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2016年是房地產的政策年,新年伊始,在去庫存的背景下,樓市各項信貸政策和稅收政策輪番調整。春節前后,樓市“政策包”密集出臺,降首付、減免稅、公積金提額……采用信貸杠桿、稅費減免、優化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式加速去庫存。由此帶來了樓市的火爆行情。

然而9月份開始,政策急轉直下,重新限購,首付上調,公積金降額,嚴查違規銷售,規范市場,銀行限貸“認房又認貸”……

首付最低降至兩成

2月2日,中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合下發通知:非限購城市商貸首套房首付最低20%,二套房首付最低30%。

此舉是為進一步支持合理住房消費,促進房地產市場平穩健康發展。具體內容為:在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。同時提出,各地可以按照“分類指導,因地施策”的原則,結合不同城市實際情況自主確定住房貸款的最低首付比例。

此次政策執行后,包括濟南在內的不限購城市的居民買房,不論是首套還是二套,首付比例可以降低5%-10%,兩成的首付可以說是十年新低。也是繼2006年6月之后,商貸最低首付比例首次重回二成。首付門檻降低,有利于剛需和首改需求入市,尤其是對于積蓄不多的年輕家庭,可謂是“及時雨”。這一政策刺激普通住宅特別是剛需的需求。

二套房契稅也減免

國家稅務總局、財政部、建設部的部門聯合下發通知,2月22日起,對二套房的契稅稅率也實行減免。對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

而此前的規定為,144平方米以上的首套房以及二套房,就不享受契稅稅率減免,按3%全額征收。

營業稅方面,個人將購買已滿2年(含)的住房對外銷售的,免征營業稅。

隨后,山東省財政廳、山東省地方稅務局、山東省住房和城鄉建設廳聯合下文,統一實施口徑,首套房的認定范圍以縣(市、區)行政區域為單位。也就是說,跨區買房按首套房繳契稅。　　　　山東省的契稅政策擴大了首套房的認定范圍,以“區”劃分首套房。業內人士分析認為,此舉影響較大,受益人群更廣,以濟南為例,歷下有房到歷城買就享受首套房的優惠稅率。這無疑進一步利好房地產市場,鼓勵購房者改善住房條件。新政實施對于二手房市場也有一定刺激,降低購房者的實際成本。

公積金貸款提額

2月22日,濟南住房公積金管理中心發函,擬調整公積金貸款政策,核心內容即公積金最高貸款額度由60萬元提高到70萬元。3月7日,正式落地執行。

具體內容為,兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭在市內六區購買自住住房,申請住房公積金貸款的最高可貸額度由60萬元提高至70萬元(在章丘、平陰、濟陽、商河四縣市購買自住住房的,申請住房公積金貸款的最高可貸額度為60萬元)；一人繳存住房公積金的職工家庭在市內六區購買自住住房,申請住房公積金貸款的最高可貸額度由30萬元提高至40萬元(在章丘、平陰、濟陽、商河四縣市購買自住的,申請住房公積金貸款的最高可貸額度為35萬元)。

提高住房公積金貸款還款能力測算標準。借款人和共同還款人月還款額與月收入比上限由50%提高至60%。(即借款人和共同還款人月還款額不得超過其月收入的50%提高至不得超過月收入的60%)。

與此同時,允許提取公積金繳存住房維修資金。

央行再次降準

2月29日中國人民銀行決定,自2016年3月1日起,普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,以保持金融體系流動性合理充裕,引導貨幣信貸平穩適度增長,為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

分析人士指出,此次降準旨在保持金融體系流動性合理充裕,引導貨幣信貸平穩適度增長,為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。降準以后銀行后續資金將更加寬裕,房貸有望繼續寬松,購房者壓力持續降低。

增加土地為樓市降溫

9月28日,濟南房地產政策開始收緊。當日,發布第一波房地產市場調控政策,嚴打炒號倒號、捂盤惜售等行為,沒拿到預售許可證的樓盤,嚴禁變相認籌,提高土地拍賣保證金,縮短土地出讓金繳納限時。

濟南一家大型房企的負責人表示,這一調控政策主要集中在兩個方面,首先就是拿土地市場開刀。明確提出增加土地供應,擴大居住用地規模。“這是很有針對性的,現在各家房企為什么瘋狂搶地?住宅用地供應量太少,不搶就沒飯吃了。如果落實到位,能在一定程度上緩解目前的土地市場逢拍必地王的現象。在供給端解決市場矛盾。”

