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　　編者按

　　一直以來,樓市都有“金九銀十”的說法。9月和10月這兩個月假期較多,市民外出購房的意向變強,與此同時,開發商也會抓住客戶的購買需求,在這兩個月進行集中放量促銷,以期通過兩個月的熱銷完成年內的銷售任務。與往年相比,在濟南等二線城市樓市調控不斷“加碼”的背景之下,今年的“金九銀十”有何不同?連日來,記者展開了調查。

　　德州一樓盤掛起售罄的標牌。　　本報記者　馬志勇　攝

　　記者近日調查發現,在濟南、青島這樣的二線城市限購政策不斷加碼的背景之下,濟、青周邊的一些“強三線”城市房價開始齊聲喊漲。與此同時,由于在濟南、青島這樣的二線城市拿地越來越困難,為了“留在牌桌上”,開發商紛紛瞄準了三、四線城市的地塊。

　　齊魯晚報記者　任磊磊　賀瑩瑩 朱迎雪　付玉成　孫璇 馬云雪　于偉　　　　　　　

　　不少三線城市

　　“開盤即售罄”

　　樓市的傳統銷售旺季“金九銀十”來了。在省城濟南,今年七八月份以來,新入市的樓盤開始逐漸增多,但是,濟南市場仍然呈現出“開盤即售罄”的景象,不少置業顧問都表示房源并不充足。

　　而在濟南周邊的一些三線城市,房價也在穩步上漲。德州城區魯班御景國際三期自今年五月份開盤至今,均價從6200元/平米左右,一路漲到現在的7800元/平米左右,而這只是德州樓市房價看漲的一個典型案例。濱州的房產市場也有些供不應求。山東華住房地產開發有限公司的范經理說,進入“金九銀十”階段,雖然濱州的房企沒有擴大宣傳,但相對來說9月份的房產銷售還不錯,因為濱州的房產市場從五月份開始一直都是“開一棟清一棟”。濟寧樓市房價也穩步上漲,九月份不少項目都會有新房源開盤或加推。

　　談及三、四線城市房價上漲的原因,中國房地產業營銷協會會長朱曙東指出,首先是一線城市本身的市場外溢,由于一、二線城市限購了,資金流到了臨近的三、四線城市,國內慢慢出現了強三線城市,比如青島和濟南周邊的城市。同時,在2015年一、二線城市價格上漲變暖的同期,三四線城市受到市場信號的傳導,自身市場也在預熱,內力和外力雙重作用疊加下導致房價上漲。

　　“不過,大部分三四線城市依舊處于去庫存的壓力中,尤其是縣域城市,以及經濟不發達、沒有突出產業特征的、人口外溢的城市,它們去庫存的壓力特別大。”朱曙東告訴記者,強三線城市特別是高鐵沿線城市和熱點城市周邊的三線城市,預計房產市場整體趨于穩定,當然局部地區和項目的價格可能小幅上揚,尤其是春節之前。“預測明年整個房產市場比較平穩,平穩中發展,即便有些波動也是穩中波動,不會出現大起大落。”

　　下沉搶市場

　　一年看了五六十塊地

　　在這些“強三線”城市中,不光房價開始逐步上漲,開發商對于當地的土地需求也在逐步增加。

　　李明(化名)是天津一家全國性房地產開發商部門負責人,最近幾年他們公司一直在山東布局。近兩年他們還在濟南市區周邊的齊河剛剛拿了一塊地。最近他們看地的步伐卻特別快,幾乎每個月都要往濟南周邊的三、四線城市和下面的縣級市跑。“主要就是為了看地,現在一、二線城市的地不好拿,大家都往三、四線城市跑。”

　　記者了解到,不少大的房企都跟李明所在的這家房產開發商一樣,開始把目光投向三、四線城市。記者了解到,一家外地的房地產商這幾年打算進軍山東市場,從去年下半年開始到現在,近一年的時間,在山東除濟南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據粗略估算,這家公司在山東總共考察了五六十塊地,相當于一周看一塊。

　　合富輝煌(中國)山東公司副總經理許傳明認為,目前大小開發商下沉三、四線城市的步伐之快前所未有。來自易居中國克而瑞信息數據顯示,2017年上半年,三、四線城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環比上漲的能級,漲幅達到29%。二線城市仍然是土地市場成交主力,但成交占比有所回落,上半年成交建面占總成交的65%。

