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　　二藥片區征收拆遷用時不到三個月。齊魯晚報·齊魯壹點記者　戴偉　攝

　　因為涉及每一個被征收對象的切身利益,征收拆遷工作是城市更新中的“第一難”。濟南市按照“不與民爭利”的原則,不僅算項目資金平衡的小賬,更算經濟添動力、發展增空間、民生得改善、城市樹形象的大賬,從事關濟南未來發展的高度出發,全方位調整完善安置補償政策,盡可能地給老百姓更多的實惠。

　　濟南第二制藥廠棚戶區改造項目(簡稱二藥片區,包含二藥北、二藥東危舊片區)是省、市、區三級重點民生項目。如今,昔日低矮破舊的棚戶區已經被夷為平地,靜待高樓崛起。二藥項目,從正式啟動簽約,到基本完成房屋征收任務,用時不到三個月。政府拿出3億元為民謀利,九成居民選擇了貨幣補償,保證了群眾滿意度。

　　結束20多年蝸居,搬進新房

　　“沒想到老了還有這樣的福氣”“你說我們老了不干活了,還有這樣的福氣!”28日,77歲的徐慶蘭老人興奮地拉著記者的手參觀她寬敞明亮的百平米新房。“客廳有陽臺,陽光照進來特別暖和；小臥室放了高低床,孩子們能來住；還有電梯,不用費勁爬樓梯了。”

　　1964年,響應國家號召支援三線建設,徐慶蘭和丈夫陳立芳扔下嗷嗷待哺的兩個孩子,主動去了秦嶺深山里。“那時候大兒子還不到2歲,小兒子剛滿8個月。這一去就是25年,1989年退休后我們回到濟南。國家那時候也不富裕,給我們分了一套23平的公房住。”徐慶蘭感慨。

　　這套23平的房子就是位于南辛莊中街二藥片區的舊房,徐慶蘭夫婦住了快30年。“進屋就一張床和桌子,吃喝都在這屋里,連個落腳的地方也沒有。一年四季都得生爐子,六七家用一個電表,40戶用一個水表,做飯在公共走廊上,廁所得去外面上。”徐慶蘭坦言,舊房是五六十年代的“躍進樓”,當年一個星期蓋一棟,沒有水泥也沒鋼筋,石頭風化,已經被鑒定為危房。

　　“當初說要拆遷,說實話住了一輩子了,從感情上很難接受。后來市城市更新局和辦事處工作人員一直給講政策幫著算賬,想明白了,我是第一戶搬的。”徐慶蘭夫婦用政府給的56萬多元補償款,5月份在孔村小區買了這套二手房。

　　徐慶蘭夫婦內心的感慨和生活變遷,只是二藥片區棚戶區改造的縮影。二藥危舊片區總用地3.1公頃,總規劃用地2.66公頃,房屋建筑面積約4.9萬平方米,規劃紅線范圍內涉及居民共1003戶,居民樓39棟。

　　政府舍得“錢袋子”，三億元為民謀利

　　“二藥片區的棚改項目是一項巨大的民生工程,片區居民數十載蝸居在棚戶區的‘歷史欠賬’需要補上。”濟南市住房保障和房產管理局(濟南市城市更新局)征收拆遷管理處處長王繼國說,征收拆遷工作的核心是征收補償,要切實讓征收拆遷過程成為惠民過程。“二藥片區項目,政府拿出了3個億為居民謀利。”

　　從全市看,先期已經進行的大部分棚戶區改造多位于繁華地段,位置好,升值潛力大。但是越到后期棚改的難度越大,剩下的都是“硬骨頭”。有的項目難以通過社會化資本運作求得改造資本平衡,需要政府真金白銀的投入。

　　負責片區房屋征收工作的槐蔭區園林局副局長王春剛對此也深有感觸。“別的項目掛牌之后能夠平衡或者盈利,二藥片區位置還行,但是多年來卻一直無人問津。因為房多地少,近一半民居面積小于46平米,平衡不了。”王春剛強調,雖然項目是“賠錢”的,但是政府為了這個片區改造,市財政拿出了錢,真正讓老百姓受益。

　　首先是在確定補償標準方面,加強征收評估機構管理,完善征收評估規制,堅持征收評估機構由被征收群眾選取,市場評估確實走市場,通過評估專家論證,確保評估結果真實反映市場水平,就高不就低。

