久久99久久99精品中文字幕-久久国产欧美国日产综合精品-久久精品免费一区二区-久久这里只有精品首页

　　二手房買賣，是房地產(chǎn)中介最主要的業(yè)務(wù)。在樓市火爆的當(dāng)下，房屋中介的日子過得怎么樣呢？房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收入真的很高嗎？買賣二手房，有哪些中介常用的套路需要避免？即日起，本報推出“房產(chǎn)中介江湖”系列報道，帶您走近中介這個行業(yè)，走近房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一群體，以此展現(xiàn)當(dāng)下火爆又瘋狂的二手房市場。

　　濟(jì)南東部樓市出現(xiàn)近乎瘋狂的漲勢，伴隨新樓盤價格的提高，二手房房價也開始水漲船高。二手房的銷售是房產(chǎn)中介的主要收入來源，房價出現(xiàn)如此波動，提高成交量的同時，也增加了一些不確定因素，讓中介更加不好干。面對越來越嚴(yán)峻的競爭形勢，各家中介也都使出渾身解數(shù)，想在市場上多分一杯羹。

　　一家門店幾個月內(nèi)四五個違約房主

　　這一段時間，濟(jì)南人討論最多的可能就是房子，東部大幅上漲的房價，抽簽選房中簽像中了獎，這些都在一次次刺激著人們的神經(jīng)。其實，不僅是新房，二手房的交易也呈現(xiàn)出了多年未有的火爆。“成交量比去年至少增了一倍”，漢峪片區(qū)一家房產(chǎn)中介的工作人員小張粗略統(tǒng)計了一下，得出這么個結(jié)論。

　　同新房一樣，東部二手房的房價也在飛速上漲。“我們這個小區(qū)，一套一百平米的房子，去年賣和今年相差得五六十萬”，中海紫御東郡門口，一家中介工作人員許先生一邊說一邊提高了聲調(diào)。在他看來，價格漲得太高，對于中介來說并不是什么好事：“在價格上漲這么快的時候，房主如果不等錢用，一般都會觀望一段時間，這就讓我們可賣的房源變得越來越少。”

　　價格快速上漲的二手房市場，已經(jīng)完全掌握在了賣家手中。就這幾個月，小張所在的店里已經(jīng)出現(xiàn)了四五個違約的房主了。合同簽了，定金交了，房主寧愿掏兩倍定金，也不肯再賣了，“都是房價上漲過快鬧得唄，房價一天一變，房主這邊掏2萬定金，回頭就能多賣出10萬，這樣一般人都會選擇違約。”

　　小張從業(yè)只有1年多，從來沒有見過這樣的情況，這幾天，他正在為一樁違約的事情發(fā)愁：“買家已經(jīng)付了首付辦理了網(wǎng)簽，房子都已經(jīng)提前入住，但是賣家后悔了，不打算賣了”。小張說，按照合同約定，這種情況下，房主需要支付給買家20%的違約金，總共20多萬，但這樣也擋不住房主違約的決心。“如果房主現(xiàn)在賣的話，他能多賣30萬，因此即便是違約了也合算。”

　　“越是這個環(huán)境下，我們這個工作越不好做呀”，小張說，房主頻繁跳價，讓他們很難跟買家溝通，有時候看起來很靠譜的房子，最后不一定能成交。而且，房源緊缺，成交周期變短，讓中介的競爭變得更加激烈。“有時候一套房子幾小時就成交了，因此之前的宣傳、推介，變得更加重要。”

　　環(huán)山路上，兩個品牌的中介店面挨在一起做生意。近兩年來，濟(jì)南房地產(chǎn)中介市場迎來新一輪洗牌。齊魯晚報·齊魯壹點 記者戴偉攝

　　市場整合洗牌，大品牌趕跑“夫妻店”

　　火爆的成交量下，濟(jì)南房地產(chǎn)中介市場暗流涌動，擴(kuò)張、吞并、整合、抱團(tuán)，中介公司近兩年大動作不斷。濟(jì)南房地產(chǎn)中介市場格局迎來新一輪洗牌，大品牌開疆拓土收購，新生力量異軍崛起，本土品牌穩(wěn)中求進(jìn)，個人小店逐步被淘汰。

　　“這兩年濟(jì)南房地產(chǎn)中介市場經(jīng)歷了比較大的調(diào)整和整合，在原有基礎(chǔ)上新進(jìn)入幾家大品牌，又整合了幾家原有的品牌，整個行業(yè)格局變化不小。” 濟(jì)南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長張學(xué)升說。

　　張學(xué)升介紹，近兩年，鏈家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)、眾華地產(chǎn)等外來大中介品牌在濟(jì)南迅猛發(fā)展。“鏈家從去年9月進(jìn)入濟(jì)南市場，到今年9月正好滿一年，一年時間鏈家在濟(jì)南開了117家店；同樣是去年8月，21世紀(jì)不動產(chǎn)旗下的七八家加盟商，抱團(tuán)成立了山東中柱地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，現(xiàn)在已將近100家門店；眾華地產(chǎn)到濟(jì)南后，也已開了好幾十家店。”

　　其中，鏈家布局濟(jì)南市場，是在“吞并”濟(jì)南本土房地產(chǎn)中介孚瑞不動產(chǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。9月1日，鏈家宣布與濟(jì)南孚瑞不動產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作。鏈家官方消息稱，目前孚瑞不動產(chǎn)旗下門店有35家，專業(yè)員工500余名。在濟(jì)南房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，孚瑞在直營領(lǐng)域排名第一。雙方合并后，孚瑞不動產(chǎn)將啟用鏈家品牌標(biāo)識。

