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　　濟(jì)南市民于女士買房提前認(rèn)籌,等了一個(gè)月卻被告知延期到下個(gè)月。市場(chǎng)火爆,開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)想漲價(jià)?焦急之下她托人打聽(tīng)消息,結(jié)果是開(kāi)發(fā)商沒(méi)攢夠客戶,貿(mào)然開(kāi)盤(pán)怕冷場(chǎng),為了一炮打響而繼續(xù)湊客戶。“蓄客”的營(yíng)銷手段讓購(gòu)房者“持幣代購(gòu)”苦等還買不到房,加重了市場(chǎng)恐慌的同時(shí),也造就了開(kāi)盤(pán)“日光”常態(tài)化。

　　苦等一個(gè)月開(kāi)盤(pán)又延期

　　“說(shuō)好的9月初開(kāi)盤(pán),怎么又延期到10月份了?”市民于女士上個(gè)月就在一個(gè)樓盤(pán)通過(guò)認(rèn)籌的形式,取得了開(kāi)盤(pán)選房資格,隨后就湊了30多萬(wàn)的首付款,坐等選房。然而置業(yè)顧問(wèn)卻告知,延期開(kāi)盤(pán),到10月能否真的開(kāi)也不確定。交了兩萬(wàn)塊錢的認(rèn)籌金,眼看著房?jī)r(jià)往上漲,是繼續(xù)等待還是另選其他樓盤(pán),讓于女士糾結(jié)不已。

　　于女士說(shuō):“我看好了這個(gè)位置和戶型,價(jià)格也還能接受。是不是開(kāi)發(fā)商想漲價(jià)?拖著不開(kāi)盤(pán)。”等得心焦,她托熟人打聽(tīng)到了“內(nèi)部消息”:這個(gè)樓盤(pán)本來(lái)確實(shí)計(jì)劃9月開(kāi)盤(pán)的,但是旁邊的競(jìng)品樓盤(pán)也湊熱鬧,在金九銀十的旺季加推一批房源,通過(guò)各種手段搶客戶。于女士的目標(biāo)樓盤(pán)本來(lái)已經(jīng)攢了500多個(gè)籌碼,沒(méi)想到半路殺出個(gè)程咬金,搶走了接近三分之一。開(kāi)盤(pán)推出300多套房源,原本希望開(kāi)盤(pán)售罄的,這下排號(hào)的客戶數(shù)量少了,很可能“冷場(chǎng)”。如果在市場(chǎng)如此紅火的行情下,哪個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)“冷開(kāi)”,被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一傳播,以后就很難賣了。因此,只能暫緩開(kāi)盤(pán),攢攢客戶再開(kāi)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,開(kāi)盤(pán)蓄客是慣例,開(kāi)盤(pán)只是個(gè)形式,真正的工夫在蓄客上。為了營(yíng)造“熱銷”現(xiàn)象,項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前,都要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的“蓄客期”,實(shí)現(xiàn)預(yù)定的客戶積累后才開(kāi)盤(pán)銷售。這種“蓄客”手法,使于女士這樣“持幣代購(gòu)”苦等一個(gè)月還買不到房的人大量存在,加重了市場(chǎng)的恐慌,同時(shí),也使開(kāi)盤(pán)“日光”常態(tài)化成為可能。

　　置業(yè)顧問(wèn)放出假消息

　　“不得不承認(rèn),現(xiàn)在新房市場(chǎng)確實(shí)很好,但也不是每個(gè)項(xiàng)目都真正熱銷。據(jù)我所知,很多樓盤(pán)仍然在使用小紅帽拉訪等手段,從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶客戶。另外從一些現(xiàn)象,還是能看出一個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)銷售情況,比如蓄客時(shí)間。”該負(fù)責(zé)人表示,是否真的日光盤(pán),還可以在集中網(wǎng)簽后,在建委的網(wǎng)站上查看預(yù)售樓盤(pán)銷售情況。如果過(guò)一個(gè)月左右仍然有大量可售房源,“日光”的真實(shí)性就值得懷疑。

　　有的項(xiàng)目為了湊數(shù),允許客戶買“水籌”,即一個(gè)客戶認(rèn)籌多個(gè)選房號(hào)。正常來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商是不愿意接受水籌的,一是沒(méi)有實(shí)際意義,二是不好掌控真實(shí)客戶數(shù)量。

　　東部一樓盤(pán)在開(kāi)始認(rèn)籌時(shí),置業(yè)顧問(wèn)故意放出消息,將來(lái)可能按交認(rèn)籌金的順序選房,結(jié)果大批意向購(gòu)房者蜂擁而至,將售樓處擠得水泄不通,有的人為了排隊(duì)交錢,餓了一天的肚子。開(kāi)發(fā)商則趁機(jī)派人拍下火爆場(chǎng)面,讓全體員工在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā),以示“不搶買不到”。一名置業(yè)顧問(wèn)透露:“認(rèn)籌的客戶肯定要超過(guò)房源數(shù)量,怎么可能按認(rèn)籌順序選房呢?我私下里跟比較熟的客戶說(shuō),認(rèn)籌金晚幾天交沒(méi)關(guān)系,將來(lái)選房肯定要搖號(hào)的。”

　　開(kāi)發(fā)商就怕“開(kāi)盤(pán)死”

　　“買房大家都知道,越搶越買,越漲越買,所以純新樓盤(pán)必須要蓄客,當(dāng)頭炮一定要打響,除非特別缺錢。”濟(jì)南一家房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示,如果開(kāi)盤(pán)銷售得不好,容易把盤(pán)“開(kāi)死了”:“賣得不好”的名聲一傳出去,就更沒(méi)人買了。所以,開(kāi)發(fā)商寧愿找理由拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間,也不會(huì)“冷開(kāi)”。去年有一個(gè)位置偏遠(yuǎn)的新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),首日居然零成交,至今這個(gè)樓盤(pán)也賣得很艱難。此外,蓄客的過(guò)程也是試探購(gòu)房者心理價(jià)位的一個(gè)過(guò)程,獲得的籌碼多,就可以適當(dāng)提高價(jià)格。一般來(lái)說(shuō),蓄客時(shí)間在1個(gè)月左右,超過(guò)3個(gè)月的話,客戶可能沒(méi)有耐心繼續(xù)等而流失了。

　　按照市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定,沒(méi)有拿到預(yù)售許可證,開(kāi)發(fā)商這種認(rèn)籌是否違規(guī)呢?業(yè)內(nèi)人士表示,如果開(kāi)發(fā)商直接向客戶收費(fèi)就屬違規(guī)。但這個(gè)似乎難不住各大樓盤(pán),開(kāi)發(fā)商變通一下就可以規(guī)避:通常委托電商來(lái)收取認(rèn)籌金,將來(lái)買房時(shí)能享受“一萬(wàn)抵三萬(wàn)”“五萬(wàn)抵十萬(wàn)”等不同程度的優(yōu)惠。購(gòu)房者也樂(lè)于接受,開(kāi)發(fā)商則成功避開(kāi)了監(jiān)管禁區(qū),防止踩紅線被處罰。

　　（生活日?qǐng)?bào)記者 趙國(guó)陸）