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大眾網(wǎng)9月18日訊 在濟(jì)南、青島這樣的二線城市限購(gòu)政策不斷加碼的背景之下，濟(jì)、青周邊的一些“強(qiáng)三線”城市房?jī)r(jià)開(kāi)始齊聲喊漲。與此同時(shí)，由于在濟(jì)南、青島這樣的二線城市拿地越來(lái)越困難，為了“留在牌桌上”，開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)了三四線城市的地塊。
不少三線城市“開(kāi)盤(pán)即售罄”
樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”來(lái)了。在省城濟(jì)南，今年七八月份以來(lái)，新入市的樓盤(pán)開(kāi)始逐漸增多，但是，濟(jì)南市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出“開(kāi)盤(pán)即售罄”的景象，不少置業(yè)顧問(wèn)都表示房源并不充足。
而在濟(jì)南周邊的一些三線城市，房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲。德州城區(qū)魯班御景國(guó)際三期自今年五月份開(kāi)盤(pán)至今，均價(jià)從6200元/平方左右，一路漲到現(xiàn)在的7800元/平米左右，而這只是德州樓市房?jī)r(jià)看漲的一個(gè)典型案例。濱州的房產(chǎn)市場(chǎng)也有些供不應(yīng)求。山東華住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的范經(jīng)理說(shuō)，進(jìn)入“金九銀十”階段，雖然濱州的房企沒(méi)有擴(kuò)大宣傳，但相對(duì)來(lái)說(shuō)9月份的房產(chǎn)銷售還不錯(cuò)，因?yàn)闉I州的房產(chǎn)市場(chǎng)從五月份開(kāi)始一直都是“開(kāi)一棟清一棟”。濟(jì)寧樓市房?jī)r(jià)也穩(wěn)步上漲，九月份有不少項(xiàng)目都會(huì)有新房源開(kāi)盤(pán)或加推。
談及三、四線城市房?jī)r(jià)上漲的原因,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱曙東指出,首先是一線城市本身的市場(chǎng)外溢,由于一二線城市限購(gòu)了,資金流到了臨近的三四線城市,國(guó)內(nèi)慢慢出現(xiàn)了強(qiáng)三線 城市,比如青島和濟(jì)南周邊的城市。同時(shí)，在2015年一二線城市價(jià)格上漲變暖的同期,三四線城市受到市場(chǎng)信號(hào)的傳導(dǎo),自身市場(chǎng)也在預(yù)熱,內(nèi)力和外力雙重作用疊加下導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
“不過(guò)，大部分三四線城市依舊處于去庫(kù)存的壓力中,尤其是縣域城市,以及經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、沒(méi)有突出產(chǎn)業(yè)特征的、人口外溢的城市,它們?nèi)?kù)存的壓力特別大。”朱曙東告訴記者,強(qiáng)三線城市特別是高鐵沿線城市和熱點(diǎn)城市周邊的三線城市,預(yù)計(jì)房產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于穩(wěn)定, 當(dāng)然局部地區(qū)和項(xiàng)目的價(jià)格可能小幅上揚(yáng),尤其是春節(jié)之前。“預(yù)測(cè)明年整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn) ,平穩(wěn)中發(fā)展,即便有些波動(dòng)也是穩(wěn)中波動(dòng),不會(huì)出現(xiàn)大起大落。”
下沉搶市場(chǎng) 一年看了五六十塊地
在這些“強(qiáng)三線”城市中，不光房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步上漲，開(kāi)發(fā)商對(duì)于當(dāng)?shù)氐耐恋匦枨笠苍谥鸩皆黾印?/p>
李明（化名）是天津一家全國(guó)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商部門(mén)負(fù)責(zé)人，最近幾年他們公司一直在山東布局。近兩年他們還在濟(jì)南市區(qū)周邊的齊河剛剛拿了一塊地。但是，最近他們看地的步伐卻特別快，幾乎每個(gè)月都要往濟(jì)南周邊的三四線城市和下面的縣級(jí)市跑。“主要就是為了看地，現(xiàn)在一二線城市的地不好拿，大家都往三四線城市跑。”
