溫州人所掌握的商業品牌,如金利來、利郎、美特斯邦威、奧康等也有著向縣級城市擴張的強烈沖動,這形成了溫商進軍縣級城市綜合體的合力。
　　夏三忠認為,從另一個角度講,在眾多縣級城市里,以商業為中心的第三產業的發育水平還有待提升。在這些城市里,商業的形式還是底商加住宅,這樣的商業形態,除了能勉強保值之外,投資回報根本無從談起。所以在當前的縣級城市建設中,很有必要通過綜合體的規劃和建設,來提升當地的城市形象和經濟發展水平。對于土地資源日益緊張的大部分城市來說,城市綜合體無與倫比的“集聚效應”是實現土地價值最大化的一種形式,而一個具有良好商業功能的綜合體,一可帶動當地的就業,促進業態的提升,拉動當地的消費,提升當地的城市形象和經濟發展水平,二可以使當地的第三產業的品牌逐漸地做大做強。
　　在夏三忠看來,一座城市綜合體的存在,是一座城市經濟發展的引擎,更是貫徹科學發展觀的成果。
　　訂單模式:溫商品牌的盛宴
　　溫州商業神話中的一項重要內容就是,眾多溫州商人隨著事業的成長大多成為某一行業的商業翹楚,擁有大量國內外知名品牌代理權,而這正是商業地產項目招商的重點目標。于是,溫州商業地產商人在開發項目過程中配置上下游業態時,坐地擁有了一個可以按照需求隨時取用的商業資源。由于溫州特殊的鄉情文化底蘊,商業地產項目開發商在面向遍布各地的老鄉們進行過商業地產項目推廣時,就可以省去大量的項目認知和推介成本。而對于那些有擴編網絡終端的品牌代理商而言,有一批專注于開發商業地產的老鄉上門招商,則是正中下懷的美事。
　　這種相互都有強烈商業訴求合作模式,正在以其“溫州籍商業地產開發商+溫州籍品牌代理商”的鮮明特色,成為一種溫州商人群體特有的“訂單式商業地產”開發模式,一如當年商業地產商大連萬達與全球著名零售企業沃爾瑪攜手合作情形。這種模式的形成與成熟,使溫州商幫在各地開發商業地產項目的成功率大大提高。