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　　8月4日，濟南下半年第二場土拍將登場，唐冶新區掛牌居住用地將“限地價競配建政府儲備性安置房面積”，14宗土地中有7宗為去年違約收回、終止交易地塊。實施最高限價拍地新規后，房企不僅要考慮住地出讓溢價率150%以上要現房銷售，還要面對“限地價競配建”新規，控制好成本后才能理性競價，去年“6·29”唐冶瘋狂土拍一幕或難以再現。

　　部分地塊所處位置五星級酒店地塊

　　位置：唐冶新區世紀大道以北，龍鳳山路東側

　　國際新媒體產業園地塊

　　位置：唐冶新區世紀大道以南、圍子山路以西

　　總部地塊

　　位置：唐冶新區世紀大道以北、體育公園北側

　　北湖地塊

　　位置：順河高架以西、西濼河路以東、水屯北路以北

　　小魯莊片區東地塊中B地塊

　　位置：二環北路北側無影山北路交叉口附近

　　原龍科機電A地塊

　　位置：經十東路北側，興港路以南

　　帝華被收回地塊將建五星級酒店

　　截至7月24日，此次土拍23宗出讓地塊掛牌文件已公布，亮點迭出。在唐冶此次掛牌出讓的14宗土地中，有5宗土地在去年6月29日土拍中出讓過，那次土拍可以說是去年東部房價大漲的導火索。當時，帝華地產以總價約40億元摘得5宗地，其中一宗地樓面價約7100元/平方米，創下唐冶新高。然而，地拿了錢卻沒付清，最終國土部門收回了這5宗地，帝華前期繳納的2.25億元保證金也被沒收。

　　去年樓面價7100元/平方米的地塊此次出讓編號是G60，為捆綁出讓，3宗土地面積總共328畝土地，是此次唐冶面積最大出讓地塊。如果轉入競配建環節，在地上最大容積率只有1.4的G60地塊配建儲備性安置房，交房標準要求建材使用國產名牌，入戶門用B級以上鎖芯、窗戶是三玻兩中空、室內用成品套裝門……這對安置戶來說簡直美得不敢想。而對于開發商來說，產品設計難度會大大增加。而且，競得人拿地后，還要無償建設18班幼托、30班初中，拿地的代價不菲。再入市“身價”之高用“昨天你對我愛理不理，明天我讓你高攀不起”這句網絡流行語來形容再恰當不過。

　　帝華被收回的另外兩塊捆綁地塊今年也出現很大變化。其中，編號為G69的商業商務地塊，地上建筑約16萬平方米，此次入市明確須建設含五星級酒店的體育、娛樂綜合體項目，且要求競得人地上建筑面積自持比例不低于70%，在2020年底前竣工交付使用。另一捆綁居住用地只有在酒店項目工程達到“正負零”后才能辦理預售許可證。

　　去年11月，國土部門終止了唐冶兩宗捆綁地塊交易。此次再次入市后，除起始價和保證金大幅提高，還要求競得人拿地后配建15班的幼托，并無償移交給政府;代建文體、醫療等居住服務設施，由唐冶管委會回購。

　　這7宗地再次入市后，地價是否還會再飆高?目前，掛牌出讓地塊最高限價沒有公布，而是在競價過程中觸發最高限價后，系統自動提示競買人將轉入“加時賽”即競配建環節。據了解，最高限價參考歷史樓面價、畝均單價、地塊成交總價這三個因素，競價超過任意一個參照標準，拍賣就會轉入競配建環節，所以在最高限價新規落地后恐怕很難創新高。

　　國際新媒體產業園將落戶唐冶

　　在濟南新城市框架中，唐冶新區是12個地區中心之一。除了建設五星級酒店，更有國際新媒體產業園、注冊資金不少于300億元的企業總部或落戶唐冶，可見通過此次土拍，唐冶在下一盤很大的棋。