更有殺傷力的是提高土地競買保證金、縮短土地出讓款繳納時限。現在保證金一般是起拍價的20%,熱點地塊將提高到50%以上。同時,誰敢加價拍地,必須有足夠的資金后盾,土地出讓款最短的繳納時限僅15天,算上簽合同的時間也不過20天。“不能像有的房企一樣,頭腦發熱,硬是把冷門地塊拍成地王,拿了地之后又繳不起土地出讓金。不理性競拍更容易制造地王,沖動過后可能一地雞毛。”一位業內人士認為,這一新規將太高房企拿地的門檻,資金實力不濟、融資渠道不強的開發商將不敢妄動。“有棗沒棗打三竿”的想法基本沒戲了。

“這也有利于規范市場,讓成熟的開發商拿地開發,沒錢的干脆就別摻和了。”濟南本土一家房企的有關人士認為,拿地賴賬禁賽兩年的規定,能夠防止融資能力差的開發商冒險拿地,超出能力范圍硬搶,要么高價融資,要么形成爛尾,潛在市場風險較大。

與此同時,濟南出臺的調控政策重申,在獲得預售許可證之前禁止認籌,特別提到了電商團購。業內人士稱,新規意味著開發商只能等到拿了預售許可證之后再認籌。新規要求拿到預售許可證之后10天內一次性公開全部準售房源和價格,這對開發商的定價策略會有所影響,不利于通過認籌掌握主動權。在樓市紅火的行情下,短期影響并不太大。

政策加碼,重新限購限貸

10月2日,濟南市政府辦公廳下發通知,進一步調控房地產市場,商貸首套房首付比例提至三成,二套房四成；公積金貸款額度從最高70萬降為60萬；本市戶籍家庭限購三套房,外地的限購一套房。剛剛解除兩年的限購政策重新回來了。

濟南市政府辦公廳發布的《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》指出,進一步出臺政策是為保持房地產市場持續平穩健康發展,根據國家分類調控、因城施策的總要求,經市政府研究,確定針對房地產市場過熱、價格上漲過快現狀采取進一步調控措施。內容共4條:

1、購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%,購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。

2、家庭用于購房的公積金貸款最高額度由70萬元調整為60萬元,個人公積金貸款最高額度由40萬元調整為30萬元；本市戶籍家庭購買第三套住房不提供公積金貸款。

3、本市戶籍家庭已有三套住房的,暫不得再購房。非本市戶籍家庭在濟南市限購一套住房。

4、依法嚴厲查處違規炒房、違規銷售等行為,打擊違法資金流,切實維護房地產市場正常秩序。

新政策適用于濟南市市內六區,長清區不在限制范圍內。

據介紹,這是濟南時隔兩年之后,再次實行限購限貸政策。上一次限購是2011年3月開始,本地家庭禁止購買第三套房,外地家庭限購一套房,而且需要提供個稅繳納或者社保繳納證明。一直持續到2014年7月10日解除。這次重回限購,相比上一輪略有寬松。

銀行收緊,認房又認貸

10月8日起,駐濟各大銀行開始陸續收緊房貸政策,首套房最低首付提高到三成,二套房首付最低四成且利率上浮10%,三套房禁貸。有的銀行“認房又認貸”,即家庭名下有一套房再買第二套,不管是否還清貸款,一律按二套房算。執行都是從網簽時間(10月3日零時)來算。

在首付和利率政策方面,招商、浦發等股份制銀行的認定標準都改為“認房又認貸”。本市家庭購買首套房,最低首付比例一律上調為30%,利率折扣不變(目前9折是主流)。如果家庭名下有一套住房,不論是否已經還清貸款,再買第二套,首付均為40%,而且利率上浮10%。

這是與此前變化最大的地方,在政策收緊之前,多數銀行如郵儲銀行、北京銀行等都已經“只認貸不認房”,即家庭雖已有一套房,但只要貸款結清了,再申請貸款買改善型住房,就按首套房對待。有的銀行要求最低首付20%,也有的在利率方面給予打折。只有房貸尚未還清,再貸款購買第二套房,才執行首付最低30%、利率上浮10%的政策。

如今這種情況的購房者可以說“備受打擊”,不但首付翻番,而且利率由9折改成1.1倍。

家庭已有兩套住房,不管是不是還清貸款,也均按二套房的標準來執行。有兩筆房貸的不再貸款。