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　　半島全媒體記者　葛欣鵬

　　近期,廣州市印發(fā)《廣州市加快住房租賃市場(chǎng)工作方案》,其中一條明確規(guī)定,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。此后,住建部等九部委公布12個(gè)租賃試點(diǎn)城市,如今已有9個(gè)試點(diǎn)城市公布了方案或通過審議。更多的人展開了一場(chǎng)關(guān)于“租售同權(quán)”的大討論,它是否是實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者和租房者平等權(quán)利的宣言?又會(huì)不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)界的大變革?

　　附加在房子上的“福利”

　　2015年,惠娟回到北京,她后悔沒有在2002年剛畢業(yè)的時(shí)候就買房,“國(guó)內(nèi)國(guó)外折騰這些年,連家都沒了”。沒房子倒不算什么,可六歲孩子的上學(xué)問題成為燃眉之急,申請(qǐng)不到學(xué)籍,就只能去私立的寄宿學(xué)校。

　　在北京的2200萬居民當(dāng)中,許多人沒有令人羨慕的戶口,這讓他們無法享受本地市民的全部權(quán)利,其中最重要的是養(yǎng)老金、醫(yī)保以及入學(xué)資格。

　　“城市很多福利和公共服務(wù)的獲得是附著于住房產(chǎn)權(quán)的,我國(guó)很多城市,購(gòu)房能落戶、租房卻不能,居民只有在學(xué)區(qū)中買房子,其子女才能在該學(xué)區(qū)中的學(xué)校讀書”,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者周小寒在其論文中如此描述。

　　與此同時(shí),諸多二線城市的房?jī)r(jià)也在迅速提升,外地人動(dòng)輒需要購(gòu)買價(jià)值幾百萬的房子才能落戶市區(qū),附著于房子上的權(quán)力分配不斷提升著人們的焦慮。

　　因此,廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市加快住房租賃市場(chǎng)工作方案》,其中一條明確規(guī)定,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán),被許多人認(rèn)為是實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者和租房者平等權(quán)利的宣言,尤其面臨孩子入學(xué)問題的承租人。

　　新政改變了原有分配機(jī)制實(shí)際上造成優(yōu)質(zhì)學(xué)位向擁有自有房產(chǎn)者傾斜的問題,符合條件的承租人都可以辦理就近入學(xué)。

　　有學(xué)者認(rèn)為,真正剝離房子公共服務(wù)功能,從立法規(guī)范到政策儲(chǔ)備,再到教育、戶籍制度等改革,要完成至少需十年以上時(shí)間。畢竟,這個(gè)問題是整個(gè)社會(huì)管理服務(wù)體系的問題,而非僅僅是房地產(chǎn)本身的問題。

　　需要細(xì)化的“同權(quán)”

　　“租售同權(quán)”一經(jīng)提出,引發(fā)了房地產(chǎn)界以及輿論界的大震動(dòng),通知里有多項(xiàng)政策引發(fā)關(guān)注,比如允許將商業(yè)用房按規(guī)定改造成租賃用房,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租等。

　　在知乎上,有人認(rèn)為,宣布租購(gòu)?fù)瑱?quán)最大的意義,在于剝離了房產(chǎn)上附加的其他價(jià)值,讓房產(chǎn)恢復(fù)它基本的居住屬性。“將所有權(quán)和租賃權(quán)放置在更加平等的位置,有利于盤活既有資源,降低空置率。還可以增加租房的外在收益,同時(shí)為有需求的人士提供更多的自由選項(xiàng)”。

　　有人則認(rèn)為該政策背后的動(dòng)機(jī)更多是為了吸引人才,“優(yōu)質(zhì)公共資源所在地段房屋價(jià)格暴漲,導(dǎo)致年輕人承擔(dān)不了高昂的房?jī)r(jià),又無法享有必要的社會(huì)資源,從而導(dǎo)致人才的流失”。

　　而處在輿論暴風(fēng)口中的“賦予符合條件的承租子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”一條上聚焦著更多的爭(zhēng)議,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)針對(duì)的是有戶籍無房產(chǎn)人士,無戶籍的則被排除在外。至于無戶籍的常住人口,其救濟(jì)渠道是積分入學(xué),2017年廣州全市名額有2萬個(gè),不僅存在限制條件,而且仍舊杯水車薪”。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)更是在評(píng)論中指出,“租售同權(quán)”只是看上去很美。“租售同權(quán),最核心的,還是稀缺資源的分配問題。優(yōu)質(zhì)教育資源的供應(yīng)相對(duì)于需求,將長(zhǎng)期處于稀缺的狀況,這種情況下,要實(shí)現(xiàn)真正的租售同權(quán),操作難度之大,超乎想象”。

