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在煙臺城區(qū)一樓盤,不少市民前來看房,銷售商的廣告上打著“放大招”。齊魯晚報·齊魯壹點 記者 秦雪麗 攝
受降利率、降稅、調(diào)整首付比例、放寬公貸甚至是購房直接發(fā)補貼等系列樓市新政刺激,今年上半年,山東各市樓市回溫明顯。不過進入5月以來,有城市房地產(chǎn)交易已經(jīng)出現(xiàn)“拐點”。
強心針打上
成交呼呼漲
小鞏是濟寧城區(qū)一家房產(chǎn)公司中介,干了一年多。從今年2月份以來,二手房市場回溫,讓小鞏感受明顯。“客戶都帶不過來,一天少說得有三四個客戶,一月下來成交三四套房子。”
“春節(jié)以來,二手房交易市場一直很活躍,尤以3月份最為明顯,當(dāng)時城區(qū)二手房一天過戶量有40套左右,現(xiàn)在有所趨緩,成交量少了二成。”濟寧市房產(chǎn)交易中心有關(guān)工作人員介紹,國家刺激樓市政策頻出,帶動二手房市場走勢趨強,雖然現(xiàn)在有所趨緩,但相比去年同期,上半年城區(qū)二手房交易量仍增長30%以上。
“過去的一年,購房族都盼著價格會降,等待救市政策出臺,隨著一系列利好政策的出臺,這積壓的剛需量逐步得到釋放。”國家統(tǒng)計局濟寧調(diào)查隊專項科的一工作人員分析說,當(dāng)時,一線大城市房價持續(xù)走強,這種態(tài)勢起到帶動作用,濟寧難免也會出現(xiàn)跟漲的局面。在房價上漲的催促聲中,進一步加速了買房者的購房步伐。
煙臺市的一些房產(chǎn)商,也感受到今年上半年日子很好過。“今年3月份以來,明顯感覺銷量增高,無論是來訪人還是銷售數(shù)據(jù)都有大幅增長。”煙臺高新區(qū)力高陽光海岸售樓處一位工作人員介紹。
2月份,央行對于個人住房貸款政策作出了新規(guī)定,在不限購城市執(zhí)行“首套房貸款首付最低20%”,目前煙臺已有多家銀行執(zhí)行新政,利率折扣也隨之放寬。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示:2016年上半年,煙臺商品房成交21127套,同比2015年上半年上漲28.0%,成交213萬㎡、146億元,這是一個煙臺歷史上“最好的上半年”,半年度成交量創(chuàng)歷史新高。
在德州,“強心針”的效果更為明顯。2月22日起,德州執(zhí)行個人住房交易稅收新政,下調(diào)契稅稅率、擴大營業(yè)稅優(yōu)惠范圍。新政落地后,德州二手房交易成交明顯活躍。僅一個月后,二手住房4月份成交同比去年增長83.53%。
需求集中釋放后
“小陽春”過去了
和過去的3、4、5月相比,進入6月份后,小鞏輕松不少。
“看房的人少了,房東也有所觀望,現(xiàn)在一天平均下來帶一個客戶,一月成交一套房子。”在小鞏看來,天氣轉(zhuǎn)熱,看房人少了不少,而六七月份又是傳統(tǒng)淡季,房東觀望情緒漸濃,現(xiàn)在二手房市場整體有所回落。
在一輪輪新政刺激下,剛性需求得到集中釋放,二手房市場放緩,而這種變化,在新建商品房上表現(xiàn)更為明顯。
“現(xiàn)在價格漲幅在放緩,來售樓處看房的人數(shù)少了,成交量也隨之減少。”濟寧城區(qū)一家樓盤負(fù)責(zé)人史謙介紹,進入5月份以來,濟寧樓市整體就有所放緩。
“目前來看,3月份是濟寧樓市銷售量激增的開始之月。”濟寧城區(qū)一家樓盤的營銷總監(jiān)朱皞說。
在史謙看來,一系列新政刺激,讓剛需得到集中釋放,給濟寧樓市帶來一個“小陽春”。可隨著新政效應(yīng)弱化,剛需被滿足,濟寧樓市難免進入平淡期。
據(jù)濟寧市房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示,受春節(jié)因素影響,1月、2月,濟寧城區(qū)新建商品房網(wǎng)簽量明顯少于3月,3月份網(wǎng)簽量為2528套,4月份3110套,5月份2615套,6月份只有2269套。
房子賣得快
可是價格“紋絲不動”
