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水母網(wǎng)6月21日訊（YMG 記者 孫長(zhǎng)波）今年春節(jié)回來之后，芝罘區(qū)的學(xué)區(qū)房尤其是一中學(xué)區(qū)房開始量增價(jià)升，尤其是4月11日，芝罘區(qū)教育體育局發(fā)布關(guān)于《芝罘區(qū)義務(wù)教育段學(xué)校招生管理實(shí)施細(xì)則》公開征求意見的公告后，一中學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)以驚人的速度開始飆升，至5月份部分小戶型的房?jī)r(jià)單價(jià)突破兩萬元。而部分已經(jīng)簽訂售房協(xié)議的賣家面臨巨額差價(jià)突然反悔，讓準(zhǔn)備孩子落戶入學(xué)的買家猝不及防。
一中學(xué)區(qū)房單價(jià)兩萬很常見
解放路的一家中介經(jīng)理告訴記者說：“一中學(xué)區(qū)房?jī)扇f五六的房?jī)r(jià)確實(shí)是高了，我們這里沒有遇到過，但我們成交過兩萬三的，面積在三十來平方。實(shí)際上這段時(shí)間單價(jià)兩萬以上的面積在五十平米以下的房源比較常見了。”
而在三馬路的一家中介公司的周姓經(jīng)理告訴記者說：“北環(huán)山里的五十平米以下的，樓層和裝修不錯(cuò)的戶型，單價(jià)到了兩萬五。聽說福山路藝校那附近有個(gè)賣了兩萬六的。七八十平米以上的，位置比較普通的戶型單價(jià)也在一萬七八左右。”
據(jù)部分中介統(tǒng)計(jì)，今年春節(jié)后，芝罘區(qū)包括一中學(xué)區(qū)房的成交量相比往年增加了不少，但價(jià)格變化并不是很大，價(jià)格區(qū)間基本上一萬四五，三月份單價(jià)在一萬六七。從三月下旬到四月，尤其是四月份，房子價(jià)格和成交量開始了加速度。“平均價(jià)格相比之前漲了四千塊錢左右，而三四十平米的小戶型漲幅更大，五六千元的并不少見，多的甚至漲到了七八千。單價(jià)一萬八九到兩萬三四都有。”
而過了4月30日之后，房?jī)r(jià)開始趨穩(wěn)，暫時(shí)停止了上漲的勢(shì)頭，甚至有所回落，但仍然在比較高的區(qū)間內(nèi)上下浮動(dòng)。
“為什么5月份趨穩(wěn)了？入學(xué)政策慣例是當(dāng)年4月30日前，取得房證戶口相關(guān)手續(xù)即可入學(xué)。”周經(jīng)理告訴記者說。
在一中學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格飆升的帶動(dòng)之下，臨近十中的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了一定漲幅。“均價(jià)漲了兩三千左右吧。之前一萬一二的房源現(xiàn)在一萬五。”周經(jīng)理說。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩萬五六的房?jī)r(jià)并不現(xiàn)實(shí)，實(shí)際上成交價(jià)格并沒有那么高，但是房?jī)r(jià)最近兩個(gè)月漲了很多是事實(shí)。
學(xué)區(qū)新政增加學(xué)區(qū)房需求
無論是購(gòu)房者還是中介，絕大部分人認(rèn)為房子這段時(shí)間漲價(jià)的原因還是學(xué)區(qū)政策。