　　“蛋糕還是那塊蛋糕,拿著盤子的人多了,該怎么分呢?”有人關(guān)注政策落地后的執(zhí)行問題,也就是租房者上學(xué)的政策落實(shí)到現(xiàn)實(shí)中的基礎(chǔ)有多大。

　　“學(xué)區(qū)房的租戶子女如果有入學(xué)資格,那么學(xué)區(qū)房所有者的子女是否還具備入學(xué)資格?”島城樓市專家張百忍提出疑問,“就是這個(gè)房子能敲開幾次門,只有有限的好學(xué)校的名額,但是有大量的想要入學(xué)的孩子”。待“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策之后,這恐怕也是廣州相關(guān)部門馬上面臨回答的問題。

　　房租會(huì)漲房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?

　　廣州出臺(tái)“租售同權(quán)”政策后,住建部等九部委也公布了12個(gè)租賃試點(diǎn)城市,密集政策的出臺(tái),讓不少人認(rèn)為,租房時(shí)代已經(jīng)來臨,經(jīng)過迷茫與探索,“租購(gòu)并舉”或成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新方向。

　　但“租售同權(quán)”的實(shí)現(xiàn)究竟會(huì)對(duì)樓市價(jià)格產(chǎn)生怎樣的影響?討論中存在兩種完全相反的聲音,一種觀點(diǎn)認(rèn)為可以降低投資房產(chǎn)的預(yù)期收益,配以利率政策,可望從根源上消除通過房?jī)r(jià)上漲獲得投機(jī)收益的機(jī)制；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,如果沒有周到設(shè)計(jì),“租售同權(quán)”政策的確可能造成房?jī)r(jià)沒控制住而房租又暴漲的問題。

　　一位在商業(yè)地產(chǎn)有七年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期內(nèi),對(duì)樓市不會(huì)形成大的影響,從長(zhǎng)期來看,還要看其他的政策配合。　

　　華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟表示,“租售同權(quán)”對(duì)房?jī)r(jià)的影響是具有選擇性的,一些郊區(qū)房子稀缺性不強(qiáng),買家的支撐面也不大,“租售同權(quán)”會(huì)讓這類房子的含金量大打折扣。

　　但對(duì)于大城市核心區(qū)的房子來說,沖擊不會(huì)太大,畢竟這些地區(qū)的房子具備強(qiáng)烈的資金屬性,即使失去了“學(xué)位”這個(gè)巨大的附加值,仍然會(huì)有其他的附加值來補(bǔ)充。

　　“其實(shí)我國(guó)關(guān)于租售同權(quán)的嘗試有很多,在廣州推出政策之前,上海就開始探索只租不售的運(yùn)營(yíng)模式”,在諸多專家學(xué)者看來,廣州此次試點(diǎn)只是進(jìn)一步細(xì)化落地,發(fā)展租賃市場(chǎng)或是未來調(diào)控樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)。

　　而從住建部等九部委公布的12試點(diǎn)城市動(dòng)作來看,都在積極主動(dòng)發(fā)力租賃市場(chǎng),機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)模化成為各試點(diǎn)城市培育租賃市場(chǎng)的重要手段。

　　“為租房賦予入戶、入學(xué)、就業(yè)、就醫(yī)、養(yǎng)老等市民化權(quán)利是大勢(shì)所趨,租房‘賦權(quán)’時(shí)代或?qū)⒁獊砼R。”財(cái)政部中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士盤和林在接受記者采訪時(shí)表示,后續(xù)租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況如何,關(guān)鍵在于公共政策的設(shè)計(jì)。

　　部分城市租賃市場(chǎng)發(fā)展方案

　　城市 方案

　　廣州 　　采取直接增加租賃用地投放和盤活存量?jī)煞N形式。首先,以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的,土地溢價(jià)率超過一定比例后,由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積；其次,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

　　武漢 　　按比例配建租賃住房的方式增加供給,在中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域周邊或者工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中區(qū)域,選取合適新房,按比例(約為10～20%)配建租賃住房。

　　鄭州 　　發(fā)揮國(guó)有住房租賃企業(yè)的引導(dǎo)作用,2020年前,國(guó)有租賃平臺(tái)企業(yè)持有的住房租賃房源將占全市增量的20%左右。

　　南京 　　為新型租賃主體的培育設(shè)置了具體目標(biāo),2017年,國(guó)有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家,民營(yíng)和混合所有制試點(diǎn)企業(yè)不少于4家,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)試點(diǎn)不少于2家；同時(shí)還將成立住房租賃管理聯(lián)盟。

