初審編輯：魏鵬
責(zé)任編輯：孫翔
其實(shí),這輪三四線城市的去庫(kù)存加速的種子,是在去年被“埋下”的。由于樓市政策、金融政策松動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩側(cè)均出現(xiàn)火爆。隨后一二線城市限購(gòu),更為三四線城市引來(lái)部分“游資”。加上各地城市化進(jìn)程的推進(jìn),以及舊城改造工作的持續(xù),本地外地購(gòu)房者也非常充足。這些因素,都助推了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲。
需求旺盛貸款方便
三四線跟著濟(jì)青火
“短期看金融,中期看土地,遠(yuǎn)期看人口”。從目前來(lái)看,導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)火熱的直接原因,還是去年下半年開始的中央與地方的去庫(kù)存政策。2016年以來(lái),國(guó)家連續(xù)出臺(tái)降低首付比例、降低交易契稅等一系列有利于商品房消費(fèi)的政策措施,加快了剛性需求與改善性需求的住房消費(fèi)。
而在需求增加的同時(shí),部分三四線城市也因2015年之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣而減少了供地。這更造成了短時(shí)間內(nèi)房屋的供不應(yīng)求。
以淄博為例,該地2015年新開工面積比同期降低了50%左右。這是因?yàn)榻?jīng)歷多年的市場(chǎng)波動(dòng)洗禮,大部分開發(fā)企業(yè)變得理性、成熟,不再盲目擴(kuò)大投資。這客觀上有利于減少代售庫(kù)存,緩解供過(guò)于求的矛盾。
同時(shí),濟(jì)南青島在去年年底到今年年初密集出臺(tái)調(diào)控政策,不少購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向了臨近的城市甚至區(qū)縣。一位在齊河縣從事房屋中介的人士表示,2017年春節(jié)假期的購(gòu)房者中,有至少三成是從外地過(guò)來(lái)的。
據(jù)了解,由于齊河臨近濟(jì)南,加上其與濟(jì)南之間的交通愈發(fā)便利,濟(jì)南樓市的外溢效應(yīng)也影響到了齊河。“就齊河房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,今年上半年幾乎沒(méi)有現(xiàn)房,市民都在等下半年的房子,我們樓盤的房子在今年2月份就已經(jīng)全部售罄,銷售價(jià)格目前處于正常波動(dòng)范圍內(nèi)。”齊河縣北國(guó)之春樓盤的銷售人員說(shuō)。而在德州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的康博公館售樓處,樓宇模型幾乎都掛上售罄的標(biāo)牌,房?jī)r(jià)也是持續(xù)增長(zhǎng),目前均價(jià)為8300元。
城市化進(jìn)程加快
市轄區(qū)人口購(gòu)買力強(qiáng)
當(dāng)然,對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō),去庫(kù)存的實(shí)現(xiàn)依然主要依賴購(gòu)房者的增加。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),對(duì)不同的城市來(lái)說(shuō),其購(gòu)房者的構(gòu)成也存在不同情況。
今年年后,淄博市桓臺(tái)縣小李的父母就一直計(jì)劃著幫已經(jīng)就業(yè)兩年的小李買房子。小李家住農(nóng)村,父母想著為了小李能有一個(gè)更好的發(fā)展環(huán)境,小李的孩子能接受比在老家農(nóng)村好一點(diǎn)的教育,就計(jì)劃在張店城區(qū)買房。
“目前張店城區(qū)中心不斷往西部發(fā)展,我們村好幾戶人家都在這西邊買了房子。”小李的母親說(shuō)道,“但西部有幾個(gè)火爆樓盤地理位置好、品質(zhì)優(yōu)、配套全,就是太貴了,我們買不起。就在西部邊緣買了一套120平方米左右的房子,是國(guó)有劃撥土地,所以價(jià)格便宜,每平方米4000多元。其實(shí),去年我們就相中了同在西十三路附近的另外兩個(gè)樓盤,三證齊全,均價(jià)四五千元。去年一猶豫沒(méi)有買,今年那兩個(gè)樓盤的價(jià)格就漲到了五六千元,而且基本都賣光了,沒(méi)有房源了。”
