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　　近日,記者調(diào)查了解到,目前濟南房地產(chǎn)市場投資需求出現(xiàn)明顯增長,十個購房者中至少有2個是投資的,有一些房地產(chǎn)公司甚至出現(xiàn)了全員炒房的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場的火爆,短期內(nèi)給投資者帶來了明顯的收益,也拉動了經(jīng)濟增長,但是長期來看,存在的風險也令人擔憂。

　　用定金“占下”房子，一倒手就賺十幾萬

　　今年6月29日、30日,連續(xù)兩天前所未有的土地拍賣改寫了濟南房價格局。帝華在濟南唐冶片區(qū)拿下“地王”,周邊房價一路瘋漲,老百姓加入搶房大潮。

　　“之前公司內(nèi)員工炒房尚不明顯,6月30日后,濟南房地產(chǎn)企業(yè)進入了全員炒房的時代。”省城一房地產(chǎn)公司工作人員說。

　　炒房的方法很簡單,置業(yè)顧問只需要交給公司萬元左右的定金先“占下”房子,然后跟公司簽訂訂房合同,以較低的價格購入,然后以較高的價格賣出去。“我買公司的房子一萬元左右,然后以一萬五賣給想要房子的人,一倒手幾十萬就出來了。”

　　知情人士透露,在濟南房地產(chǎn)公司內(nèi)有三五套房子的員工太多了,而房地產(chǎn)公司炒房也成了公開的秘密,“因為員工不急于交錢,公司只要能夠完成售房任務(wù)就行了。”

　　“一個房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問經(jīng)手了三套房產(chǎn),第一套去年買來今年賣出掙了40多萬,第二套今年買的已經(jīng)出手了,掙了十幾萬,結(jié)果現(xiàn)在又買了東部的一套房產(chǎn)。”該知情人士透露。

　　炒房者不僅僅局限于置業(yè)顧問。據(jù)記者了解,在一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部,從渠道到策劃、銷售再到人力和行政,下至基層上到中層乃至高層,幾乎所有部門和層次的員工都參與炒房,而且這種炒房行為得到公司默許,屬于半公開性質(zhì)。

　　10個購房者中至少有倆投資客

　　濟南房價咋就漲得這么瘋?對此,省城北部片區(qū)某房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)分析說,根據(jù)濟南城市總體規(guī)劃(2011-2020年),濟南中心城區(qū)范圍由上版總體規(guī)劃的526平方公里擴大到1022平方公里,擴大了近一倍,中心城主要是向東、西兩翼拓展。“新的城市規(guī)劃意味著濟南將會擴城,擴城就會炒高地價,房價自然而然就會水漲船高。唐冶地王出來后,很多房地產(chǎn)公司趁機提價,老百姓慣于買漲不買落,自住和投資都有所增加。”該營銷總監(jiān)說。

　　據(jù)濟南北部片區(qū)某樓盤置業(yè)顧問的統(tǒng)計,近期來買房子的市民確實多了,該樓盤所有購房的客戶當中85%是自住的,15%是專門用來投資的,在濟南東部這一數(shù)字會有些變化。“濟南北部片區(qū)購房以自住剛需為主,東部買房自住比例應(yīng)該會下降,而用于投資的比例肯定會加大。”該置業(yè)顧問說。

　　另一家房地產(chǎn)公司工作人員說:“來樓盤買房子的市民中炒房的比例占大多數(shù),自住占少數(shù)。原來自住是剛需,現(xiàn)在投資房產(chǎn)也成了剛需,買房子就是為了掙錢。”

　　唐冶片區(qū)一家項目負責人說,6月30日唐冶地王拍出來之前,價格比較平穩(wěn),買房子的人也多是以周邊的人為主,地王事件之后,價格一路漲,購房人群明顯發(fā)生變化,一次性買兩套、三套很正常,還有一些外地人來買房,像泰安的、臨沂的等。投資需求能占到總需求的25%至30%。

　　“目前房產(chǎn)市場已過度透支需求”

　　省城一家房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷經(jīng)理說,從目前濟南樓市漲幅來看,東部漲幅最快,其次為南部,第三為北部,西客站片區(qū)因為基礎(chǔ)設(shè)施尚未到位增幅最慢。但是,從濟南房價分布來看,東部房價總體而言還是低于市區(qū),因此有很大的升值潛力和空間。

　　而業(yè)內(nèi)人士分析濟南東部樓市瘋狂的原因時提到了以下三點:一是自住需求,二是老百姓買漲不買落的心理作祟,第三種就是炒房,現(xiàn)在手里的錢不能增值,他們想通過買房進行保值增值。

　　“雖然炒房不是東部房價上漲的唯一原因,但是對東部樓市價格的瘋狂上漲有一定的推動作用。高新區(qū)收入相對而言比較高,而且國家政策對樓市越來越好,這都促使老百姓投資房地產(chǎn)。”省城一房地產(chǎn)公司工作人員說。

　　“東部的房價現(xiàn)在處于一種極度不理性的狀態(tài),過度透支了未來的價值。”山東大學經(jīng)濟學院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,現(xiàn)在也有好多人在考慮一個問題:這么多的房產(chǎn)投資需求爆發(fā),未來的市場誰來接盤呢?

　　“房價在非理性的上漲過程中,這些投資投機者就是接盤人。”李鐵崗說,房價下跌時不會有接盤人。現(xiàn)在市場過度透支需求,甚至提前透支了未來多年的漲價空間,這些投資者既然選擇現(xiàn)在充當接盤人,就要對未來市場的變化有充分的應(yīng)對能力。

　　錢都投到房產(chǎn)上會打擊實體行業(yè)

　　濟南東部房地產(chǎn)市場的畸形狀態(tài)讓李鐵崗想起了濟南房地產(chǎn)市場多年來的表現(xiàn):不溫不火,市場反應(yīng)程度比其他城市慢好幾拍。“但是現(xiàn)在的這種狀態(tài)是從來沒有過的。”李鐵崗感慨,這種畸形也讓他有些無奈。

　　李鐵崗認為,短期的房市火爆,會對濟南的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來利好和拉動,但是從長期來看,有兩大風險是要面對的,首先,人們對房地產(chǎn)市場的投資擠占了房產(chǎn)以外其他的消費能力。“所有人的錢都是有數(shù)的,過多地投資到房產(chǎn)上,自然就會壓縮對其他方面的投入,目前的這種瘋狂投資,對其他行業(yè)都將是致命性的打擊。”李鐵崗說,濟南的整體收入和消費水平都無法跟北上廣比,并且沒有北上廣對資金的吸引能力,如此投機炒房將會面臨較大的風險。

　　其次,過度瘋狂的房價也會對未來房地產(chǎn)以外的實體投資帶來不利影響。“每一個片區(qū)尤其是新區(qū)的發(fā)展都在講產(chǎn)城融合,也就是說房產(chǎn)跟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要處在一個均衡的狀態(tài),但是濟南東部目前卻很不均衡。”李鐵崗說,從我國幾大城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看,杭州是以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)作為支撐,上海是以金融作為支撐,蘇州則是以創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)作為支撐。對比之下,濟南沒有明顯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。從一個城市長遠發(fā)展來看,如何做好產(chǎn)業(yè)和城市的均衡發(fā)展是必須思考的問題。

　　（齊魯晚報·齊魯壹點記者 喻雯 劉飛躍 魏新麗）