　　在G67地塊，監管協議要求須建設國際新媒體體驗中心、新媒體創新中心、新媒體研發中心等與新媒體及相關產業為主導的產業園項目，項目可分兩期施工。

　　位于唐冶體育公園北側的G63、G64、G65捆綁地塊共計234畝用地，除了19萬平方米的配建住宅項目，還將建設總計25萬平方米的總部辦公基地、商業商務綜合體。總部辦公地塊與住宅地塊同步開工、同步建設，建至“正負零”以后方可辦理住宅地塊預售許可證。同時，土地競得人還要建設36班小學，無償移交給歷城教育局。

　　年初，唐冶通過土拍引入了科技創新產業園、新能源+互聯網產業園兩大項目，加上歷城區便民服務中心、歷城二中等名校陸續開工建設，規劃的地鐵R2線、M3線一北一南對接主城區，唐冶新區作為東部“新核”駛上發展的快車道。

　　北湖地塊828套安置房不外銷

　　首次進入土地供應市場的北湖核心區西側片區一地塊，此次掛牌地塊為居住、商業商務用地，從掛牌文件來看，該居住地塊規劃3棟高層、共828套房源，為片區村民安置用房，不對外銷售，建設后將由濟南城市建設集團回購。而且，該安置房項目列入2017年省棚改考核計劃，土地競得人如未能順利完成將要承擔相應責任。

　　一直以來，開發商建設安置房利潤較低，而該地塊還要配建至少4000平方米的社區配套中心，再加上商業地塊建筑為多層、低層，或很難有盈利點。不過，北湖片區作為濟南12個地區中心之一，定位以北湖公園為核心、集“文化創意、生態休閑、商務研發、商業居住”等多功能于一體的城市綜合體，未來建設150萬平方米商業區。而且，此次掛牌地塊位于順河高架以西、西濼河路以東、水屯北路以北區域，距離地鐵環線段家圈站非常近。因此，不排除有房企為了布局北湖片區的考量，先從建安置房入手，從而為后續拿地提供支撐。

　　另外，位于二環北路以北、天橋區小魯莊東地塊為加油加氣站用地，也是濟南主城區近年來少有的加油加氣站用地出讓。從濟南多年的土拍來看，加油加氣站地塊歷來爭奪激烈。2016年2月的一次土拍中，一宗位于省道103附近的加油加氣站地塊經過263輪瘋狂出價后，最終溢價389%成交;一年后，在章丘“2·20”土拍中，位于石河街以西的一宗加油站用地，經過競價211輪后，溢價率137%成交。因此，小魯莊加油加氣站用地不排除再次引來激烈爭奪。

　　司法拍賣剛拍17億 長嶺山下月又迎土拍

　　7月13日，一場司法拍賣引來諸多房企關注，位于歷下區長嶺山南路北側、鳳山路東側的原長嶺花園地塊，經過了176輪出價，被旭輝地產以17.1億的高價摘得。這場司法拍賣引人關注之處在于，該地塊是個爛尾項目，最后的司法拍賣地價之高卻讓人咋舌：60多畝的居住用地，2011年樓面價為2527元/平方米，如今破1.5萬元/平方米，6年間漲了5倍。8月4日，長嶺山片區原龍科機電A地塊將進行拍賣，該地塊與原長嶺花園地塊相距不遠，而且土地面積更大，約合74畝，地上最大容積為3.0，建筑密度不大于20%，土拍會不會再創新高?

　　據業內人士介紹，土地司法拍賣和通過土地招拍掛出讓土地使用權性質不同，前者是法院按程序自行或委托拍賣公司公開處理債務人的財產，以清償債權人債權，原長嶺花園地塊司法拍賣價格有點高，主要是因為不受溢價率超過150%現房銷售政策影響，以及不設最高限價的原因，但對后續土拍和市場影響有待觀察。8月正常土拍，有溢價率限制，加之超過最高限價要“競安置房面積”，提高了競拍的門檻，壓縮了利潤空間，這對開發商拿地是個考驗。