　　記者從濟南市國土資源局征地信息公開查詢系統獲悉,截至9月15日記者查詢時,今年濟南市共征地198塊,而對比2016年全年共征地449塊,2015年全年共征地584塊,征地呈明顯下降的趨勢。即便后3個月,濟南市征地數量翻番,也很難達到去年的水平。

　　而從2015年起,濟南周邊平陰、濟陽、商河、章丘的征地數量一直很高,2015年和2016年,這些地區征地數量之和占濟南市總征地數量比例都為53%。不過,2017年截至目前的數據顯示,這幾個地區的征地數量之和僅占全市總征地數量的39%。在前兩年的快速征地后,濟南周邊縣級市的征地速度有減緩的趨勢。

　　突破核心城市周邊

　　利于企業知名度擴張

　　李明在見證了去年濟南市房價的瘋狂后感慨地說,“現在在濟南拿地太難了。”他說,2016年6月底,唐冶五塊地拍賣,樓面價高破7100元/㎡,而當時周邊房價普遍在6500元/㎡。后來因開發商帝華未及時繳納土地款而流拍。而到了2017年,這五塊地再度被拿來拍賣,其樓面價已經漲至每平米12000-14000元/。

　　“開發商為了尋求突破,開始向核心城市周邊的縣級市和省內的三、四線城市下沉了。”李明總結說,這樣有利于企業規模和知名度的擴張,而且更重要的是,向周邊縣市區輻射,拿地成本沒有那么高。

　　許傳明則認為,開發商加速向三、四線城市下沉,更為重要的原因是可拿的地太少了。“我省濟南和青島是二線城市,這兩座城市可供住宅的土地越來越少,政府也在收緊市區土地的釋放,所以開發商只能轉而向土地資源更加豐富的三、四線城市傾斜。”

　　“不過,雖然拿地成本很高,但是開發商不可能完全舍棄。各大房企以一、二線城市為根基,不斷向三、四線延伸。”李明認為,大的開發商不可能完全舍棄一、二線城市的布局。因為一、二線城市一直是熱點城市,人口吸納能力很強,會不斷產生住房需求。不過,在房子的后期規劃和建造上,開發商肯定會提高產品溢價,以打造中高端社區為主。

　　三四線城市漲價慢

　　投資回報率不低

　　楊女士在老家德州有一套房子,從去年開始她就一直打算出手。“三四線城市的房子漲得太慢了,買了這么多年才漲了幾萬塊錢。早知道還不如在濟南多買一套房子,現在肯定不是這個價。”楊女士抱怨地說。三四線房子漲價慢,需求又沒有一、二線城市旺盛,房企大規模布局是否明智之舉呢?

　　李明認為,開發商根本無需擔心這個,因為三、四線城市的投資回報率更高。“比如在市區投100億的樓盤,可能賺10億,而在三、四線城市,花10億投資可能賺2億元。從絕對值上看,好像還是一、二線城市多,但實際上,三、四線城市的投資回報率更高。”

　　他介紹,在三、四線城市,投資10億元的回報率是20%,而在一、二線城市,投資100億的回報率僅為10%。開發商下沉到三、四線城市就不足為奇了。以100億為例,如果算上財務成本、機會成本等,其收益差距更大。以財務成本為例,比如說企業投資100億元中,有50億貸款,按照目前的平均利率計算,一年的利息就高達2億元,相當于一天要還60萬元。而如果在三、四線城市投資10億元的話,對一般的開發商來說,全額拿出來也不成問題。另外,還有剩下的90億元可以用來做其他投資。

　　下沉到三、四線城市,對開發商來說還有個利用銀行杠桿的作用。“比如說,在一、二線城市里,對一些大企業來說,能夠貸50億的客戶可能也不算什么,但是對三、四線城市的銀行來說,可能貸10億的客戶就算大客戶了,銀行會給開發商一定的優惠政策。”李明說,“所以說開發三、四線城市的房地產,成本低、風險小,而且收益還比較可觀,開發商何樂而不為呢?”