　　合肥 　　引導(dǎo)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。引入規(guī)模較大的房屋租賃企業(yè)進(jìn)入合肥市場(chǎng),支持房屋租賃企業(yè)通過合并重組做大做強(qiáng)。個(gè)人也被鼓勵(lì)出租自有住房,支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)出租住房。

　　回應(yīng)　青島暫不考慮“只租不售”

　　雖然青島并沒有被列入“租售同權(quán)”試點(diǎn)城市,但很多人對(duì)青島是否會(huì)出臺(tái)“只租不售”等政策表示關(guān)心。

　　7月26日,市國(guó)土資源房管局副局長(zhǎng)王咸寧在做客某訪談欄目時(shí)對(duì)這一問題進(jìn)行了回答。

　　王咸寧表示,青島市在9部委政策出臺(tái)前就進(jìn)行過相關(guān)方面的研究,了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。目前來看,青島市住房保障體系正在日漸完善,與“只租不售”試點(diǎn)城市相比,在房?jī)r(jià)水平、租金占市民收入比及人口凈流入情況等方面并不相同,因此,目前青島市暫不考慮實(shí)行“只租不售”。

　　另外,截至目前,青島投資建設(shè)的37000套公租房,還有11000套待分配,而全市公租房持證家庭為14000多戶。“加上經(jīng)限房將轉(zhuǎn)移來的房源,公租房的房源同樣也是充足的。”王咸寧在訪談中介紹說。

　　但在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面,青島一直在嘗試新舉措。8月21日,青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于招拍掛出讓土地中企業(yè)自持商品住房租賃有關(guān)問題的通知》,對(duì)“全市招拍掛出讓土地中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房租賃”提出詳細(xì)規(guī)定,從土地出讓、合同簽訂、出租管理等方面進(jìn)一步細(xì)化,并明確,出現(xiàn)將自持商品住房擅自轉(zhuǎn)讓、“以租代售”或通過其他方式變相銷售的企業(yè),將被納入“黑名單”。此舉加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)自持住房租賃行為的監(jiān)督和管理,租金價(jià)格也將更符合市場(chǎng)水平。

　　半島記者了解到,品牌長(zhǎng)租公寓是市場(chǎng)上正在興起的專業(yè)租賃企業(yè),其商業(yè)模式主要有兩種:一是房地產(chǎn)開發(fā)商自持物業(yè)從事租賃,地產(chǎn)企業(yè)萬科已經(jīng)是住房租賃市場(chǎng)上試水房企之一,萬科目前已經(jīng)開辦長(zhǎng)租公寓1.2～1.8萬間,計(jì)劃今年做到10萬間,不過,這一模式市場(chǎng)份額占比較小。二是租賃企業(yè)通過對(duì)“握手樓”、舊廠房、居民商品房等項(xiàng)目進(jìn)行整體承租改造后再面向市場(chǎng),這種“二房東”角色是當(dāng)前租賃市場(chǎng)的主要形式,例如魔方、YOU+、鏈家自如等。

　　兩年前,李磊帶領(lǐng)他的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立了極客公寓,成為島城最早發(fā)展品牌長(zhǎng)租公寓企業(yè)之一。他們將客戶目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)20～30歲年輕白領(lǐng)這一租房熱門群體,將分散房源整合起來,進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)裝修,然后轉(zhuǎn)租給租戶。

　　在發(fā)展初級(jí)階段,李磊坦言公司的利潤(rùn)就是賺取中間的差價(jià),但相比于傳統(tǒng)中介來說,“房源絕對(duì)真實(shí),而且還提供上門保潔、管家服務(wù)以及租期服務(wù),除了二房東我們還有服務(wù)者的身份”。

　　李磊告訴半島記者,從去年下半年開始,島城品牌公寓企業(yè)發(fā)展進(jìn)入爆發(fā)期,“目前青島大概有十幾家企業(yè)掌握著數(shù)萬套房源”,但這同每年的需求相比仍然是九牛一毛,因此李磊認(rèn)為等待挖掘的資源還有很多。

　　發(fā)展過程中,李磊還有另一個(gè)明顯的體會(huì),“由于房?jī)r(jià)不斷攀升,房東給我們的出租價(jià)格每年以5%～8%的速度增長(zhǎng),但租客們能夠承擔(dān)的租金上升比例卻遠(yuǎn)低于這個(gè)速度,利益的減少、對(duì)手的增多,未來的房屋租賃企業(yè)勢(shì)必面臨著一次洗牌”。