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由于是小高層,公攤小、出行方便,濟(jì)南市高新區(qū)齊魯文化創(chuàng)意基地里面寫字間一房難求。但是面積較大的房間由于整體租金高,使得較小經(jīng)營(yíng)者望而卻步。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 左慶 攝
7月中旬,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,濟(jì)南的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連漲11個(gè)月,但與住宅火爆場(chǎng)面形成鮮明對(duì)比的是濟(jì)南寫字樓均價(jià)幾乎變化不大,甚至出現(xiàn)寫字樓四五年未售完的狀況。近日,齊魯晚報(bào)記者采訪多家寫字樓,發(fā)現(xiàn)其均價(jià)也遠(yuǎn)低于周邊住宅。
投資失利，買了寫字樓遭遇大降價(jià)
租賃濟(jì)南市山大路某寫字樓的胡海(化名)告訴記者,自己公司從事軟件開發(fā),他在山大路科技市場(chǎng)附近租了3套59平的寫字樓,一套用于招待客戶、一套做研發(fā)、一套做售后。2800元一套租金�！胺恐髻�(gòu)買最早的一套,均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)多元,后來(lái)一套價(jià)格降到1萬(wàn)4千元�！�
同樣購(gòu)買該樓盤的業(yè)主張莉莉(化名)告訴記者,該寫字樓2011年開盤價(jià)格為2萬(wàn)4千元左右,自己購(gòu)買一套40平,總價(jià)95萬(wàn)�！皟r(jià)格不斷下降,到2014年價(jià)格已經(jīng)降到1萬(wàn)4千元,59多平,總價(jià)才在85萬(wàn)左右�！�
近日,記者撥打該寫字樓電話時(shí),銷售人員告訴記者,該寫字樓還剩余不多的房源,“56平的,價(jià)格在13000左右。確實(shí)便宜了不少,之前最高價(jià)曾達(dá)到2萬(wàn)4千元左右�！痹撲N售人員告訴齊魯晚報(bào)記者,月租能達(dá)到3000元。
張莉莉卻告訴記者,目前40平的租金為1800元每月,59平的租金在2200元每月,按照這個(gè)價(jià)格,自己光回收購(gòu)房款都得幾十年,更別說(shuō)掙錢了,“我已經(jīng)賣了很長(zhǎng)時(shí)間了,都沒有賣出去。”
對(duì)于上述樓盤,房地產(chǎn)行業(yè)研究人員李麗麗(化名)告訴記者,“一開始定價(jià)24000元這明顯是對(duì)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了高估�！�
一位知情人士告訴記者,濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)四五年未銷售完的樓盤確實(shí)也存在很多。該知情人士告訴記者,歷下區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)寫字樓3年銷售面積只占到其十分之一。為了促銷,房產(chǎn)也推出較大優(yōu)惠幅度,購(gòu)房享5萬(wàn)抵10萬(wàn)優(yōu)惠。另外一位知情人士張強(qiáng)(化名)告訴記者,上述該商業(yè)地產(chǎn)公寓和寫字樓銷售額達(dá)到7000萬(wàn)元左右�！皩�(duì)于該知名品牌如此大項(xiàng)目來(lái)說(shuō),寫字樓成績(jī)確實(shí)表現(xiàn)一般�！睆垙�(qiáng)告訴記者。
新盤入市，成交量上升但價(jià)格未漲
張強(qiáng)告訴記者,今年濟(jì)南寫字樓整體銷售形勢(shì)要好于去年�！吧习肽晟虡I(yè)地產(chǎn)銷售額達(dá)到120億元。2013年銷售額是140億元,2014年150億元,2015年160億元�！�
具體到商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓的銷售額,2013年為53億元、2014年為57億,2015年為71億元�！�2016年上半年寫字樓銷售額至少占到商業(yè)地產(chǎn)的一半,也就是60億元。增長(zhǎng)還是較為明顯的。”張強(qiáng)說(shuō)。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),銀豐財(cái)富廣場(chǎng)以上半年9億銷售額奪得上半年濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)銷冠。一位知情人士告訴記者,上半年購(gòu)買者均為大客戶,“其中一個(gè)大客戶就買了一幢樓。受到大客戶歡迎主要原因是位置靠近濟(jì)南市委、市政府辦公駐地龍奧大廈,臨近山體,環(huán)境較好且安靜,設(shè)備設(shè)施都是配備的國(guó)際品牌,定位較為高端,符合大客戶的要求。”
