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本報記者 劉帥 張玉巖

寫字樓物業(yè)費高、 公攤高等因素都是影響寫字樓市場的原因， 也有業(yè)內(nèi)人士表示， “關(guān)鍵不是稅費， 而是需求量少。 ”

某二手房銷售網(wǎng)站區(qū)域總監(jiān)王德 （化名） 告訴記者， 濟南著名商圈泉城路上的寫字樓都不是很景氣， 有的寫字樓銷售周期高達10 年“ 。主因在于泉城路沒有形成辦公聚集區(qū)。 ”王德說“ ，寫字樓的需求量不是很大， 而推出的樓盤比較多， 像是西客站有的寫字樓50% 都在空置， 市區(qū)寫字樓能入駐80% 就算是很不錯的了。 ”

同時， 寫字樓的二手房交易也很疲乏。 “這主要是因為寫字樓的需求量并不大， 而樓房庫存體量卻不小。 ”王德說。 大多數(shù)企業(yè)都選擇租賃寫字樓，所以寫字樓的交易頻率并不是很高， 一些寫字樓賣不出去的，就變成開發(fā)商自持， 一邊對外出租， 再尋找合適的機會把寫字樓賣出去。

與住宅相比， 二手房寫字樓交易之后， 需要繳納營業(yè)稅、 土地增值稅和契稅。 營業(yè)稅是交易差額的20%， 如果沒有發(fā)票， 則需要繳納全額5 . 6%的營業(yè)稅。 土地增值稅則是由稅務(wù)部門進行核算， 繳納增值30%到60%的稅款。“寫字樓增值越高， 繳納的稅款越多， 不過寫字樓的價格一直比較平穩(wěn)。 ”王德說。

房地產(chǎn)行業(yè)研究人員李麗麗告訴記者， “寫字樓的公攤比較高， 30%左右， 物業(yè)費十分昂貴， 甚至能達到八九元一平一個月。 住宅的物業(yè)費貴的也就2元一平一個月。 這也是中小企業(yè)選擇住宅作為辦公場所， 寫字樓難賣的原因之一。 ”

王德告訴記者， 雖然寫字樓的稅費高， 但最為關(guān)鍵的還是需求量少。 張強告訴記者，“截至 4 月底， 寫字樓去化周期18個月， 公寓可能是30個月， 但最近可能出現(xiàn)新的變化。 ”

行業(yè)研究人員李麗麗 （化名） 告訴記者， 保守估計， 濟南寫字樓庫存量至少100萬平米， 每年濟南寫字樓銷售五六十萬平。“今年上半年寫字樓市場銷售的達到40萬平左右， 新增庫存80萬平左右。 銷售的40萬平還包括之前積壓的庫存， 庫存壓力還是比較大的。 ”

“市場未來將會繼續(xù)以去庫存為主， 隨著CBD的建設(shè)， 大批商業(yè)用地的出讓， 濟南寫字樓未來供應(yīng)還會增加。 濟南寫字樓價格走勢一直比較穩(wěn)定，隨著住宅市場價格過熱， 部分投資轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觯?預(yù)計市場價格不排除出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 ”鏈家濟南新房事業(yè)部分析師對記者表示。