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29日,濟(jì)南房地產(chǎn)交易大廳內(nèi),等待交易的市民正在排隊(duì)等候。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者　左慶　攝

　　記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格最近一路上漲,但成交量卻逐月下滑。對(duì)此,有房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家分析稱(chēng),高企的房?jī)r(jià)是由消費(fèi)需求不斷釋放造成的,但是由于不少房主加價(jià)惜售,加上濟(jì)南的二手房購(gòu)買(mǎi)者多是以剛需和改善性住房為主,造成了目前濟(jì)南二手房市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”的局面。

　　10個(gè)月的時(shí)間房?jī)r(jià)漲了6000元

　　標(biāo)價(jià)300萬(wàn)元,出售濟(jì)南環(huán)山路一套189平米的房子。10個(gè)月后,濟(jì)南市民柳女士感覺(jué)虧了100萬(wàn)。“當(dāng)時(shí)兒子留學(xué)回來(lái)在上海工作,需要在上海購(gòu)房,去年8月份,在網(wǎng)上找了幾個(gè)二手房專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站,把售房信息掛了出去。”柳女士告訴齊魯晚報(bào)記者,她最終以300萬(wàn)元的價(jià)格將房子售出,但現(xiàn)在同地段的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到了每平方2.2萬(wàn)元。

　　在濟(jì)南某政府機(jī)關(guān)工作的馬女士說(shuō),她在網(wǎng)上掛出的房子價(jià)格也漲了不少。去年4月份,她在濟(jì)南歷山路上換購(gòu)了一套140平方米的高層三居室。由于長(zhǎng)期閑置,她就想賣(mài)掉或者租出去,聽(tīng)說(shuō)之前剛有人賣(mài)過(guò)一套同樣的房子,價(jià)格是230萬(wàn)元,于是不假思索加了28萬(wàn),掛了258萬(wàn)的銷(xiāo)售價(jià)格和每月5000元的租金價(jià)格,對(duì)外租售。

　　馬女士稱(chēng),剛開(kāi)始,中介認(rèn)為258萬(wàn)元太高,認(rèn)為能賣(mài)到230萬(wàn)就不錯(cuò)了,都要求降價(jià)出售。但是從今年三四月份開(kāi)始,不少中介都搶著打電話說(shuō)要帶人看房子,馬女士覺(jué)得再賣(mài)258萬(wàn)元有些虧,于是提高到270萬(wàn)。即便如此,不少購(gòu)房者仍然表現(xiàn)出了急切的購(gòu)房欲望,但馬女士考慮到最近二手房的價(jià)格在漲,她還是決定先不賣(mài)了。

　　惜售直接帶來(lái)了房源稀缺。最近一直在看房的劉先生注意到,實(shí)際上市區(qū)的代售房源非常緊缺,所有中介手里翻來(lái)覆去就是那么幾套房,房源成了最稀缺的資源。很多業(yè)務(wù)員為了刷單,經(jīng)常含糊其辭,騙客戶去看房,實(shí)際客戶已經(jīng)看過(guò)這套房子,他們的目的只是增加自己的業(yè)務(wù)量。另外,有業(yè)內(nèi)人士介紹,受政策調(diào)控影響,在濟(jì)南市場(chǎng)上,幾乎再也找不到曾經(jīng)遍地的炒房族,這也是房源稀缺的原因之一。

　　“看過(guò)的20套房子,只有2套實(shí)際成交”

　　雖然濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格一路上漲,但實(shí)際成交量卻逐月下滑。公開(kāi)資料顯示,3月份濟(jì)南市二手房網(wǎng)簽7529套,4月份網(wǎng)簽7034套,5月二手房網(wǎng)簽6297套,成交量放緩,房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)。3月濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了0.8%,4月環(huán)比上漲0.4%,5月環(huán)比上漲0.3%。濟(jì)南搜房網(wǎng)二手房總監(jiān)張洪慶也印證了這一趨勢(shì),他說(shuō),搜房網(wǎng)二手房成交量3月份環(huán)比增長(zhǎng)600%(2月份春節(jié)),4月環(huán)比下降5%,5月下降10%,6月下降20%。“這是消費(fèi)需求不斷釋放造成的,按照規(guī)律,預(yù)計(jì)8月底會(huì)跌到最低值,9月份重新啟動(dòng)新一輪房?jī)r(jià)浮動(dòng)。”

