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　　樓市調控連番加碼，限購最嚴政策出臺;　　

　　土地供應不足，開發商搶破頭;

　　房貸逐步收緊，住宅成交明顯下滑　　

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　　2017年前6個月，濟南樓市經歷了多重跌宕起伏，在政策及市場調控的影響下，無論是開發商還是購房者，對市場走向更加關注。

　　數據統計顯示，　　

　　上半年濟南供需大幅萎縮，

　　住宅網簽量更是創下了過去三年最低點。　　

　　下半年供應貨量充足，

　　多重因素疊加之下，　　

　　市場不確定性正在凸顯。

　　數據分析　　

　　供需雙降，房價同比看漲

　　經歷了多重調控政策影響，今年上半年的樓市一度進入“低迷期”。　　

　　據第三方機構監測的數據

　　濟南2017年上半年住宅新增供應量275.6萬平方米，成交367.3萬平米，成交量是新增供應量的1.33倍。　　

　　2016年上半年新增供應量與成交量分別是743.2萬平米、744.5萬平米，基本持平。

　　與去年同期相比，新增供應量僅是去年的37%，而成交量也幾乎是“腰斬”。　　

　　濟南房地產界的資深人士指出，一般來說，新增供應量要大于成交量才是正常的。從去年開始，市場逐步進入供小于求的單方市場。

　　一方面，濟南在供給端和需求端同時抑制，規定期房必須建到12層以上才能申請預售許可證，批準入市。　　

　　這導致相當一批房源因工期進度問題無法上市銷售，上半年開盤銷售的房源大幅減少，各大樓盤至少要三四個月才能趕上進度。

　　多數項目“沒房賣”，導致住宅市場存量消化周期大大低于正常水平，供不應求，所以價格居高不下。

　　從上半年的走勢來看，“限購”成為了濟南樓市“分水嶺”。　　

　　相關統計數據顯示，自2016年10月濟南正式啟動樓市限購政策后，成交量就步入下行軌道，雖然年底有所提高，但也是曇花一現，而且有各大房企年底沖業績等因素摻雜其中。總體大趨勢沒有改變。

　　今年一季度，新建住宅的月均網簽量維持在8000套左右。　　

　　4月19日，濟南市調控政策再次升級，史上最嚴的政策出臺，限購、限貸、限售、限價，全面封堵。隨后，網簽數據跌到了冰點，5、6月份維持在5000套上下，基本上是回到了三年前的水平。

　　整個上半年，濟南新建住宅網簽量在42000多套，相比去年同期的67000多套，萎縮了大約38%。　　

　　按照國家統計局的數據，濟南新建住宅價格仍在漲，4月、5月同比漲幅分別在117.3%、116.7%.

　　房企之戰　　

　　恒大綠地龍湖列前三甲

　　近年來，濟南的樓市被普遍看好，這也吸引了越來越多的外來品牌房企進駐。從市場占有率來看，也越來越向品牌房企集中，一線開發商以絕對優勢排在前列。　　

　　克而瑞的數據顯示

　　今年上半年，濟南銷售額和銷售面積居前的開發商主要有：恒大、綠地、龍湖、中海、萬科、魯能、中建等。　　

　　“一線房企的優勢越來越明顯，本土的開發商逐漸在淡出市場。”濟南一家房企的相關負責人坦言，這份榜單是以銷售額為主要參照指標，受開發節奏以及拿地數量影響較大。

　　恒大主要依托恒大御峰、恒大濱河左岸、恒大龍奧御苑等老項目支撐業績，以絕對優勢保持龍頭地位。　　

　　綠地則是因為去年拿下了CBD的土地，上半年住宅進入銷售節點，同時有唐冶的綠地城等原有項目壓倉，排名靠前不難理解，下半年南康板塊的新里城、龍奧板塊的柏仕晶舍入市，有望再上一個臺階。

　　龍湖堪稱逆襲，此前只有西客站的名景臺一個項目，去年在土地拍賣市場上頻頻攻城略地，斥巨資儲備了多個項目，今年終于華麗轉身，如今水晶酈城、春江酈城等多點開花，迅速躋身前三，而且還有多個后續項目即將進入“收獲期”。　　

