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　　近日，濟南市國土資源局罕見地集中掛牌出讓30宗土地，總面積超過3000畝。省城不少開發商表示，這次掛牌的時間其實比數量更值得關注，因為標志供地模式的轉變：今后企業參與熟化土地，最終的開發權卻有可能在拍賣中被搶走。

　　多數只是走走程序

　　剛剛經歷了一場創紀錄的土地拍賣大戰，6月30日，濟南再次大規模供地，罕見地一次性推出30宗。難道要上演新一輪搶地大戲?

　　省城一家房企的相關負責人7月1日告訴記者，這輪供應的土地與之前的凈地不同，多數早已“名花有主”，只是走走招拍掛程序而已。不會像唐冶那樣引得房企砸錢互掐，而是以底價成交為主。

　　海晏門項目雖然尚未完成出讓，但規劃早已成型。記者趙國陸配圖

　　還有地產圈內人士透露，這批掛牌的土地以老城區舊改、棚改項目為主，早已被房地產企業提前鎖定，投資實施了前期土地熟化(出資征收拆遷原有建筑，使土地變成可開發的凈地)。

　　比如，天橋區三孔橋街西側、津浦鐵路東側、盛世名門北側的仁豐紡織公司改造項目，今年6月1日就已經開始簽署房屋征收補償協議。據業內人士透露，該地塊熟化人為山鋼地產。

　　另外，田園新城4宗土地，大約430畝，為天鴻地產的“后院”;轉山西路東側3宗土地，則是融建地產的財富中心項目后續用地;世紀大道北側4宗土地大約518畝也是融建地產投資熟化的，是中新智慧城的一部分;華山片區的土地則全是中海地產的。

　　再不掛牌就晚了

　　這些房企是怎么做到快人一步，提前鎖定土地的呢?

　　據記者了解，此前對于土地熟化，濟南實行的是“唯一熟化人”政策，全國獨一份的“一二級市場聯動”。在開發某個地塊之前，先通過招標的方式，確定愿意出資熟化土地并開發建設的企業。如果在第一輪招標中競得了熟化資格，后期凈地掛牌轉讓時，將作為唯一競買人參與拍地。其他企業就算有心，也沒資格來競拍。

　　也就是說，開發商只要拿到了前期投資熟化土地資格，到了拍地這個環節，只需坐等“二次公告”。這就是很多土地“底價成交”的真實原因。

　　不過，2015年5月18日，濟南市政府出臺了《關于規范社會資金參與土地熟化工作的意見》，規定不再實行“唯一熟化人”的老辦法，土地熟化階段仍然向企業招標，但完成熟化之后，要把凈地交給政府，組織完全意義上的競拍，其他開發商也可以參與。這個文件同時規定，該政策出臺前已經實施“唯一熟化人”的項目，如果到2016年6月30日尚未完成熟化掛牌出讓，就需要重新簽訂協議，執行新政策。

　　這30宗土地多數已按“唯一熟化人”制度熟化，因此，可以說6月30日就是掛牌出讓的“大限”。

　　新政可能推高房價

　　雖然新政策規定，如果前期實施了土地熟化，在競拍中又出局了，企業可以依前期投資總額，從政府拿到最高15%的投資回報。但對參與土地熟化的開發商來說，新政策的實施，意味著“到嘴的鴨子”有可能被別人搶走，風險很大。

　　“前期土地熟化時，企業就得做好規劃策劃方案，甚至同步建設安置回遷房，整個地塊基本上等于量身定制，其他的房企一般不好摻和�！睋�業內人士介紹，這種半路殺出個程咬金的情況應該很少出現，“但按照新政，確實存在地被別人搶走、只拿15%回報的可能性�！�

　　搶地難度大，那么搶熟化項目難度會小嗎?濟南一家房企的相關人士告訴記者，他們曾有意參與土地熟化，但是終究嫌門檻太高而放棄�！拔覀兛春玫捻椖看蠹s80畝，位于市區黃金地段，不管是貨幣補償還是回遷安置，成本很高。算了一下賬，大約得10個億。熟化周期兩年，順利的話兩年之后開工才能回收資金。萬一遇到釘子戶，可能三年都拆不完，風險就大了。”

　　有業內人士表示，新政的實施，可能會推高房價。在唯一熟化人制度下，開發商拿地成本低，現在有了被別人拍走的可能，甚至上演搶地大戰，地價如果被拉高，成本最終還得轉移到房價上。