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責任編輯：王曉亮
爭搶激烈的幾塊地位于唐冶新區。 (資料片)
編者按
去庫存是今年樓市的大方向,當很多人以為政策的潛臺詞是降房價時,市場卻偏偏表現出叛逆的一面,利用漲價去庫存正逐漸成為現實。在濟南,年后樓市持續漲價升溫,開發商信心倍增,不少市民跟著加入搶房大戰,土地市場則接棒掀起新一輪拿地潮,用“瘋狂”來形容眼下的濟南樓市恐怕也并不為過。
936輪!溢價289.79%!上半年濟南土地市場以瘋狂收尾。29日,唐冶片區8塊土地掛牌截止,其中,圍子山組團三塊土地引發13家房企的搶地大戰,10小時的拉鋸戰也創下濟南史上最長耗時的競拍。該組團中的2016-G021住宅地塊樓面地價突破7000元,創下唐冶片區地價新高。
29日上午9點半,濟南10塊土地掛牌截止,唐冶片區的8塊土地成為各方關注的焦點。8塊土地分成4個組團掛牌,除一處大面積商業地塊底價成交外,其他三個組團都經歷了十幾家房企的激烈搶奪。業內人士透露,由于對東部唐冶片區的看好,參與競拍的房企除了魯能、祥泰等本土企業外,也不乏龍湖、碧桂園、保利等一線房企。
2016-G021/G022/G023地塊均位于世紀大道以北、土河以東、圍子山以西、貞觀街以南,一并被稱為圍子山組團。13家房企從上午9點半開始爭奪,每家企業都表現出了志在必得的氣勢,加價幅度從100萬元至1000萬元不等,也不乏多家企業打破常規加價幅度“叫價”。
一位業內人士說,經936輪加價,到19時01分,該地塊最終以254624萬元成交,溢價率高達289.79%。其中,2016-G021住宅地塊樓面地價為7100元/平米,2016-G022地塊樓面地價為5360元/平米,商業地塊樓面價為3154元/平米。業內人士透露,拿地企業為帝華地產。作為對比,唐冶片區今年1-5月住宅成交均價為6387元/平米。
貞觀街組團兩地塊掛牌底價45125萬元,吸引了10家房企的爭奪,經過463輪的激烈競拍,16時39分以151225萬元成交,溢價235.12%。其中,住宅地塊的樓面地價為4753元/平米,商業地塊的樓面地價為2899元/平米。業內人士透露,競得單位為帝華地產。
同樣位于唐冶片區的文苑街組團兩地塊吸引了18家房企競爭,經過326輪競價以96608萬元成交,溢價202.71%。其中,住宅地塊的樓面地價為4447元/平米,商業地塊的樓面地價為3760元/平米。業內透露,競得單位為龍湖地產。
此外,位于唐冶片區的一宗大面積商業地塊以20688萬元的底價成交,樓面價約1500元/平米。據了解,地塊上所建項目或為首創奧特萊斯。
三問唐冶“搶地大戰”
開發商博傻,還是市場大勢
29日傍晚,唐冶片區的“搶地大戰”剛落幕,不少地產業內人士的朋友圈也都刷爆了:“唐冶火了,抓緊動手買房吧,二線城市地價房價又要創新高。”也有人對此表示擔憂:“花25億在唐冶拿地,是瘋了還是傻了?”要知道,目前周邊在售樓盤均價6300元左右,此次土地競拍出現面粉比面包貴的現象,將對市場造成怎樣的影響?
洋房得賣13000，價格是否太高?
對于圍子山組團的2016-G021地塊,有業內人士算了筆賬,樓面價為每平米7100元,加上建安成本以及各種稅費,1.4的低容積率如果做洋房,未來售價將達到每平米12000元-13000元。
世聯行山東區域董事總經理朱江認為,拿2016-G021地塊來看,靠近山體,拆遷難度小,又位于唐冶片區核心地段,屬于優質稀缺地塊。“容積率比較低,在開發產品上,開發商有一定的創新空間。”朱江說,“上半年,濟南住宅土地供應很少,房地產又比較火爆,開發商都有一定的土地饑渴,這也為企業拿地帶來了信心。”在他看來,房企沒有足夠的可開發土地,就無法持續運營,此次出現激烈爭搶也就在所難免。
克而瑞分析師房偉認為,去年11月,濟南完整版中央商務區規劃出爐,首次提出了高新東區的概念,意味著濟南城市重心再次東移,歷城區的唐冶片區成了濟南熱度最高的片區之一,加上今年濟南市土地供應計劃比去年減少,加劇了“僧多粥少”的局面。
地價兩年翻兩番，是剛需在撬動?
除了2016-G021地塊,2016-G022地塊樓面價為5360元/平米。記者對比發現,2014年7月,綠地以6.4億元拿下唐冶西路以東、橫四路以南的住宅地塊,當時的樓面價為1438元/平米。短短兩年,唐冶片區的地價翻兩番,是否有虛高成分?
“預計競爭會很激烈,但沒想到如此激烈。”龍湖地產有關人士說,他們這次溢價202.71%拿下文苑街組團地塊,壓力確實有,但志在必得,“我們上半年在雪山片區拿地,這次在唐冶,都出于深耕東城市場的需要。”
該人士說,濟南對住宅品質產品需求量較大,文苑街組團地塊未來定位偏向改善型需求,單價將在10000元左右。“這次地價翻倍,是由市場決定,不能簡單地跟幾年前的價格做對比。”該人士說,濟南目前庫存壓力不大,尤其是唐冶片區,購房者需求量比較大。而此次十幾家房企共同競爭,也說明大家對市場的預期是一致的。
不過,朱江認為,像“圍子山”組團地塊的高價已經存在非理性因素了。激烈的土地拍賣背后,是高昂的開發成本,此番成交地塊對項目后期的操盤要求較高,在價格不占優的情況下,如何打造差異化的產品成為后續開發最大的考驗。
“面粉貴過面包”引爆區域房價?
唐冶片區“面粉”幾乎貴過“面包”,片區內房價會不會大漲呢?朱江認為,這次拍賣的確是個標志性事件,這也奠定了整個濟南東部城的房價走勢。
記者了解到,目前唐冶片區在售項目有7個,待售項目有1個。有兩個項目處于清盤尾盤階段,銷售主力集中在綠地城、銀豐唐郡等項目。以綠地城為例,目前高層均價為6300元/平米,11層小高層均價為7200元/平米。“我們現在的售價比去年上漲了1000塊錢左右,未來還有價格上調的計劃。”項目有關人士說。
有關機構統計顯示,2016年1-5月份唐冶片區商品住宅市場成交均價為6387元/平米,其中4月份成交價格最高,達到每平7067元,受一系列利好政策影響,春節后該片區成交價格上漲明顯。
29日晚,不少地產圈人士的朋友圈發布消息,上午拍地的時候,就已有項目接到上邊通知,只接待客戶,不對外賣,也就是說要“封盤漲價”,再對外銷售時價格會有所上調。
（齊魯晚報·齊魯壹點 記者 喻雯 蔣龍龍）
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