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　　6城8月份住宅銷售價(jià)格情況　(數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局)

　　貴陽

　　新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲9.2%;二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4.2%。

　　重慶

　　新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲12.9%;二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.5%。

　　西安

　　新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲14.7%;二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲7.2%。

　　南寧

　　新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲12.5%。二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲10.8%。

　　南昌

　　新建商品住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲8.7%;二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲7.7%。

　　長沙

　　新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲16.9%;至此，長沙房價(jià)環(huán)比已連漲25個(gè)月，同比連漲21個(gè)月，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

　　兩天內(nèi)七個(gè)城市升級(jí)樓市調(diào)控政策：多涉及住宅限售期

　　9月23日，河北省石家莊市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的補(bǔ)充意見》，提出本市戶籍居民家庭自發(fā)文之日起新購住房（含新建商品住房和二手房）五年內(nèi)不得上市交易。

　　石家莊也成為兩天內(nèi)第7個(gè)公布“升級(jí)版”樓市調(diào)控政策的城市。

　　自9月22日起，重慶、江西南昌、廣西南寧、湖南長沙、貴州貴陽以及陜西西安6市已先后發(fā)布了相關(guān)政策，其中大部分涉及住宅限售期。

　　據(jù)華龍網(wǎng)，9月22日，重慶市國土資源和房屋管理局出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)新購住房再交易管理的通知》，宣布從23日起，重慶市主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。

　　根據(jù)該通知，重慶市主城區(qū)范圍內(nèi)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、兩江新區(qū)）新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。

　　重慶要求新購買新建商品住房的認(rèn)定時(shí)間以商品房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，新購買二手住房的認(rèn)定時(shí)間以取得產(chǎn)權(quán)登記受理通知書時(shí)間為準(zhǔn)。

　　同一天，江西南昌、廣西南寧、陜西西安3個(gè)省會(huì)城市也發(fā)布了各自的樓市調(diào)控政策。

　　據(jù)南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)，江西南昌市政府辦公廳22日發(fā)布了《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，宣布實(shí)行“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策以及住宅限售政策。

　　其中，關(guān)于住宅限售，該通知提出：除實(shí)行限房價(jià)、限對(duì)象、限轉(zhuǎn)讓等政策的“三限房”及在此之前有限售規(guī)定的住宅外，自2017年9月23日起，在全市（含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū)）范圍內(nèi)，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　廣西南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局當(dāng)天于其官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，宣布進(jìn)一步加強(qiáng)限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓管理，并嚴(yán)格商品房銷售管理。

　　通知要求：企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在南寧市區(qū)（不含武鳴區(qū)）購買第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　該通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期五年。

　　而陜西西安則是針對(duì)商品住房價(jià)格申報(bào)做出規(guī)定。

　　據(jù)西安市物價(jià)局官網(wǎng)22日發(fā)布的《關(guān)于商品住房價(jià)格申報(bào)有關(guān)問題的通知》，商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)整價(jià)格前須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房價(jià)格申報(bào)。

　　其中，商品住房價(jià)格申報(bào)適用范圍為城六區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的新建商品住房（含已領(lǐng)取預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房）。經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房價(jià)格管理仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行，不列入申報(bào)范圍。

　　同時(shí)，商品住房價(jià)格實(shí)行價(jià)格公示制度，對(duì)符合價(jià)格申報(bào)要求的商品住房“一套一標(biāo)”銷售價(jià)格在西安市物價(jià)局官網(wǎng)上進(jìn)行公示。

　　次日，湖南長沙、貴州貴陽、河北石家莊3個(gè)省會(huì)城市也通過其官方渠道發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策。

　　23日凌晨，湖南長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)健康發(fā)展的通知》。在此次調(diào)控中，長沙提出“首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后才能購買第二套房”。

　　上述通知要求，對(duì)于2017年9月23日后，辦理的長沙市個(gè)人家庭戶和集體戶個(gè)人，且在長沙市無住房的，限購1套商品住房。對(duì)于長沙市戶籍家庭在長沙市已有1套住房的，待首套住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿3年后，方可購買第2套商品住房。