記者了解到，不少大的房企都跟李明所在的這家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，開(kāi)始把目光投向三、四線城市。記者了解到，一家外地的房地產(chǎn)商這幾年打算進(jìn)軍山東市場(chǎng)，從去年下半年開(kāi)始到現(xiàn)在，近一年的時(shí)間，在山東除濟(jì)南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據(jù)粗略估算，這家公司在山東總共考察了近五、六十塊地，相當(dāng)于一周看一塊。
合富輝煌（中國(guó)）山東公司副總經(jīng)理許傳明認(rèn)為，目前大小開(kāi)發(fā)商下沉三、四線城市的步伐之快前所未有。來(lái)自易居中國(guó)克而瑞信息數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，三、四線城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環(huán)比上漲的能級(jí)，漲幅達(dá)到29%。二線城市仍然是土地市場(chǎng)成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占總成交的65%。
記者從濟(jì)南市國(guó)土資源局征地信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)獲悉，截止9月15日記者查詢時(shí)，今年濟(jì)南市共征地是198塊，而對(duì)比2016年全年共征地是449塊，2015年全年共征地是584塊，征地呈明顯下降的趨勢(shì)。即便是后3個(gè)月，濟(jì)南市征地?cái)?shù)量翻番，也很難達(dá)到去年的水平。
而從2015年起，濟(jì)南周邊平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河、章丘的征地?cái)?shù)量一直很高，2015年和2016年這些地區(qū)征地?cái)?shù)量之和占濟(jì)南市總征地?cái)?shù)量比例都為53%。不過(guò)，2017年截至目前的數(shù)據(jù)顯示，這幾個(gè)地區(qū)的征地?cái)?shù)量之和僅占全市總征地?cái)?shù)量的39%。在前兩年的快速征地后，濟(jì)南周邊縣級(jí)市的征地速度有減緩的趨勢(shì)。
突破核心城市周邊利于企業(yè)知名度擴(kuò)張
李明在見(jiàn)證了去年濟(jì)南市房?jī)r(jià)的瘋狂后感慨地說(shuō)，“現(xiàn)在在濟(jì)南拿地太貴、太難了，幾乎是隔幾個(gè)月就漲一次。”他說(shuō)，2016年6月底，唐冶五塊地拍賣，樓面價(jià)高破7100元/㎡，而當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)普遍在6500元/㎡，被冠以“唐冶地王”。2014年該地區(qū)的樓面價(jià)格僅在每平米一兩千元左右，2016年的樓面價(jià)比2014年、2015年翻了兩三倍，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商拿地的土地成本翻了兩三倍。后來(lái)因開(kāi)發(fā)商帝華未及時(shí)繳納土地款而流拍。而到了2017年，這五塊地再度被拿來(lái)拍賣，其樓面價(jià)已經(jīng)漲至12000-14000元/㎡左右。這比2014年、2015年翻了五六倍。
“開(kāi)發(fā)商為了尋求突破，開(kāi)始向核心城市周邊的縣級(jí)市和省內(nèi)的三、四線城市下沉了。”李明總結(jié)說(shuō)，這樣既有利于企業(yè)規(guī)模和知名度的擴(kuò)張，而且更重要的是，向周邊縣市區(qū)輻射，拿地成本沒(méi)有那么高。
許傳明則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商加速向三四線城市下沉，更為重要的原因是可拿的地太少了。“我省主要是濟(jì)南和青島是二線城市，這兩座城市可供住宅的土地越來(lái)越少，政府也在收緊市區(qū)土地的釋放，所以開(kāi)發(fā)商只能轉(zhuǎn)而向土地資源更加豐富的三、四線城市傾斜。”
“不過(guò)，雖然拿地成本很高，但是開(kāi)發(fā)商不可能完全舍棄。各大房企以一、二線城市為根基，不斷向三、四線延伸。”李明認(rèn)為，大的開(kāi)發(fā)商不可能完全舍棄一、二線城市的布局。因?yàn)橐弧⒍�城市一直是熱點(diǎn)城市，人口吸納能力很強(qiáng)，會(huì)不斷產(chǎn)生住房需求。不過(guò)，在房子的后期規(guī)劃和建造上，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)提高產(chǎn)品溢價(jià)，以打造中高端社區(qū)為主。