　　濟(jì)南市民李先生認(rèn)為,“有價(jià)無(wú)市”的情形已經(jīng)在濟(jì)南二手房交易中普遍存在。李先生因?yàn)闇?zhǔn)備要二孩,想把目前家里居住的一套70平米的老房子在市中心換購(gòu)一套130平米的三居室。他多方打聽(tīng)后發(fā)現(xiàn),在歷下區(qū)的核心區(qū)域要購(gòu)買(mǎi)一套符合要求的房子,均價(jià)在2萬(wàn)元上下,總房?jī)r(jià)要接近300萬(wàn)元。還有一些房東將單價(jià)調(diào)到了3萬(wàn)元一平米,價(jià)格在300萬(wàn)-400萬(wàn)元之間。

　　不過(guò),李先生介紹,在他半年內(nèi)看過(guò)的接近20套房子中,只有兩套房子最終成交,有18套都是很華麗的高價(jià),看房的不斷,真正購(gòu)買(mǎi)的卻寥寥無(wú)幾。“有300萬(wàn)元可以到高新區(qū)買(mǎi)別墅了,真正有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的,誰(shuí)會(huì)買(mǎi)一套老舊的二手房?”李先生說(shuō)。

　　多為改善居住環(huán)境
一夜暴富的并不多

　　記者調(diào)查了解到,房?jī)r(jià)上漲,在濟(jì)南市區(qū)一套像樣的三居室房子動(dòng)輒兩三百萬(wàn),卻沒(méi)有帶來(lái)賣(mài)房者的暴富。高房?jī)r(jià)下,為改善住房換購(gòu)的越來(lái)越多,賣(mài)房致富的幾乎找不到。

　　濟(jì)南市民陳先生的父母居住在泉城廣場(chǎng)附近的一個(gè)單位宿舍,房子面積約130平米。由于這套房子父母居住多年,地理位置、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等各方面都不錯(cuò),隨著父母年紀(jì)漸長(zhǎng),越來(lái)越需要兒女照料,春節(jié)后他們將這套房子掛到網(wǎng)上出售,然后準(zhǔn)備在自己居住的小區(qū)換購(gòu)一套三居室。

　　最近,這套房子最終以300萬(wàn)元的價(jià)格成交。陳先生說(shuō),300萬(wàn)元到手卻沒(méi)有暴富的感覺(jué),因?yàn)樗�在賣(mài)房的同時(shí),也在四處籌措資金。他要購(gòu)買(mǎi)的也是一套二手房,總價(jià)接近400萬(wàn)元,賣(mài)房后他不僅沒(méi)賺到錢(qián),還要多拿近100萬(wàn)元。他說(shuō),他的房東將房子出售后,是為了在上海給子女添置住房,在濟(jì)南賣(mài)出這套近400萬(wàn)元的房產(chǎn)后,到上海購(gòu)房還要再添500萬(wàn)元。

　　陳先生說(shuō),在濟(jì)南他先后購(gòu)置了四套住房,父母一套,岳父母一套,自己一套,兒子婚后一套,總房?jī)r(jià)按照市值計(jì)算接近1000萬(wàn)元,但是卻絲毫找不到暴富的感覺(jué),反而覺(jué)得經(jīng)濟(jì)上很緊張,買(mǎi)一次房,父母和兄弟姐妹家里就被洗劫一空。他唯一能感受到的,就是居住條件得到了明顯改善。