　　為進(jìn)一步遏制非本長沙市戶籍投機(jī)需求，將非長沙市戶籍家庭限購所需12個(gè)月以上個(gè)稅或社保證明時(shí)間提高為24個(gè)月。通知全面升級(jí)了調(diào)控范圍，限購區(qū)域調(diào)整為長沙市行政區(qū)域（暫不含瀏陽市、寧鄉(xiāng)市）范圍。

　　據(jù)微信公眾號(hào)“貴州新聞聯(lián)播”23日消息，貴州貴陽市政府辦公廳22日發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干措施（試行）》，從加強(qiáng)商品房銷售管理、加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)統(tǒng)籌管理、加強(qiáng)住房公積金政策管理、購買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓、加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理、加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)6個(gè)方面做出相關(guān)規(guī)定。

　　其中，自2017年9月23日零時(shí)起，凡在貴陽市購買的新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購買時(shí)間以簽訂《商品房買賣合同》時(shí)間為準(zhǔn)。

　　此外，以上條款自發(fā)布之日起執(zhí)行，試行一年。

　　河北石家莊在其23日發(fā)布的樓市調(diào)控政策中提出，本市戶籍新購住房五年內(nèi)不得上市交易。

　　石家莊市政府官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的補(bǔ)充意見》稱，本市戶籍居民家庭自發(fā)文之日起新購住房（含新建商品住房和二手房）的，五年內(nèi)不得上市交易，購房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。

　　此外，上述補(bǔ)充意見主送機(jī)關(guān)為“長安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市政府有關(guān)部門”。

　　國內(nèi)已超40城限售 最長期限為10年

　　兩天6城出手調(diào)控，上一次是在半年前。在北京“10天9策”的帶動(dòng)下，今年3月28日晚，福州、廈門、杭州相繼推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，尤其是廈門4天兩連擊。跟隨一二線城市的步伐，3月29日,長春、天水、湛江等三四線城市也加入調(diào)控大軍。在這輪調(diào)控中，限購政策被普遍使用，限售首次登場(chǎng)。而在9月這次樓市調(diào)控加碼的6個(gè)城市中，1個(gè)直轄市、5個(gè)省會(huì)城市，升級(jí)限售成為主要調(diào)控手段。

　　目前，限售已是中國樓市調(diào)控的一項(xiàng)重要手段。

　　從今年3月24日廈門市祭出“限售令”后，隨后包括成都、福州、青島、濟(jì)南等超過40個(gè)城市紛紛宣布新購住房取得產(chǎn)權(quán)證后，需持有一定年限方可上市交易，期限在210年之間。最長“限售”年限為河北省保定市的10年期。

　　對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)撰文稱，從限售城市的特點(diǎn)來看，很多屬于當(dāng)前省會(huì)城市中的二類城市，即非一類城市。此類城市的特點(diǎn)在于，限購政策推行的時(shí)間較晚，部分甚至沒有限購政策。之所以更加強(qiáng)調(diào)限售而不是限購，也是因?yàn)榇祟惓鞘卸喟胧侨�庫存和控房價(jià)并軌的城市，所以通過限售，既能實(shí)現(xiàn)去庫存的導(dǎo)向，同時(shí)也可以防范各類短期資金套現(xiàn)的做法。

　　他還認(rèn)為，從后續(xù)市場(chǎng)和政策走勢(shì)來看，對(duì)房屋流動(dòng)性進(jìn)行管制，從而讓“房住不炒”的導(dǎo)向真正落實(shí)，對(duì)于一些炒房的需求會(huì)有較大的遏制，也會(huì)使得住房持有更加理性。

　　樓市調(diào)控分城施策基調(diào)不會(huì)改變

　　8月份，70個(gè)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的大中城市中，房價(jià)重新上漲的超過60個(gè)，前期漲幅總體偏弱的重慶等6個(gè)城市，全部被列為“漲幅過快”的城市。在房價(jià)開始呈現(xiàn)漲幅過快勢(shì)頭時(shí)，及時(shí)采取適度的限貸、限購或限售措施，力求遏制房價(jià)過快上漲，不但是必要之舉，也是明智之舉。