　　“在我們進(jìn)去濟(jì)南之前，濟(jì)南中介公司的最大特點就是以加盟為主，直營的比較少。直營領(lǐng)域中，排名第一的就是孚瑞不動產(chǎn)，于是我們選擇了跟孚瑞合作。”鏈家網(wǎng)濟(jì)南站主編羅貴洋說。

　　除了傳統(tǒng)大品牌大舉進(jìn)入濟(jì)南市場，打著“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”旗號的新興力量也在濟(jì)南異軍突起，房天下就是其中的代表力量。“房天下的前身搜房網(wǎng)進(jìn)入濟(jì)南的時候，打出了低傭金和去門店化的口號，給濟(jì)南房地產(chǎn)市場帶來不小恐慌。”張學(xué)升說。

　　在大品牌和新興力量的沖擊下，受影響最大的，是濟(jì)南的那些小中介店。“之前濟(jì)南大街小巷里開滿小夫妻中介店，經(jīng)過這輪洗牌以后，這些小店因為沒有品牌支撐、操作流程不夠規(guī)范、收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等原因，不是被大品牌收購，就是直接關(guān)門倒閉了。”齊魯樓市一位從業(yè)人員王莉（化名）介紹。

　　而與此同時，濟(jì)南一些本土品牌頑強(qiáng)生存了下來，甚至還能穩(wěn)中求進(jìn)。“三宇和記、百居安、齊魯樓市、哈考特等濟(jì)南本土中介受到的影響并不明顯，有些做的還風(fēng)生水起，首先他們相對接地氣，做的時間久對濟(jì)南市場了解更透徹，其次他們品牌傳統(tǒng)，但經(jīng)營理念和經(jīng)營方式并不傳統(tǒng)，不斷跟隨時代變化在自我調(diào)整，現(xiàn)在這些本土品牌也都是主要依靠線上來搜房賣房找客戶了。” 張學(xué)升說。

　　中介總愛扎堆開店，有的虧本搶房源

　　激烈競爭下，各家房產(chǎn)中介公司為搶奪房源和客戶，使出渾身解數(shù)。有的打出“100%真房源”的口號，有的宣稱“0.5%低傭金”，還有的甚至不惜使用違規(guī)手段，利用假房源當(dāng)魚餌來吸引客戶。

　　“搜房網(wǎng)最開始打出0.5%低傭金的口號時，在業(yè)界的震動還是很大的，因為這么多年來，濟(jì)南的房地產(chǎn)中介傭金一直維持在2%左右，不少濟(jì)南其他中介被迫跟隨降價。” 張學(xué)升介紹。

　　但在齊魯樓市王莉看來，0.5%的傭金是不可能實現(xiàn)的。“我跟你算一筆賬，濟(jì)南市場上一家普通的中介店面，一般一個月成交的房子在5套左右，員工6到8人。每套房子按100萬來算，如果傭金只提0.5%，當(dāng)月收入才2萬5，員工提成扣除20%，房屋租金扣除6000左右，再扣除每位員工2000左右的底薪，這個生意是虧本的。”

　　張學(xué)升也認(rèn)同這種看法。在他看來，0.5%的傭金只是新生力量為搶占市場，采取的短期競爭策略，很難維持。事實也是這樣，多位業(yè)內(nèi)人員向記者透露，搜房網(wǎng)改名后的房天下，現(xiàn)在的傭金已經(jīng)從0.5%提升至1.5%，另外還有0.2%的交易保證金，實際上傭金已提升至1.7%。

　　同時，房天下的去門店化模式也開始作出調(diào)整，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房天下目前也在大力拓展實體店，目前已開辟數(shù)十家店面。

　　和房天下的低傭金模式不同，鏈家打出的口號為“100%真房源”。“現(xiàn)在我們口號稍微做了調(diào)整，從‘100%真房源’調(diào)整成‘全渠道真房源’，就是說無論是在鏈家網(wǎng)和鏈家APP上，還是鏈家合作的58、趕集、安居客等合作渠道上，包括鏈家門店里，所有渠道的房源都保證是真房源。” 鏈家網(wǎng)濟(jì)南站主編羅貴洋介紹。

　　羅貴洋說，打出真房源的口號有好處也有代價。最開始打出真房源口號時，不少鏈家經(jīng)紀(jì)人都感到很悲觀，因為整個行業(yè)內(nèi)，用低價好房的假房源來做誘餌的情況隨處可見，真房源價格高，圖片也不如假房源美觀，經(jīng)紀(jì)人手里的咨詢量大跌。但三個月后效果開始顯現(xiàn)，開始有客戶認(rèn)同這種誠信的理念，客戶量逐漸回升。

　　盡管如此，仍有業(yè)內(nèi)人士對真假房源問題感到悲觀。“要說絕對100%真房源，我覺得誰也做不到，有時確實是技術(shù)條件限制，房子下午賣出去，網(wǎng)站晚上來不及撤去；還有時的確存在惡意競爭的情況，將低價假房源作為吸引客戶的促銷手段，吸引來了再推薦其他房源。”王莉說。

　　王莉認(rèn)為，要想徹底解決假房源問題，需要國家政策的支持和相關(guān)部門的配合。“像國外一樣，一房一碼，每套房子都有自己的編碼，就想身份證號一樣。交易合同也由律師來簽，簽完房源必須撤下。”

　　雖然市場變化較大，但張學(xué)升認(rèn)為，整體形勢仍然比較樂觀。“低傭金的模式雖然沒走通，但卻起到了很好的鯰魚效應(yīng)，它刺激了濟(jì)南長久以來一成不變的2%的傭金費，也讓市場上的中介都意識到，低價拼不過時，更關(guān)鍵是拼服務(wù)質(zhì)量，從而帶動了整個行業(yè)的服務(wù)更加規(guī)范和人性化。”

　　（齊魯晚報·齊魯壹點記者 劉雅菲 張阿鳳）