　　中海仍然靠著超級大盤華山項目，繼續保持領先地位。萬科更不用多說，合作、并購多個項目，還總能把普通水果賣出沙拉的價格。

　　魯能在濟南的主力項目領秀城進入開發末期，由于配套日趨成熟，強勁勢頭未減，唐冶的泰山七號開始逐步發力，兩大項目接力讓魯能地產穩居前列。　　

　　下半年這一格局未必繼續保持，萬達、華潤等地產大鱷已經取得大量的土地儲備，一旦殺入市場，勢必改寫排名和位次。

　　目前的土地拍賣政策也更有利于資金實力雄厚的大開發商，中小房企逐漸失去競爭優勢，難有立足之地。　　

　　土地供應

　　地少價高，房企搶破頭

　　受政策以及客觀因素影響，上半年濟南拍地節奏放緩。　　

　　前六個月土地招拍掛成交210.5萬平方米，與去年上半年的221.4萬平方米基本持平。

　　其中，6月30日一天成交108.5萬平方米，超過上半年總成交量的50%。而且，這些土地相當一部分是保障大項目，并非普通房企能拿到的。　　

　　第三方統計顯示

　　去年濟南招拍掛成交的土地面積大約712萬平方米，　　

　　2015年605萬平方米，

　　2014年則超過900萬平方米，　　

　　2013年接近800萬平方米。

　　從今年濟南出爐的土地供應計劃來看，可以通過招拍掛市場供應的土地面積仍然偏緊。　　

　　同時，濟南的土地價格正在走出洼地，原來實行唯一土地熟化人政策，省城的地價一直保持較低價位。去年6月30日起廢除該政策，全部網上競價，樓面地價迅速補漲，彩石、南康、工業北路等板塊的樓面價紛紛破萬。

　　今年上半年，章丘、長清的樓面地價分別逼近6500元/平方米、6000元/平方米。即便是要求溢價率超過100%、150%，開發商必須封頂甚至現房銷售，仍然擋不住搶地熱情。　　

　　經過數月的推地空窗期，濟南下半年將迎來供地大潮。6月下旬，唐冶掛牌出讓的土地中，有5宗是去年帝華違約被收回的。如今重新拍賣，有的地塊起始價就漲了接近4倍。

　　濟南已經明確，在熱點區域實行“限地價+競配建保障房”的模式。　　

　　后市預測

　　持續收緊,房企或面臨搶客

　　下半年，濟南的房地產市場走勢如何，無疑是各界普遍關注的話題。　　

　　上半年的半夜開盤認籌、一賣房就搶光、不托關系買不到、全款優先選房、捆綁車位地下室等非正常現象還會持續嗎?

　　有業內人士指出，政策層面來看，經過連續數輪的房地產調控后，進入5、6月份部分城市依然有繼續加碼的動作，政策調控從嚴態度仍較為明確，沒有松動的跡象。　　

　　另外，房貸實際利率上調，購房成本提高，這些不利因素疊加，下半年樓市的不確定性進一步凸顯。

　　房貸政策對樓市的影響舉足輕重，北京等一線城市率先上浮首套房的按揭貸款利率，日前鄭州的主流銀行也開始對首套房執行上浮10%的政策，濟南各大銀行已經取消首套房貸款利率尚未折扣優惠，放款速度明顯放緩，會不會也上浮?　　

　　濟南一家房企的負責人稱

　　從最近的開盤情況來看，價格高出客戶心理預期的項目，去化率往往較低。上半年成交量一般的情況下，各大開發商的任務指標都壓到了下半年，為了完成業績，不排除會以價換量搶收市場，所以可能會合理定價，加快出貨，保持流動性。

　　在嚴格的限購政策下，　　

　　有資格買房的客戶正在逐漸減少，

　　如果政策不松動，　　

　　下半年供應量集中趕上來，

　　開發商可能面臨搶客的問題。