4月11日，芝罘區(qū)教育體育局發(fā)布關(guān)于《芝罘區(qū)義務(wù)教育段學(xué)校招生管理實(shí)施細(xì)則》公開征求意見，核心意思是2027年起，學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)需房證戶口滿5年以上。當(dāng)學(xué)校招生人數(shù)超過招生計(jì)劃，從2027年起，本學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)需符合：截止入學(xué)當(dāng)年8月31日前房證戶口滿5年以上（以房證發(fā)放時(shí)間與戶口遷入最晚時(shí)間為準(zhǔn)）。2027年前，房證戶口辦理時(shí)間：2017年為招生當(dāng)年4月30日前取得相關(guān)手續(xù)即可。以8月31日為截止日期，2018、2019、2020年要滿1年，2021、2022年要滿2年，2023、2024年要滿3年，2025、2026年要滿4年，2027年要滿5年。
“芝罘區(qū)特別是一中這個(gè)位置的學(xué)區(qū)房漲價(jià)是一種比較常見的現(xiàn)象，大家已經(jīng)見怪不怪了，然而從今年春天至現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)漲勢(shì)就可以用發(fā)射衛(wèi)星一樣，最初就是一級(jí)發(fā)射，速度一直在上升，現(xiàn)在是一級(jí)火箭脫離了，二級(jí)火箭啟動(dòng)，以更高的加速度加速。現(xiàn)在就是二級(jí)或者三級(jí)狀態(tài)。一級(jí)脫離二級(jí)啟動(dòng)的關(guān)鍵誘因就是這個(gè)學(xué)區(qū)戶口滿五年的政策，否則學(xué)區(qū)房可能是在一萬四五、一萬五六之間緩慢上升，漲到兩萬以上還得需要一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，而現(xiàn)如今兩個(gè)月漲到了兩萬以上。”中介認(rèn)為房市一直是政策市，政策發(fā)生變化，房市及時(shí)響應(yīng)。
傳統(tǒng)思維定勢(shì)中，多數(shù)征求意見稿與最終定稿一般相差無幾，甚至沒有什么變化。也就是在這個(gè)思維定勢(shì)下，在買還是不買之間動(dòng)搖的購(gòu)房者寧可信其有不可信其無，拿定了買的主意，而有些暫時(shí)不買的也加入到買學(xué)區(qū)房的大軍，劇增的購(gòu)買需求大大超過了暫時(shí)穩(wěn)定的供給量，買房者也開始了迎風(fēng)漲價(jià)。
5月27日芝罘區(qū)教育體育局發(fā)布了《芝罘區(qū)義務(wù)教育段學(xué)校招生管理實(shí)施細(xì)則》，對(duì)最近這兩年入學(xué)的學(xué)生設(shè)定了緩沖期，即2017、2018年入學(xué)學(xué)生，仍按照原有政策執(zhí)行，即當(dāng)年4月30日前，取得房證戶口相關(guān)手續(xù)即可入學(xué)。即便如此，滿五年學(xué)區(qū)戶口的大方向沒有發(fā)生改變，更加堅(jiān)定了有條件的購(gòu)房者購(gòu)買學(xué)區(qū)房。
二胎政策助漲了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格
在采訪中，所有的采訪對(duì)象都認(rèn)為除了房證戶口滿5年的政策以外，二孩政策對(duì)優(yōu)勢(shì)學(xué)區(qū)房漲價(jià)也有很大的推動(dòng)作用。而在有二孩或者準(zhǔn)備要二孩的家長(zhǎng)心中，學(xué)區(qū)房的分量無疑加重了不少：老大用完了，老二繼續(xù)用，物盡其用。所以遲疑的家長(zhǎng)下定了決心，提早買房。
另外，二孩政策導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房供應(yīng)減少。為了給二孩留下學(xué)區(qū)房，家長(zhǎng)們開始惜售。對(duì)原先為了學(xué)區(qū)房而買學(xué)區(qū)房的人來說，這套房子可能不會(huì)持有太久，孩子上完學(xué)或者即將上完學(xué)之后，學(xué)區(qū)房的使命完成了，盡快套現(xiàn)。現(xiàn)如今當(dāng)有二孩或者打算要二孩，情況變得不一樣，試想一個(gè)孩子上完學(xué)，將正好面臨下一個(gè)小孩入學(xué)，這個(gè)時(shí)候家長(zhǎng)將不再出售學(xué)區(qū)房，導(dǎo)致市面上學(xué)區(qū)房急劇減少。“如此一來，正好均攤了學(xué)區(qū)房的購(gòu)買成本，提高了使用效率，同時(shí)房子的升值區(qū)間還大了不少，何樂而不為。”有家長(zhǎng)如此想：“砸鍋賣鐵也要買！”