　　昨天和前天，重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽等幾個(gè)二線城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控新政。盡管幾地調(diào)控新政有所差異，但總體仍圍繞限貸與限購兩大主要調(diào)控手段進(jìn)行，其中重慶、長沙、貴陽等城市還就商品房最低轉(zhuǎn)手年限作出了限制規(guī)定。

　　此前一周，北京等幾個(gè)先期出臺(tái)調(diào)控政策的城市，在前期已普遍取消首套房貸利率折扣的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上浮了首套房貸利率，個(gè)別商業(yè)銀行上浮幅度已達(dá)20%。針對(duì)市場(chǎng)擔(dān)心此舉會(huì)“誤傷剛需購房者”的聲音，央行營管部表示，房貸利率調(diào)整是商業(yè)銀行在樓市調(diào)控 、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)背景下，根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債管理等需求采取的自主行為，符合政策要求與導(dǎo)向，央行對(duì)此持積極支持態(tài)度。

　　客觀而論，首套房貸基準(zhǔn)利率只是一種約定俗成的利率，并不是政府強(qiáng)制頒行的“行政利率”，而主要是由市場(chǎng)力量形成的“市場(chǎng)利率”。實(shí)際房貸利率在基準(zhǔn)利率如何浮動(dòng)，第一取決于各商業(yè)銀行信貸資金的寬裕程度，第二取決于商業(yè)銀行間吸引房貸客戶的競(jìng)爭(zhēng)策略。房貸利率隨商業(yè)銀行可用房貸額度的松緊程度而上下浮動(dòng)，主要是一種市場(chǎng)行為，而不是一種政府行為。今年以來，房貸利率逐月走高，是商業(yè)銀行可用于房貸資金偏緊所致，造成偏緊的主因，則是金融去杠桿終于動(dòng)真格，難免導(dǎo)致階段性的“矯枉過正”。嚴(yán)格說來，房貸利率上下浮動(dòng)原本與樓市調(diào)控沒有直接關(guān)系，將放貸利率浮動(dòng)視為樓市調(diào)控的一種政策手段，甚至只是視之為一種輔助性政策手段，其實(shí)都是一種錯(cuò)覺。

　　進(jìn)而言之，對(duì)于重慶、南昌、長沙等地近日相繼出臺(tái)的樓市調(diào)控新政，也不應(yīng)簡(jiǎn)單地、情緒化地視之為樓市調(diào)控的新一輪“加碼”。此輪建立在“房子是用來住的，不是用來炒的”原則之上的樓市調(diào)控，始發(fā)于去年第二季度，迄今為止，分城施策、蓋帽托底的“八字方針”，不但未有任何更改，反而在托底環(huán)節(jié)加大了各級(jí)政府工作責(zé)任：在部分一二線城市以及外來人口較為集中的三線城市，允許進(jìn)行農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)；在全國各級(jí)城市大力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，通過租賃與共有并舉，分流最急需分流的那部分剛需，滿足最急需滿足的那部分剛需，達(dá)到遏制房價(jià)過快上漲，維護(hù)樓市穩(wěn)定、健康發(fā)展的目的。

　　至于分城施策和“蓋帽”，對(duì)房價(jià)過高的一二線城市，采取蓋帽（限購與限貸），對(duì)房源嚴(yán)重積壓的三四線城市，非但不“蓋帽”，反而鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)促銷措施，加大房地產(chǎn)去庫存力度。一年多來，加上前天和昨天新加入的幾個(gè)城市，在一二線城市中，真正出臺(tái)調(diào)控政策的城市也就20多個(gè)，仍有部分二線城市包括省會(huì)城市，尤其是大多數(shù)三四線城市，并沒有出臺(tái)以“雙限”為主的調(diào)控政策。

　　此外，如果認(rèn)真閱讀國家統(tǒng)計(jì)局本月中旬發(fā)布的8月房價(jià)數(shù)據(jù)，就能更好地理解為何前天和昨天重慶等地要相繼出臺(tái)調(diào)控政策。8月份，70個(gè)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的大中城市中，房價(jià)重新上漲的超過60個(gè)，其中前期漲幅總體偏弱的重慶等6個(gè)城市，全部被列為“漲幅過快”的城市。在房價(jià)開始呈現(xiàn)漲幅過快勢(shì)頭時(shí)，及時(shí)采取適度的限貸、限購或限售措施，力求遏制房價(jià)過快上漲，維護(hù)平和、穩(wěn)定的樓市發(fā)展預(yù)期，這不但是必要之舉，也是明智之舉。