三四線城市漲價(jià)慢 投資回報(bào)率不低
楊女士在老家德州有一套房子，從去年開(kāi)始她就一直打算出手。“三四線城市的房子漲得太慢了，買(mǎi)了這么多年才漲了幾萬(wàn)塊錢(qián)。早知道還不如在濟(jì)南多買(mǎi)一套房子，現(xiàn)在肯定不是這個(gè)價(jià)。”楊女士抱怨地說(shuō)。三四線房子漲價(jià)慢，需求又沒(méi)有一、二線城市旺盛，房企大規(guī)模布局是否是明智之舉呢？
李明認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)需擔(dān)心這個(gè)，因?yàn)橥顿Y三、四線城市的投資回報(bào)率更高。“比如在市區(qū)投100億的樓盤(pán)，可能賺10億，而在三、四線城市，花10億投資可能賺2億元。從絕對(duì)值上看，好像還是一二線城市多，但實(shí)際上，三四線城市的投資回報(bào)率更高。”
他介紹，在三、四線城市，投資10億元的回報(bào)率是20%，而在一、二線城市投資100億的回報(bào)率僅為10%。開(kāi)發(fā)商下沉到三四線城市就不足為奇了。以100億為例，如果算上財(cái)務(wù)成本、機(jī)會(huì)成本等，其收益差距更大。以財(cái)務(wù)成本為例，比如說(shuō)企業(yè)投資100億元中，有50億貸款，按照目前的平均利率計(jì)算，一年的利息就高達(dá)2億元，相當(dāng)于一天要還60萬(wàn)元。而如果在三、四線城市投資10億元的話，對(duì)一般的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，全額拿出來(lái)也不成問(wèn)題。另外，還有剩下的90億元可以用來(lái)做其他投資。
下沉到三、四線城市，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還有個(gè)利用銀行杠桿的作用。“比如說(shuō)，在一、二線城市里，對(duì)一些大企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠貸50億的客戶可能也不算什么。但是對(duì)三四線城市的銀行來(lái)說(shuō)，可能貸10億的客戶就算大客戶了，銀行會(huì)給開(kāi)發(fā)商一定的優(yōu)惠政策。”李明說(shuō)，“所以說(shuō)開(kāi)發(fā)三、四線城市的房地產(chǎn)，成本低、風(fēng)險(xiǎn)小，而且收益還比較可觀，開(kāi)發(fā)商何樂(lè)而不為呢？”
為控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，煙臺(tái)等三線城市也搞起了限貸
今年煙臺(tái)許多樓盤(pán)的價(jià)格漲了不少，與去年相比每平方米大約漲了一兩千元，正在選房的劉先生為晚買(mǎi)房子后悔不已。“前年是去庫(kù)存，去年是調(diào)控，今年就是穩(wěn)增長(zhǎng)。”煙臺(tái)市住建局工作人員這樣形容近三年煙臺(tái)樓市情況。在樓市“金九銀十”到來(lái)之前，8月15日，煙臺(tái)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)“十二條”），抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在煙臺(tái)一家公司上班的劉曉軍，準(zhǔn)備在煙臺(tái)的芝罘區(qū)、萊山區(qū)購(gòu)房，目前正在到處看房。“今年煙臺(tái)各個(gè)樓盤(pán)漲了不少。”劉曉軍說(shuō)，前年樓市低迷時(shí)他曾去看過(guò)房，覺(jué)得有可能還要換工作，就沒(méi)有急著買(mǎi)，“在萊山周邊的一個(gè)樓盤(pán)，去年和今年相比，每平方米漲了一千多元。”記者了解到，今年以來(lái)，煙臺(tái)市內(nèi)六區(qū)新建商品房以及二手房房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)上漲狀態(tài)，樓盤(pán)不同漲幅不同，少則每平方漲一兩千，多則數(shù)千元。