同策數(shù)據(jù)顯示,煙臺2015年上半年銷售商品房總面積165.3萬平方米,總金額114.7億元,均價6937元/平方,而2016年上半年銷售總面積213萬平方米,總金額146.2億元,均價6858元/平方。波動不到100元,雖然今年上半年比去年同期銷售面積增加,但是均價卻出現(xiàn)了下降。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示,今年以來,濟寧房價波動很小,新建商品住宅環(huán)比價格增幅最高在二三月份,隨后價格上漲趨勢逐漸放緩,漲幅不斷收窄。
受春節(jié)因素影響,濟寧1月新建商品住宅價格均延續(xù)2015年底小幅下跌態(tài)勢,環(huán)比下跌0.1%；到了2月份,濟寧新建商品住宅價格環(huán)比增幅明顯,環(huán)比上漲0.2%；3月份同樣延續(xù)了2月份增幅態(tài)勢,新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%,回暖趨勢走強；到了4月,濟寧新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.1%,與上月環(huán)比增幅0.2%相比,價格上漲趨勢有所放緩；到了5月,濟寧新建商品住宅價格環(huán)比持平,漲幅進一步收窄。
“國家還沒公布6月份大中城市房價數(shù)據(jù),從目前來看,濟寧房價不會有太大波動,還將延續(xù)這種平穩(wěn)態(tài)勢。”國家統(tǒng)計局濟寧調(diào)查隊專項科有關(guān)工作人員說。
高庫存壓力下
“好房源”毫無壓力
雖然各地庫存量大,不過,一些好房源還是“搶手貨”,那么,什么房子才是好房源?
“現(xiàn)在二手房市場整體回落,好房源仍受追捧。”房產(chǎn)中介小鞏說。
“學(xué)區(qū)房無疑是最重要的因素,尤其是靠近學(xué)區(qū)的二手房子最好賣。”根據(jù)地理位置、配套等因素,小鞏把好房源劃分了三個層次。“學(xué)區(qū)房無疑是最重要因素,靠近學(xué)區(qū)的最好賣,其次是臨近商業(yè)街,再者就是臨近廣場、花園。”小鞏說,這三個要素都具備的房源依然熱賣,尤其學(xué)區(qū)房,價格仍有緩慢趨漲態(tài)勢,只是相比三四月份,漲勢已不那么明顯。
“比如警韻之家小區(qū),屬于濟寧市實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房,二手房的價格每平方米在6000元以上,房產(chǎn)證還沒下來,需要全款付,現(xiàn)在也基本上沒有房源了。”小鞏說。
在濰坊,也有上述表現(xiàn)。濰坊政府工作報告中提到,濰坊城鄉(xiāng)人均住房面積分別達到41.5㎡和41㎡,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,一個家庭平均一套房子已經(jīng)綽綽有余了。“但濰坊人不缺房子,缺好房子!”有業(yè)內(nèi)人士指出,因為歷史、收入等各種原因,濰坊的土地供應(yīng)量一度有些過量,不少本土家庭擁有多套房子,但濰坊好房子真不多。
不少70后、80后群體已經(jīng)三四十歲,也到了換房子的時候,之前購買的房子,或配套或設(shè)計都已經(jīng)有些落后。因此,在濰坊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一個共識,就是造好房子、造大房子以迎合新興的改善性需求市場。
在濰坊擁有數(shù)十家樓盤項目開發(fā)銷售體量的恒信集團董事長張玉強說,作為濰坊人,我們更關(guān)注濰坊房地產(chǎn)市場前景怎樣,對此不同的人有不同的見解。總體上來講,我認(rèn)為作為一個三線城市,濰坊樓市未來走勢就像春天的氣候,呈現(xiàn)溫暖、溫和、長期上漲的趨勢,但會呈現(xiàn)區(qū)域分化、業(yè)態(tài)分化、品質(zhì)分化、主題分化的現(xiàn)象,不同樓盤、同一樓盤的不同業(yè)態(tài)也會出現(xiàn)冷熱不均的情況,這是由市場需求決定的。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 黃廣華 于偉 秦雪麗 周錦江 賀瑩瑩見習(xí)記者 焦蘭青）
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