　　“兩個片區都是通過逐戶征詢和群眾代表投票方式,由被征收群眾自己選出了認可的評估隊伍,依照政策法規,對照片區周圍新建普通商品住宅的價格水平,結合入戶評估確定每戶的房屋價值。評估出來的基準價是9135元/平方米,略高于周邊普通商品房市場價格。”槐蔭區南辛莊辦事處主任王瑩強調,同時對選擇貨幣補償的,經市房屋征收部門批準,適當提高貨幣補償獎勵標準,制定了分段獎勵政策,鼓勵被征收群眾拿錢走,提前搬家。“老百姓心里有數,一對照一算賬,就能覺出自己確實是受益了。”

　　二藥項目還涉及直管公房368戶,占總戶數的36.69%,其中不符合房改購房條件的約170戶。根據房屋征收政策,這近170戶被征收人將只能選擇繼續承租。在征收過程中,這部分居民對征收工作抵觸情緒較大。

　　“經過指揮部與市房管局(市城市更新局)等各部門的多次調查研究,市房管局(市城市更新局)最終出臺了‘加價房改’新思路。政策出來后的第一天就簽了51戶。”王瑩表示,這樣讓無法參加房改的符合一定條件的部分群眾通過“加價房改”的途徑再次參加房改,既保證了居民的切實利益,又避免造成國有資產不必要的流失。

　　一把尺子量到底，打好法治牌,開展規范化征收

　　二藥項目還涉及未登記建筑200余處,在房屋征收過程中常常成為居民漫天要價的砝碼。為此,指揮部先后開了七次未登記建筑認定會議,逐個對比文字、影像資料,對其進行備案登記,逐戶討論研究,謹慎細致地認定其是否合法,確保房屋征收工作公平、公正。

　　“房屋征收部門聘請了專業律師團隊全程參與征收項目各個環節,既確保了房屋征收程序合法合規,征收行為規范有序,又能為被征收居民提供周到細致的法律服務。”槐蔭區房屋征收服務中心副主任張翮說,在市城市更新局指導和項目律師參與下,二藥項目從征收凍結、入戶摸底調查、評估機構選定、公布征收補償方案并征求意見、公布征收決定,到評估報告送達、簽訂補償協議、作出補償決定等每一個程序環節嚴格按照征收法規規定的程序實施。

　　“二藥片區征收補償,堅持以征收補償方案為‘尺’,‘一把尺子量到底’,簽約期內對所有被征收人一個政策、一個補償標準,嚴格依規依方案進行補償安置。堅決按公布的時間節點執行分段獎勵政策,對逾期簽約的,堅決扣除獎勵,不讓‘先搬吃虧、后搬沾光’,得到了廣大被征收群眾的支持。”王繼國強調。

　　二藥九成居民選擇貨幣補償，全市貨幣化安置比例達50.4%

　　2016年3月1日下達房屋征收公告,4月6日開始簽訂貨幣補償協議,5月16日完成選房工作。截至目前,二藥片區已簽征收補償協議998戶,占總戶數的99.5%。其中,簽訂貨幣補償協議906戶,占總戶數的90.33%；房屋安置補償協議92戶；交驗空房997套,拆除工作接近收尾,項目剩余的5個“滯留戶”進入司法程序階段。

　　“既要拆遷速度,又要群眾滿意度。不是說片區內的老百姓拿到錢走了,工作就完成了。我們要為老百姓爭取最大利益。”王瑩感慨,為了讓片區內選擇貨幣化補償的居民找到好房子,辦事處工作人員把周邊的所有房產中介都找了一遍,還組織居民到西客站或成熟小區現場看房,鼓勵居民選擇貨幣化安置后自主選房。

　　不僅二藥片區,在中央商務區、北湖、標山等多個棚改、危房改造項目中,政府部門推行的貨幣化安置讓居民看到了實實在在的利益。這得益于濟南市出臺的貨幣化安置獎勵政策。根據該政策,允許各項目責任主體和各區政府根據項目實際情況,按房屋征收貨幣化安置獎勵標準審核備案工作程序,以最低不低于被征收房屋價值15%,最高不超過30%的幅度設立貨幣化安置獎勵標準,并采取搭建購房平臺、發行房票、現場提供中介服務等措施,幫助被征收居民到市場上買房,減輕政府安置壓力,縮短棚改周期,促進了征收項目順利推進,同時有利于消化房地產市場庫存、疏解中心城區人口,真正實現了一舉多得。

　　據統計,截至8月底,濟南國有土地上房屋征收貨幣化安置比例已達到50.4%。（齊魯晚報·齊魯壹點記者　孟燕）