賣家“毀約率”明顯提高
高漲的房?jī)r(jià)帶來的另外一個(gè)困擾是賣家毀約率明顯提高，讓中介和買房者束手無策。4月份房?jī)r(jià)的突然飆升，巨大的價(jià)格空間砝碼使得賣家心中那桿秤逐漸傾斜。“那些價(jià)格離譜的不說，一平米五千元的差價(jià)，四十平米就是二十萬元，而違約成本只有幾萬元，相衡之下，契約精神、落子無悔等等變得無足輕重了。”一家遇到過毀約三起的中介郭經(jīng)理告訴記者說：“協(xié)議簽得比較早，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)還沒有像現(xiàn)在這么高，而交易中心發(fā)證還需要一定的時(shí)間，土地證辦理15個(gè)工作日，而像一中學(xué)區(qū)這邊許多老房子土地屬于劃撥的，即使是一次性付款也需要34個(gè)工作日。如此一來就是兩個(gè)月，這兩個(gè)月就漲了十來萬二十來萬。”
為此，部分中介將最高違約金設(shè)定為房?jī)r(jià)的10%，設(shè)定門檻防止賣家違約。即便如此，依然阻擋不了違約的現(xiàn)象。“有的賣家在子女的鼓動(dòng)下，或者在其他小中介的唆使下，也有的賣家自己心態(tài)不平衡，有的賣家變著法給你鬧，既要賣高價(jià)，又要少承擔(dān)違約責(zé)任。”郭經(jīng)理面對(duì)這種棘手情況束手無策。
對(duì)于中介來說，交易不成。而對(duì)于購(gòu)房者來說，就不僅僅是錢的事了。“賣家違約直接后果就導(dǎo)致了買家的孩子今年在一中上不了學(xué)。二月份買房子，三四月份過戶，四五月份出證。出證之后，買家抓緊時(shí)間落戶準(zhǔn)備上學(xué)。這期間交易一旦中斷，那么買家重新買房子落戶根本不趕趟。”
面對(duì)這種情況，中介只能催促雙方及時(shí)準(zhǔn)備材料辦手續(xù)的時(shí)候不要拖，買方盡量多交訂金。“沒有很好的辦法，只有市場(chǎng)穩(wěn)定了，生意才好做。”
有人認(rèn)為，現(xiàn)在花這么大的價(jià)錢投入不合算。“將來就沒什么學(xué)區(qū)了，現(xiàn)在很多小學(xué)中學(xué)擴(kuò)建，分校遍地都是，關(guān)鍵還是看家庭氛圍，孩子的個(gè)人能力和家庭氛圍決定了孩子的未來，學(xué)區(qū)房純屬心理作用，將來資源優(yōu)化配置，學(xué)校之間的差距會(huì)越來越小了，關(guān)鍵還是看家長(zhǎng)的付出和孩子的努力！”
有家長(zhǎng)認(rèn)為均衡教育資源不是一兩句話的事：“我覺得不如從均衡教育資源和不斷更改學(xué)區(qū)劃片來得更公平和直接，也許這兩種辦法實(shí)行起來難度大一些。”
也有的家長(zhǎng)認(rèn)為，與其花那么多錢上學(xué)區(qū)房，倒不如上私立學(xué)校。“一萬塊錢一年比買房子合算啊”。
認(rèn)可學(xué)區(qū)房對(duì)孩子有很大的作用的家長(zhǎng)認(rèn)為：孟母三遷擇善鄰，重在選擇。大部分孩子在智力方面差別不大，成績(jī)好壞很大程度在于學(xué)習(xí)習(xí)慣，學(xué)習(xí)氛圍，一個(gè)班里四十多個(gè)孩子認(rèn)真學(xué)和不認(rèn)真學(xué)，差別大了去了。學(xué)校和學(xué)校之間最大的差異是生源的差距，好的生源會(huì)營(yíng)造好的學(xué)習(xí)氛圍，所以大家都爭(zhēng)著搶著往好的學(xué)校去。
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