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由于是小高層,公攤小、出行方便,濟南市高新區齊魯文化創意基地里面寫字間一房難求。但是面積較大的房間由于整體租金高,使得較小經營者望而卻步。齊魯晚報·齊魯壹點記者 左慶 攝
7月中旬,國家統計局發布數據顯示,濟南的新房價格已經連漲11個月,但與住宅火爆場面形成鮮明對比的是濟南寫字樓均價幾乎變化不大,甚至出現寫字樓四五年未售完的狀況。近日,齊魯晚報記者采訪多家寫字樓,發現其均價也遠低于周邊住宅。
投資失利，買了寫字樓遭遇大降價
租賃濟南市山大路某寫字樓的胡海(化名)告訴記者,自己公司從事軟件開發,他在山大路科技市場附近租了3套59平的寫字樓,一套用于招待客戶、一套做研發、一套做售后。2800元一套租金。“房主購買最早的一套,均價達到2萬多元,后來一套價格降到1萬4千元�！�
同樣購買該樓盤的業主張莉莉(化名)告訴記者,該寫字樓2011年開盤價格為2萬4千元左右,自己購買一套40平,總價95萬�！皟r格不斷下降,到2014年價格已經降到1萬4千元,59多平,總價才在85萬左右�！�
近日,記者撥打該寫字樓電話時,銷售人員告訴記者,該寫字樓還剩余不多的房源,“56平的,價格在13000左右。確實便宜了不少,之前最高價曾達到2萬4千元左右�！痹撲N售人員告訴齊魯晚報記者,月租能達到3000元。
張莉莉卻告訴記者,目前40平的租金為1800元每月,59平的租金在2200元每月,按照這個價格,自己光回收購房款都得幾十年,更別說掙錢了,“我已經賣了很長時間了,都沒有賣出去�！�
對于上述樓盤,房地產行業研究人員李麗麗(化名)告訴記者,“一開始定價24000元這明顯是對寫字樓市場進行了高估�！�
一位知情人士告訴記者,濟南寫字樓市場四五年未銷售完的樓盤確實也存在很多。該知情人士告訴記者,歷下區某商業地產寫字樓3年銷售面積只占到其十分之一。為了促銷,房產也推出較大優惠幅度,購房享5萬抵10萬優惠。另外一位知情人士張強(化名)告訴記者,上述該商業地產公寓和寫字樓銷售額達到7000萬元左右�！皩τ谠撝放迫绱舜箜椖縼碚f,寫字樓成績確實表現一般。”張強告訴記者。
新盤入市，成交量上升但價格未漲
張強告訴記者,今年濟南寫字樓整體銷售形勢要好于去年�！吧习肽晟虡I地產銷售額達到120億元。2013年銷售額是140億元,2014年150億元,2015年160億元�！�
具體到商業地產中的寫字樓的銷售額,2013年為53億元、2014年為57億,2015年為71億元�！�2016年上半年寫字樓銷售額至少占到商業地產的一半,也就是60億元。增長還是較為明顯的。”張強說。
據克而瑞研究中心統計,銀豐財富廣場以上半年9億銷售額奪得上半年濟南寫字樓市場銷冠。一位知情人士告訴記者,上半年購買者均為大客戶,“其中一個大客戶就買了一幢樓。受到大客戶歡迎主要原因是位置靠近濟南市委、市政府辦公駐地龍奧大廈,臨近山體,環境較好且安靜,設備設施都是配備的國際品牌,定位較為高端,符合大客戶的要求�！�
漢峪金谷銷售人員告訴記者,總建筑面積約420萬平。在其宣傳頁上,記者看到,其已簽約金融機構和總部企業多達三十余家。包括齊魯證券、山東海洋投資、山東廣電網絡集團、山東晨鳴投資有限公司、興業銀行等。
張強告訴記者,濟南相比杭州民營經濟發展較落后,中小企業活躍度一般,有的寫字樓就專門針對大客戶、大的國企�！叭绻皇谴罂蛻�,寫字樓不好的樓層和位置將十分難賣。”
雖然今年成交量上來了,但濟南寫字樓價格一直未出現較大的變化。今年上半年寫字樓均價在10450元左右。2013年、2014年在11100元左右,2015年價格在11465元左右。“上半年價格較2015年有所下降,主要是成交結構的影響,成交樓盤大多不在核心區域�！睆垙姼嬖V記者,成交量較大的一個原因是集中網簽。鏈家新房事業部分析師也稱,近期由于魯商國奧城等寫字樓集中網簽使得成交量迅速上漲。
“寫字樓庫存量比較大,4月份由于某寫字樓入市,價格相對較低使得整體均價出現較大幅度下滑�！睆垙娬f。
空置率高，每層就一兩個單位在辦公
來自鏈家的數據顯示,濟南寫字樓去庫存周期遠遠超出18個月。“市場未來將會繼續以去庫存為主,隨著CBD的建設,大批商業用地的出讓,濟南寫字樓未來供應還會增加,濟南寫字樓價格走勢一直比較穩定�！辨溂覞闲路渴聵I部分析師對記者表示。
與濟南去庫存周期較長相比,全國經濟較為發達省份省會去周期也較長。據錢江晚報報道,2010年到2014年,杭州寫字樓均價基本都在2萬元/平方米以上,到2015年杭州的寫字樓跌破2萬元/平方米,達到18650元/平方米。2015年杭州新增寫字樓供應量145萬平方米,而全年的成交量只占新增供應的1/3。
據新華社報道,全國許多城市也面臨商業地產高空置率的壓力。中國指數研究院常務副院長黃瑜分析,目前成都、沈陽、重慶、天津等二線城市的寫字樓空置率均超過30％,明顯高于其他城市；部分城市的短期商辦庫存已經超過住宅,如2016年5月成都的商辦可售面積為1007萬平方米,而同期住宅庫存僅為749萬平方米。
濟南的寫字樓入駐率怎么樣呢?近日,在泉城路上某寫字樓售樓處,客戶經理告訴記者,該項目目前的均價2.1萬/平方米左右,從2012年就開始對外銷售�？蛻艚浝斫榻B,目前只剩下B棟和C棟的兩三層沒有賣出去。
盡管售樓處工作人員表示寫字樓的入駐率比較高,不過記者在該寫字樓B棟發現,大多數樓層都是只有一兩個單位在辦公,甚至出現整層樓都沒有一間辦公室正在使用的情況。
在5層,記者發現樓梯口的指導牌上幾乎是空的,寫字樓辦公室還保持著毛坯狀態。6層也只有一家單位租用了三間辦公室,其他辦公室都是毛坯狀態。越往高層,出現空置的情況要稍微少一些,但是整體來看,整個寫字樓的入駐率在50%左右。
現在寫字樓難賣,為何有些房地產公司還在建呢?“對于商住比,政府是有要求的,建好了商業地產,雖然當時入駐率不高,但人員是有流動性的,隨著住宅地區人口聚集,商業地產的需求也會增多�！睆垙姼嬖V記者,“再者,某些城市為了營造良好的形象,會作為拿地條件,讓部分開發商必須開發商業地產或者寫字樓等�！睆垙姼嬖V記者。
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