　　面對(duì)新出臺(tái)的樓市調(diào)控舉措，或者接下來可能出臺(tái)有所“加碼”的樓市調(diào)控新政，人們應(yīng)當(dāng)確立一個(gè)基本的分析判斷理念：本輪樓市調(diào)控主要并非為了打壓高房價(jià)，而是要堅(jiān)決遏制投機(jī)性炒樓。盡管一些地方“賣地財(cái)政”導(dǎo)致的“面粉貴于面包”是高房價(jià)的元兇之一，但高房價(jià)終究是由市場(chǎng)形成的，因此，分城施策、蓋帽托底的調(diào)控政策只能平緩、穩(wěn)妥，而不能一味下猛藥、動(dòng)大手術(shù)。

　　也就是說，樓市調(diào)控分城施策、蓋帽托底的基調(diào)，中短期內(nèi)不存在作出較大調(diào)整或改變的可能。

　　濟(jì)南將啟新一輪調(diào)控？或?qū)��?zhǔn)土拍政策和市場(chǎng)秩序

　　在這一輪新政中，七個(gè)城市政策直指限售，不過這幾個(gè)城市的新政政策，對(duì)濟(jì)南來說并不新鮮，之前的調(diào)控也已經(jīng)涉及。

　　濟(jì)南4·19限購中明確提到限售政策：限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。對(duì)于新房來說，買房后一般要交房后才能下證，交易周期大大增加了，對(duì)投機(jī)炒房客是一個(gè)打擊。

　　“濟(jì)南應(yīng)該也在儲(chǔ)備相關(guān)政策，不過‘4·19’限購令的政策已經(jīng)較為全面，即使出臺(tái)新政策，也很大可能只是對(duì)之前的強(qiáng)化和補(bǔ)充。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。如果濟(jì)南調(diào)控也進(jìn)一步加碼，很可能會(huì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)整治、打擊開發(fā)商饑餓營銷等方面，另外，國家正在提倡的共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉等政策也可能會(huì)落地。

　　不過，雖然在商品房買賣方面目前的限購政策已經(jīng)較為完善，但是業(yè)內(nèi)人士稱，土拍政策仍有調(diào)整的空間�！半m然濟(jì)南的限購政策已經(jīng)很嚴(yán)厲，市場(chǎng)庫存量也在逐漸改善，但是購房人的預(yù)期依然沒有打壓下去，這與土拍升溫有關(guān)，每次土拍都會(huì)造成購房人的恐慌，下一步濟(jì)南應(yīng)該著重考慮這一方面，讓土拍市場(chǎng)回復(fù)平穩(wěn)。”該人士稱。

　　今年濟(jì)南的土拍政策也在調(diào)整，開始競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施及安置房，有的土地還需要開發(fā)商競(jìng)自持面積，都是在促進(jìn)開發(fā)商理性拿地。

　　在新一輪調(diào)控風(fēng)暴刮起之前，濟(jì)南房貸利率已經(jīng)在逐漸上調(diào)，目前首套房基準(zhǔn)利率已經(jīng)難以尋覓二套房利率上浮30%也很正常，更重要的是，房貸額度投放也被控制，買房貸款的放款很難。業(yè)內(nèi)人士稱，銀行貸款利率的調(diào)整對(duì)樓市影響很大，濟(jì)南樓市正在發(fā)生變化。

　　今年下半年以來，發(fā)展租賃市場(chǎng)、租售同權(quán)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，國內(nèi)長沙、北京等多個(gè)城市采取包括增加租賃房源供應(yīng)、增加限價(jià)商品房供應(yīng)、增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)等手段。與以限制需求為主的“減法”調(diào)控不同，這些城市更多傾向于從供給側(cè)出發(fā)，“做加法”增加供應(yīng)。如何落實(shí)“房住不炒”、購租并舉導(dǎo)向，濟(jì)南市場(chǎng)走向令人關(guān)注。

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