作為三線城市的煙臺(tái)，樓市火起來(lái)了，住建部門(mén)出臺(tái)了房地產(chǎn)“十二條”，包括實(shí)施分城施策的土地調(diào)控、實(shí)施預(yù)售審批限價(jià)政策、嚴(yán)格網(wǎng)簽合同備案撤銷管理、嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)銷售（明碼標(biāo)價(jià)）、調(diào)整住房公積金貸款政策、強(qiáng)化二手房交易監(jiān)管、探索建立“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度等。其中，公積金貸款方面，取消了144平米劃分，首套房首付一律改成30%，二套房40%。租購(gòu)?fù)瑱?quán)方面，借鑒租購(gòu)?fù)瑱?quán)試點(diǎn)城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極開(kāi)展租房與購(gòu)房平等享受政府公共服務(wù)方面的政策研究，適時(shí)推出符合煙臺(tái)實(shí)際的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度。
“十二條”規(guī)范措施“刀刀見(jiàn)肉”：對(duì)于庫(kù)存量較大、去化周期超過(guò)24個(gè)月的縣市區(qū)，停止房地產(chǎn)供地；開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對(duì)外銷售，不得分期分批銷售；對(duì)閑置超過(guò)2年的土地依法收回，重新進(jìn)行市場(chǎng)配置；轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常波動(dòng)、造成不良影響的，要對(duì)當(dāng)?shù)卣M(jìn)行問(wèn)責(zé)……煙臺(tái)市住建局工作人員稱，房地產(chǎn)“十二條”出臺(tái)一個(gè)月，從近兩個(gè)月新建商品房成交量上看，效果還是很明顯，新建商品房成交量約有30%的下降，“我們的目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，出臺(tái)意見(jiàn)讓樓市以及房?jī)r(jià)，平穩(wěn)健康的發(fā)展。”
（據(jù)齊魯晚報(bào)綜合報(bào)道）
今年七八月份以來(lái)，省城新入市的樓盤(pán)開(kāi)始逐漸增多，但總體房源仍不充足。梳理下半年樓市供應(yīng)情況可知，主要的供應(yīng)量出現(xiàn)在唐冶片區(qū)、雪山片區(qū)、潘田片區(qū)、華山片區(qū)等，也就是說(shuō)，主要供應(yīng)都集中在東部，這也與去年開(kāi)發(fā)商拿地的情況相吻合。[詳細(xì)]
14日，記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局山東調(diào)查總隊(duì)獲悉，8月份，在部分鮮活食品價(jià)格強(qiáng)勁上漲帶動(dòng)下，山東居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.7%，漲幅較上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。人工漲價(jià)、政策影響，家政、養(yǎng)老、吃藥都費(fèi)錢(qián)隨著人工費(fèi)用的不斷提高，全省服務(wù)項(xiàng)目類價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅...[詳細(xì)]
14日，好消息傳給濟(jì)南市民：濟(jì)南國(guó)際園博園將于2018年4月底前實(shí)現(xiàn)免費(fèi)開(kāi)放。這兩天剛好記者高空航拍了這個(gè)大園子，空中看看看看它有多美吧。自2009年9月23日建成開(kāi)放以來(lái)，濟(jì)南園博園人氣一直不旺，少的時(shí)候一天不到百人入園。[詳細(xì)]
老舊樓院及背街小巷整治提升已完成李滄華泰社區(qū)等565個(gè)老舊樓座整治，多條背街小巷整治正在抓緊施工；環(huán)境衛(wèi)生整治提升已清理衛(wèi)生死角20余萬(wàn)處，新建改建公廁14座；美麗宜居鄉(xiāng)村環(huán)境整治提升完成農(nóng)村改廁27.5萬(wàn)個(gè)；生態(tài)景觀整治提升完成裸土綠化175.7公頃，超額完成...[詳細(xì)]
2017年上半年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指出，今年上半年，青島市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2085.1億元，增長(zhǎng)10.2%，比上年同期加快0.8個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，島城居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23506元，增長(zhǎng)8.3%；農(nóng)村居民人均可支配收入12288元，增長(zhǎng)7.8%。[詳細(xì)]
