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【編者按】上半年青島的房地產市場熱度頗高，呈現“量價齊升”的雙漲現象。在一系列政策利好的影響下，剛需、改善及部分投資置業者積極入市，新房市場的良好表現也帶動了二手房市場，其中以“金三銀四”為起點，表現日益明顯。

與新建商品房不同，二手房的定價完全取決于房東，隨著看房數量的逐步增加，部分房東的賣房心態持續“膨脹”。業內人士表示，自今年3月份以來，房東普遍漲價成為常態，有的房東甚至一夜“跳價”20萬，即便如此好房源同樣不愁賣。

二手房“金三銀四”成交火爆 五月后回歸理性

根據最新數據顯示，7月第一周二手房迎來下半年成交“開門紅”，全市共成交1257套，成交面積112086.91㎡。縱觀上半年的二手房成交業績，業內人士都十分認可“趕上了豐年”。據了解，今年上半年，青島市二手房成交量十分驚人，僅僅用了半年的時間就賣出2014年全年的交易量，“在政策利好的情況下，成交量較2015年有較大幅度增長，伴隨著成交量上漲，房價也有近5%的漲幅”。同時業內也表示，今年上半年的二手房市場擺脫了以往小戶型熱銷的態勢，反而以90㎡的小三居或者封閉小區百平米以上的三居，是廣大購房者更加關注的戶型面積區間。

鏈家市場中心經理張斌表示，青島二手房的成交量最高點集中在“金三銀四”，這段時間二手房源的成交周期明顯縮短，一批優質房源成交迅速。進入5月后則呈現成交遞減情況，但整體房價水平還是穩居高位，“3月和4月樓市利好政策初見成效，大量優質房源掛牌上市，剛需、改善型置業者釋放，買賣雙方的成交熱情高，成交周期縮短”，張斌這樣告訴記者，“有些好房源掛牌不到兩天就成交了。由于好房源在前期已經得到集中釋放，房價又略有上浮，進入5月份以來，購房者的買房熱情度明顯不如從前，觀望情緒增加，又或者原本預期的買房款如今只能買到相對較差的房源了，大家積極性受到打擊”。

“3人搶1房”跳價20萬不愁賣 “次成熟區”漲價最快

由于今年的樓市新政更利于大戶型市場，很多改善型置業者都動了心思想換套大房子。然而換房置業的經歷卻并非一帆風順的，遭遇房東臨時跳價的事情屢見不鮮。比如小編遇到的網友小王一家，趁著好政策小王和愛人也將改善置業提上日程，新房、二手房看了個遍，最終鎖定在新都心一套133㎡的次新房上，房東原本定價230萬（加上稅費總房款共250萬左右）。然而正當小王小兩口滿心歡喜的準備購買時，卻接到房東提價20萬的“噩耗”。中介表示，由于想要約談的購房者較多，房東心態膨脹。而且現實總是殘酷的，在“好房難求”的樓市背景下，即便房東過分提價依然有購房者甘愿“買單”，不得已小王只好放棄了購房。

科威國際不動產直營事業部總監郭可悅表示，就目前的市場行情來看，如此大幅漲價的情況其實并不在少數，但在部分熱點區域卻有發生。今年上半年，青島的二手房房價呈現直線上揚趨勢，以市南、嶗山這兩大青島“富人居住區”為例，房東普遍漲價幅度在15%至20%，由于總房款高，這樣的漲價幅度就意味著一套房得上漲近10萬元，一些免征相關稅費的優質房源漲價幅度更高。另外80-90㎡左右的剛需二居室，房東也會適當提高3-5萬元不等，“在一段時間內看房量突然增高時，房東對房子的價格預期會增加，要價自然會增長”，郭可悅這樣告訴記者。

鏈家市場中心經理張斌則表示，目前如果掛出一套戶型設計合理、樓層位置適中、精裝修的二手房房源，同時段會有至少三家意向客戶進行約談，一定程度上助長了房東漲價的決心。“上半年二手房供需失衡，房源量有限，而購房者卻集中爆發，房源數量與客戶需求數量基本為1:3，如此以來便助長了房東提價的決心”，當然一般情況下，房東還是希望盡快脫手，特別是手持小戶型的剛需房房東，漲價幅度十分有限，在諸多意向客戶中選擇“價高者”快速交易。

究竟是哪些因素會讓房東有底氣提高房價？業內人士分析，一來是因為整體樓市一片向好，新房直接帶動二手房成交，“青島房地產市場活躍度較高，短期內就會有很多購房者集中看房，另外各媒體對樓市的宣傳報道以及利好政策也起到了一定的‘催化作用’”。

業內綜合分析，青島“次成熟”片區配套逐步完善，升值潛力可預見性高，漲價幅度自然最高。比如，已初見規模的新都心，在麥凱樂、凱德廣場的相繼開業以及地鐵3號線的開通在即，周邊二手房價格一路走高，平均二手房房價高達19000元-20000元/㎡，而在今年3月以前，這周邊二手房價格也就保持在15000元/㎡左右。

業內預測：下半年二手房預期較樂觀 二手房房價趨穩

科威郭可悅|鏈家張斌

上半年青島二手房市場呈現“量價齊升”之勢是否延續至下半年？針對這一問題，接受采訪的業內人士普遍持樂觀看市態度，但他們也坦言，下半年出現暴漲的可能性微乎其微，二手房市場將逐漸歸于理性，更不會出現上半年普遍預期較高的情況。另外在房價方面，業內也預測，7月份房價與前兩月變化不大。

“二季度是全年二手房市場最為火爆的，供需雙方都得到了充足釋放，進入三季度后，預計整體成交量會保持‘穩中有降’，進入四季度之后，還會延續之前的發展態勢”，郭可悅這樣告訴記者，“另外值得注意的是，今年的拆遷居民人數眾多，很多拆遷戶拿上補償款后還未選擇到合適的房源，這部分人群也將在下半年繼續‘消化’”。

與此同時，鏈家張斌也發表了相同的觀點，“此前一批優質房源成交后，沒有買上房的置業者則選擇暫緩買房計劃，從積極入市到繼續觀望，所以三季度后成交量會有所下滑，等到四季度后，優質好房源再次上市，這時候成交量再將回暖，成交量估計不會太低”，同時張斌坦言，即便如此，今年四季度也不會出現“翹尾”現象。

除此之外業內人士還表示，購房人群逐漸增多的同時，二手房房價也將持續上漲，但漲幅較上半年會有所回落。另外隨著上半年樓市向好，各銀行貸款壓力增大，部分銀行已經開始縮緊房貸，8.5折的貸款紅利還將維持多長時間卻很難預料。

專家提醒廣大置業者，如果決定置業買房，就千萬不要再猶豫，在賣方市場強勢的大背景之下，還是把握機會，盡快置業為妙。