　　鏈家濟(jì)南環(huán)山路店商圈經(jīng)理王冠中告訴齊魯晚報(bào)記者,目前濟(jì)南市民二手房購(gòu)買(mǎi)者主要還是以改善型和剛需為主,“以三居室為主,集中在90平到150平,還是自己住。”張洪慶說(shuō),搜房網(wǎng)二手房也多數(shù)以剛需和改善型為主,“沒(méi)有發(fā)現(xiàn)炒房現(xiàn)象。”

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)：

　　一二線樓市反轉(zhuǎn),風(fēng)險(xiǎn)要正視

　　據(jù)《鳳凰財(cái)經(jīng)》報(bào)道,進(jìn)入到2016年6月份,北京樓市一改之前“一房難求”的火爆景象,二手房交易萎縮,價(jià)格松動(dòng),商品房銷(xiāo)售面積漲幅回落。有學(xué)者和機(jī)構(gòu)分析,這或許說(shuō)明2016年上半年這一輪的樓市暴漲已經(jīng)到頂。

　　清明期間北京新房成交超去年兩倍。(資料片)

　　對(duì)此,在近日的第十屆夏季達(dá)沃斯論壇期間,華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康表示,不能說(shuō)一線城市房?jī)r(jià)到頂了,只是迅猛上漲的局面有所收斂。　　

　　6月28日,賈康在接受新華網(wǎng)思客專(zhuān)訪時(shí)表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)是明顯分化的,冰火兩重天。賈康提到了樓市中的一個(gè)新現(xiàn)象是,冰火界限比較模糊,原來(lái)認(rèn)為冰的二線城市跑到火的地方去了。一線城市太熱,不能不做更嚴(yán)厲的限購(gòu),二線城市的趨勢(shì)是迅速靠近一線城市。現(xiàn)在二線城市要做觀察,原來(lái)是冰可能很快轉(zhuǎn)成火,不能簡(jiǎn)單地按照千篇一律去庫(kù)存的要求。只有三四線城市現(xiàn)在還普遍認(rèn)為存量比較大。

　　對(duì)于“一線城市房?jī)r(jià)到頂”的說(shuō)法,賈康給出了否定回答。“不能說(shuō)一線城市房?jī)r(jià)到頂了,只是迅猛上漲的局面有所收斂。”他表示要具體問(wèn)題具體分析。

　　對(duì)此,安信首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文分析稱(chēng),盡管在全國(guó)范圍之內(nèi)小學(xué)人數(shù)的增長(zhǎng)都是負(fù)值,但是在一線城市小學(xué)在校人數(shù)的增速一直維持4%甚至是5%。這表明一線城市吸納了大量的年輕勞動(dòng)力,這種人口趨勢(shì)的變化推動(dòng)了一線城市對(duì)住房、學(xué)區(qū)房旺盛的需求；并且從人口的趨勢(shì)來(lái)看,一線城市住房需求的增加在2020年之前不見(jiàn)得會(huì)結(jié)束。

　　另外,在賈康看來(lái),股市是一個(gè)整體的行情,牛市或熊市兩者擇其一,但樓市一定要分開(kāi)看。因此,2016年的樓市不會(huì)像2015年的股市一樣,不存在暴漲到暴跌的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于如何去庫(kù)存,賈康提到,意愿中是農(nóng)民工進(jìn)城來(lái)購(gòu)買(mǎi)這些庫(kù)存,但實(shí)際上主體的農(nóng)民工部分可能沒(méi)有支付能力,所以在三四線城市要吸引農(nóng)民工住有所居,成為常住居民,這個(gè)去庫(kù)存的過(guò)程一定要配上政策杠桿,把存量變成共有產(chǎn)權(quán)房甚至公租房,這才能達(dá)到順利地吸納農(nóng)民工在三四線城市定居而去庫(kù)存的意愿。這都要具體分析,要一地一策、一城一策。

　　專(zhuān)家稱(chēng),樓市價(jià)格瘋漲對(duì)樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展來(lái)講并不是一件好事情。市場(chǎng)需求在不斷透支,樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加,市場(chǎng)始終還會(huì)因此而進(jìn)行調(diào)整。（據(jù)澎湃、財(cái)新）

　　（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者　安文　劉帥）