初審編輯：魏鵬
責任編輯：王曉亮
13日,濟南鐵路法院拍賣網(wǎng)的一場土地司法拍賣點燃濟南地產(chǎn)圈,成為多方關(guān)注的焦點。長嶺山南路北側(cè)、鳳山路東側(cè)一塊60多畝的住宅用地,吸引了16家實力房企的爭奪。經(jīng)過了176輪激烈的網(wǎng)絡拍賣,該地被旭輝地產(chǎn)以17.1億元的高價摘得。
比起6年前清大華創(chuàng)2.83億元的成交價,此次的成交價增加5倍。這場司法拍賣為何如此激烈?這塊地為何這么貴?如此高價,政府是否會做出調(diào)控?未來房價走勢如何?對即將到來的唐冶土拍是否帶來連鎖反應……記者通過還原土拍現(xiàn)場,采訪政府、拍賣公司、業(yè)內(nèi)專家等為您做出權(quán)威解讀。
從拍賣網(wǎng)站介紹圖片可看出，該地塊內(nèi)地勢平坦，已經(jīng)開挖建筑基坑，并具備通路、通電、通上水等基本建設(shè)條件，適宜建設(shè)住宅項目。 據(jù)濟南鐵路法院拍賣網(wǎng)
176輪競拍，17億成交
13日,長嶺山地塊的司法拍賣吸引了16家房企的競拍,既有萬科、世茂、碧桂園等一線房企,也有綠地泉、中垠、祥泰等本土房企,還有旭輝、金地等地產(chǎn)新秀。雖然是網(wǎng)絡拍賣,但是各家房企你爭我奪、步步緊逼的架勢充滿了火藥味。據(jù)統(tǒng)計,這場網(wǎng)拍的圍觀次數(shù)達到了1840318次。
從地塊條件來看,該宗地處于待開發(fā)狀態(tài)。宗地內(nèi)地勢平坦,但已經(jīng)開挖建筑基坑,并具備通路、通電、通水等基本建設(shè)條件,適宜建設(shè)住宅項目。地塊使用權(quán)面積40000平方米,折合60畝,地上容積率不大于2.8,地下容積率不大于1.3,建筑密度不大于18%,綠地率不小于35%,停車率不小于80%,規(guī)劃住宅建筑為高層。
土地使用權(quán)年限設(shè)定按照國有土地使用證的登記,該宗地使用權(quán)類型為出讓,終止日期2082年1月24日。即自本估價期日起,土地剩余使用年限為65.2年。
13日上午10點拍賣正式開始,47760萬元的起拍價是去年司法部門根據(jù)市場行情重新評估的價格。根據(jù)拍賣規(guī)則,每次加價的幅度是500萬元。競拍剛開始,各家企業(yè)就開始了火拼。不到一分鐘,房企加價就超過一億元,競拍到4分28秒時,報價超過10億元,短短10分鐘過去,報價就到了14.826億元……
在這種競爭下,原本定于11點就結(jié)束的拍賣出現(xiàn)4次延時拍賣。根據(jù)拍賣延時說明,拍賣截止前5分鐘內(nèi)若有人繼續(xù)出價,拍賣將自動延時5分鐘結(jié)束。經(jīng)過176輪的激烈競拍,地塊被J89616號拍賣者以17.126億元的價格斬獲。據(jù)了解,J89616號拍賣者為外來房企旭輝。對比起拍價,該地塊成交的溢價率到了258%,樓面價15291元/平方米。
該地塊為二次拍賣
原得主涉案土地被收
根據(jù)司法拍賣的有關(guān)規(guī)定,地塊的競得者要在7月24日前將拍賣成交款全額打入法院指定賬戶,逾期未足額繳納者將承擔相應的法律責任。短短十幾天內(nèi),需要一次性繳納17億余元的土地款,對房企的資金實力是很大的考驗。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房企繳納土地款后,在司法部門裁定后再進行過戶。有關(guān)人士透露,土地司法拍賣公告掛出后,就吸引了眾多房企的關(guān)注。不少企業(yè)打電話咨詢,重點關(guān)注的是地塊目前的狀況、地塊的容積率、規(guī)劃條件等。也有企業(yè)比較關(guān)心,司法拍賣后摘地是否會影響未來的開發(fā)和銷售。
記者了解到,此次競拍的長嶺山地塊已不是第一次成交。它曾于2011年5月被濟南清大華創(chuàng)科技孵化有限公司以28300萬元的價格摘得,當時樓面價為2527元/平米。該宗土地的出讓結(jié)果公告顯示,土地使用權(quán)人為濟南清大華創(chuàng)置業(yè)有限公司。
開發(fā)商清大華創(chuàng)置業(yè)成立于2011年,其拿下長嶺山地塊后,本定于2013年1月31日開工,2015年1月31日竣工。據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料,當時,為開發(fā)這個項目,清大華創(chuàng)走上信托借款之路。現(xiàn)如今,在網(wǎng)絡上仍然能夠查詢到有關(guān)長嶺花園的信托計劃。之后,清大華創(chuàng)被卷入到非法集資、P2P案件中,資金鏈斷裂,長嶺山地塊被法院收回。
有了解情況的專家表示,當項目建設(shè)停滯乃至爛尾之后,該項目曾多次面臨司法拍賣,但屢屢受阻,原因不詳。2012年,清大華創(chuàng)還曾以團購的名義進行“無證先售”,坑了不少人。
高價拿地要擔風險
12層才能拿預售證
與起拍價相比,該地塊的溢價率達258%。不過,由于該地塊并不是通過國土局系統(tǒng),而是進行司法拍賣,該溢價率并不受限購政策的影響,不需要執(zhí)行溢價率超150%就要現(xiàn)房銷售的政策。“這次拍賣是符合市場經(jīng)濟的偶然事件,是對于資產(chǎn)處置的一種形式。”世聯(lián)總經(jīng)理吳慶說。
不過根據(jù)此前的限購政策,商品房高層住宅要12層以上才能拿到預售證,這塊土地未來是要受到這一限制的。
根據(jù)計算,該地塊樓面價已經(jīng)拍到了1.5萬元/平米。目前,地塊周邊有一些樓盤在售,如銀盛泰·金域藍山,均價在17000元/平米,萬科金域華府均價在21500元/平米,是精裝修樓盤。
因此,此次土拍結(jié)束后,不少人認為1.5萬元/平米的樓面價即將超過房價,面粉將趕超面包的價格。不過業(yè)內(nèi)人士分析稱:“即使面粉貴過面包,但是當市場沒有達到這個預期,開發(fā)商卻把土地拍上去了,它們也無法賣出高價格,而且要自己承受其中的風險和壓力。”
同時,不少市民還擔心這會拉高周邊預期,入市時也會售價過高。對此,業(yè)內(nèi)人士稱,在限購期間,該樓盤入市后的價格也會實行政府指導價,不會超過周邊價格。
目前,濟南房地產(chǎn)市場不少樓盤要采用政府指導價,價格過高的不予發(fā)放預售證。記者從有關(guān)部門獲悉,如果該地塊上的住宅產(chǎn)品入市時,限購政策依然持續(xù),那么它也要受到限購政策的限制。“不能超過周邊的樓面價格,如果周邊價格是兩萬,那么不管它拍得的地價有多高,都不能超過這個價格。”業(yè)內(nèi)人士稱。
記者從相關(guān)部門了解到,去年6月之后,濟南拍出了不少高價地塊,有的地塊產(chǎn)品近期將入市,但是審批價格都沒有超過周邊價格的。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者喻雯 魏新麗 見習記者趙夏曄 實習生都亞男）
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