漢峪金谷銷售人員告訴記者,總建筑面積約420萬(wàn)平。在其宣傳頁(yè)上,記者看到,其已簽約金融機(jī)構(gòu)和總部企業(yè)多達(dá)三十余家。包括齊魯證券、山東海洋投資、山東廣電網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)、山東晨鳴投資有限公司、興業(yè)銀行等。
張強(qiáng)告訴記者,濟(jì)南相比杭州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后,中小企業(yè)活躍度一般,有的寫字樓就專門針對(duì)大客戶、大的國(guó)企�！叭绻皇谴罂蛻�,寫字樓不好的樓層和位置將十分難賣�！�
雖然今年成交量上來(lái)了,但濟(jì)南寫字樓價(jià)格一直未出現(xiàn)較大的變化。今年上半年寫字樓均價(jià)在10450元左右。2013年、2014年在11100元左右,2015年價(jià)格在11465元左右�！吧习肽陜r(jià)格較2015年有所下降,主要是成交結(jié)構(gòu)的影響,成交樓盤大多不在核心區(qū)域�！睆垙�(qiáng)告訴記者,成交量較大的一個(gè)原因是集中網(wǎng)簽。鏈家新房事業(yè)部分析師也稱,近期由于魯商國(guó)奧城等寫字樓集中網(wǎng)簽使得成交量迅速上漲。
“寫字樓庫(kù)存量比較大,4月份由于某寫字樓入市,價(jià)格相對(duì)較低使得整體均價(jià)出現(xiàn)較大幅度下滑。”張強(qiáng)說(shuō)。
空置率高，每層就一兩個(gè)單位在辦公
來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)顯示,濟(jì)南寫字樓去庫(kù)存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出18個(gè)月�！笆袌�(chǎng)未來(lái)將會(huì)繼續(xù)以去庫(kù)存為主,隨著CBD的建設(shè),大批商業(yè)用地的出讓,濟(jì)南寫字樓未來(lái)供應(yīng)還會(huì)增加,濟(jì)南寫字樓價(jià)格走勢(shì)一直比較穩(wěn)定�！辨溂覞�(jì)南新房事業(yè)部分析師對(duì)記者表示。
與濟(jì)南去庫(kù)存周期較長(zhǎng)相比,全國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)省份省會(huì)去周期也較長(zhǎng)。據(jù)錢江晚報(bào)報(bào)道,2010年到2014年,杭州寫字樓均價(jià)基本都在2萬(wàn)元/平方米以上,到2015年杭州的寫字樓跌破2萬(wàn)元/平方米,達(dá)到18650元/平方米。2015年杭州新增寫字樓供應(yīng)量145萬(wàn)平方米,而全年的成交量只占新增供應(yīng)的1/3。
據(jù)新華社報(bào)道,全國(guó)許多城市也面臨商業(yè)地產(chǎn)高空置率的壓力。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析,目前成都、沈陽(yáng)、重慶、天津等二線城市的寫字樓空置率均超過(guò)30％,明顯高于其他城市；部分城市的短期商辦庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)住宅,如2016年5月成都的商辦可售面積為1007萬(wàn)平方米,而同期住宅庫(kù)存僅為749萬(wàn)平方米。
濟(jì)南的寫字樓入駐率怎么樣呢?近日,在泉城路上某寫字樓售樓處,客戶經(jīng)理告訴記者,該項(xiàng)目目前的均價(jià)2.1萬(wàn)/平方米左右,從2012年就開始對(duì)外銷售�？蛻艚�(jīng)理介紹,目前只剩下B棟和C棟的兩三層沒有賣出去。
盡管售樓處工作人員表示寫字樓的入駐率比較高,不過(guò)記者在該寫字樓B棟發(fā)現(xiàn),大多數(shù)樓層都是只有一兩個(gè)單位在辦公,甚至出現(xiàn)整層樓都沒有一間辦公室正在使用的情況。
在5層,記者發(fā)現(xiàn)樓梯口的指導(dǎo)牌上幾乎是空的,寫字樓辦公室還保持著毛坯狀態(tài)。6層也只有一家單位租用了三間辦公室,其他辦公室都是毛坯狀態(tài)。越往高層,出現(xiàn)空置的情況要稍微少一些,但是整體來(lái)看,整個(gè)寫字樓的入駐率在50%左右。
現(xiàn)在寫字樓難賣,為何有些房地產(chǎn)公司還在建呢?“對(duì)于商住比,政府是有要求的,建好了商業(yè)地產(chǎn),雖然當(dāng)時(shí)入駐率不高,但人員是有流動(dòng)性的,隨著住宅地區(qū)人口聚集,商業(yè)地產(chǎn)的需求也會(huì)增多�！睆垙�(qiáng)告訴記者,“再者,某些城市為了營(yíng)造良好的形象,會(huì)作為拿地條件,讓部分開發(fā)商必須開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)或者寫字樓等。”張強(qiáng)告訴記者。（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 劉帥 安文 張玉巖）
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