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　　僵持三年無果，于某夫妻起訴維權獲支持

　　濰坊新聞網11月22日訊 青州的于某和妻子趙某在青州城區看好一套房子，因該房是頂賬房，相對售樓處的價格要便宜不少，加上兩人對戶型、位置等情況較為滿意，于是在商議后決定買下。房子過戶并拿到房產證后，于某夫婦并沒有馬上入住。等到打算裝修新房時，他們竟發現房門被換鎖，該房又出現了“新主人”孫某。孫某堅稱，該房已抵頂給他，并有抵頂協議。一套房子卻有兩個“主人”，這讓于某和妻子哭笑不得。在僵持3年無果后，于某將孫某告上法庭。11月21日，記者從青州法院獲悉，經審理，最終法院作出判決，被告孫某將涉案房產騰空并返還給原告于某。

　　房產糾紛 買房后拿到房產證，新房竟然已經有人住

　　于某是從農村走出來的“80后”，與妻子趙某結婚后，便打算在青州城區購置一套房屋安家。2011年秋，小兩口看中了一套某材料公司用材料供應款抵來的頂賬房，房屋建筑面積130多平方米，附帶26平方米的車庫。雖然對方要求全額付款，但是相較售樓處的價格便宜不少，兩人商議后便決定買下。當年10月，兩人與某材料公司簽訂商品房買賣合同，約定房屋總價款10.8萬元。次年3月，雙方辦理了房產過戶手續，小兩口取得了房產證，房屋所有權人為于某，共有權人為趙某。

　　購房后，于某和趙某并未立即入住。直到2013年春天，兩人打算去新房看看怎么裝修時，卻發現門鎖被換了，門上還留了一個電話號碼。兩人撥打電話號碼后被告知，這套房子的“新主人”系孫某，因建筑商欠他的工程款未能償還，便侵占了這套房子。

　　此后，于某和趙某多次找孫某協商騰退房屋之事，但孫某絲毫沒有退讓之意，雙方僵持了3年之久。今年春天，于某夫妻一紙訴狀將孫某訴至法院，請求判令孫某停止對其房產的侵占，并騰空歸還。

　　庭審中，孫某辯稱，涉案房產系由材料公司于2006年夏天抵頂給案外人陳某，而陳某欠他的工程款，故而將該房產抵頂給了他，且其與陳某簽訂了抵頂協議。孫某言之鑿鑿，卻未提交相關證據。

　　青州法院經審理認為，該案系返還原物糾紛，二原告提交的銷售不動產發票及房產證等證據，足以證明其系房屋所有權人，而被告所辯稱的該房產系經陳某轉頂而來之事，無證據證實，不予采信。《物權法》規定，國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。本案被告占有、使用二原告所有的房產，侵犯了原告的財產所有權，原告要求被告返還該房產的訴訟請求于法有據，應予支持。最終，法院作出判決，被告孫某將涉案房產騰空并返還給原告。

　　以案說法 即便頂賬協議屬實，也不能取得房屋產權

　　據辦案法官介紹，商品房是一類特殊的不動產，圍繞商品房可能引發多種糾紛。我國的物權立法以登記生效主義為原則，即除法律另有規定外，將登記作為不動產物權變動的生效要件，非經登記不能在當事人之間產生物權變動的法律效果，更不具有對抗第三人的效力。《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　該法第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。由此可見，商品房產權的變動只有經過登記才發生法律效力，而其生效時間便是產權記載于房產證之時。換言之，當事人訂立了合法有效的商品房買賣合同后，并不當然發生房屋產權變動的法律后果，即使已交付使用，在不經登記的情況下，法律也不認為發生了房屋產權的變動。在本案中，于某、趙某與材料公司簽訂商品房買賣合同后，只能導致房屋買賣合同的生效，只有在辦理房屋過戶登記后，才能取得房屋產權，正因為兩人系房屋的產權人，其主張才能得到支持；反觀孫某，其主張的只有房屋抵頂協議，因而即使其協議屬實，也不能取得房屋的產權。

　　法官表示，由于商品房買賣合同的生效并不必然導致物權變動的效力，而商品房買賣合同只要是雙方真實合法的意思表示便是有效合同，因而可能會出現一套房屋多個買賣合同的情形，也就是通俗說的“一房多賣”。以本案為例，如果孫某主張的商品房抵頂協議屬實，便會出現一房兩賣的情形。法官提示，為防止遭遇此類糾紛，購房者在訂立商品房買賣合同后，應當及時辦理過戶登記或申請預告登記，以避免損失。