像小李這樣的購(gòu)房者,在淄博和其他省內(nèi)三四線城市并不少見。“淄博市這樣的城市,外來(lái)人口較少,商品房需求以剛性需求和改善性需求為主,投資投機(jī)性需求較少,商品房消費(fèi)是合理的、真實(shí)的。”一名淄博當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前,淄博市正處于新型城鎮(zhèn)化迅猛發(fā)展的時(shí)期。至少在5-10年內(nèi),隨著農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)帶來(lái)剛性需求和改善性需求以及舊城拆遷改造需求,住房仍是消費(fèi)的熱點(diǎn)。
與淄博情況類似的還有棗莊,這些城市較省內(nèi)其他城市來(lái)說(shuō),社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高,外來(lái)購(gòu)房人口較少。記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn),各樓盤本地購(gòu)房者均占90%以上。自2014年來(lái)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,對(duì)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、居住條件的追逐,驅(qū)動(dòng)市轄區(qū)內(nèi)人口流動(dòng)加快,帶動(dòng)住房消費(fèi)需求進(jìn)一步增加。
新城配套設(shè)施完善
帶火熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)
而對(duì)一些三四線城市的熱點(diǎn)區(qū)域來(lái)說(shuō),區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的提升,可以在短時(shí)間內(nèi)拉動(dòng)該地區(qū)的房地產(chǎn)成交量。這些區(qū)域大多是城市新區(qū),而其中也往往少不了外地大型地產(chǎn)商的影子。
作為未來(lái)的濟(jì)寧城市主中心,在太白湖新區(qū)一家樓盤售樓處內(nèi),由于一座新學(xué)校即將在附近落戶,這里的房子也進(jìn)入了“快消通道”,并且房?jī)r(jià)也上漲了10%左右,均價(jià)達(dá)到了5800元/㎡左右。“現(xiàn)在太白湖新區(qū)雖然房?jī)r(jià)不及中心城區(qū),但早就擺脫了‘價(jià)格洼地’的帽子。”該樓盤的銷售負(fù)責(zé)人介紹,之前這一樓盤除了個(gè)別單位團(tuán)購(gòu)?fù)?個(gè)體成交的量一直較為低迷。
一直以來(lái),濟(jì)寧市的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多以本地和省內(nèi)企業(yè)為主。今年,恒大的進(jìn)入帶動(dòng)了太白湖新區(qū),碧桂園的進(jìn)入則帶動(dòng)了濟(jì)寧西北部樓市。“尤其去年四季度起,受新區(qū)建設(shè)加速、配套完善以及學(xué)區(qū)房的動(dòng)工建設(shè)等利好因素影響,太白湖新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上被激活,整體成交持續(xù)攀升,繼續(xù)成為濟(jì)寧市新一輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的引領(lǐng)者。”該工作人員說(shuō)。
該地區(qū)市場(chǎng)火熱,同樣得益于在這里入駐的眾多政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及60余家企業(yè)和高中院校。這些單位的職工,也是購(gòu)房的主力軍之一。
而在臨沂北城新區(qū),多個(gè)樓盤售樓處工作人員表示,北城新區(qū)作為臨沂市的行政中心,聚攏效果明顯。再加上超前的建設(shè)規(guī)劃,讓北城新區(qū)相較于老城區(qū)而言完全變成了一座新城,街景、公共服務(wù)設(shè)施等與國(guó)內(nèi)一線城市沒(méi)有任何區(qū)別,還有魯南高鐵的臨沂站就建在該區(qū)域,這些綜合因素吸引著購(gòu)房者不斷涌入。
據(jù)了解,隨著今年一線城市樓市政策的調(diào)整,不少大型房企的目光聚焦到三四線城市,近期陸續(xù)有20多家外地開發(fā)商到臨沂考察、洽談拿地,其中多家是國(guó)內(nèi)排名前50的企業(yè)。
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)）
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