初審編輯：魏鵬
責(zé)任編輯：石慧
“項(xiàng)目原計(jì)劃明年年初收工，現(xiàn)在正處于水電氣暖管溝施工和園林綠化階段，正好趕上采暖季停工，我們最擔(dān)心交房違約。”面對(duì)近日濟(jì)南發(fā)布的“最嚴(yán)停工令”，華山片區(qū)一開(kāi)發(fā)商房建負(fù)責(zé)人說(shuō)。
據(jù)了解，除了在建項(xiàng)目涉及動(dòng)土工程要停工，受沖擊最大的要數(shù)今年新拿地項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商不僅面臨資金回籠壓力，而且因?yàn)闊o(wú)法動(dòng)工，明年銷(xiāo)售周期也受影響。在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，短期來(lái)看，明年年中可能會(huì)有樓盤(pán)供應(yīng)低谷，但限價(jià)政策延續(xù)的情況下，房?jī)r(jià)不會(huì)有大波動(dòng)。
沖擊 今年部分新拍地塊項(xiàng)目，因新規(guī)無(wú)法開(kāi)工
此次“最嚴(yán)停工令”涉及工程不僅僅是道路、水利和房屋拆遷工地，還包括濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。從今年采暖季開(kāi)始到明年3月15日，樓盤(pán)凡處于土石方作業(yè)階段的建設(shè)工程都在停工范圍之內(nèi)。
“樓盤(pán)項(xiàng)目動(dòng)土施工主要集中在前期基坑開(kāi)挖和渣土外運(yùn)環(huán)節(jié)，進(jìn)入收尾階段有水電氣暖管溝、園林綠化、地下車(chē)庫(kù)回填施工，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最要命的是拿了地?zé)o法動(dòng)工。”華山片區(qū)一施工單位負(fù)責(zé)人說(shuō)，就他從事房建工程的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拍了地，錢(qián)也扔進(jìn)去了，如果推遲4個(gè)月才能動(dòng)工，各種融資成本、回籠資金壓力會(huì)一股兒地涌上來(lái)，“除非開(kāi)發(fā)商手里確實(shí)有錢(qián)，抗壓力強(qiáng)的話(huà)，撐到明年春季停工令解除后，會(huì)大規(guī)模趕工期。”
據(jù)了解，今年上半年，濟(jì)南主城區(qū)范圍內(nèi)居住用地土拍較少，倒是長(zhǎng)清、章丘有多個(gè)地塊掛牌交易。6月30日后，主城區(qū)加快供地節(jié)奏，相繼有潘田片區(qū)、唐冶片區(qū)、漢峪片區(qū)以及盛福片區(qū)、長(zhǎng)嶺山片區(qū)原龍科機(jī)電地塊等大面積居住用地入市。
濟(jì)南一房企中層人士介紹，項(xiàng)目從拍地成交到拿到國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，再到基坑開(kāi)挖，這個(gè)過(guò)程最快3個(gè)月就能啟動(dòng)，如果動(dòng)土算上工地圍擋施工的話(huà)，拿到地后接著就可以干。據(jù)其了解，唐冶、漢峪拍地后，拿地房企還沒(méi)有啟動(dòng)，這意味著采暖季開(kāi)始前的一個(gè)半月內(nèi)，新拍地塊建設(shè)手續(xù)如果沒(méi)有全部辦妥，將面臨無(wú)法開(kāi)工的現(xiàn)實(shí)。
分析 回籠資金、交房違約等，開(kāi)發(fā)商頭疼這些
除了新拍地塊項(xiàng)目，“最嚴(yán)停工令”對(duì)部分在建項(xiàng)目也有不小沖擊。“采暖季停工4個(gè)月，明年三四月又趕上主管部門(mén)春季揚(yáng)塵大檢查，原計(jì)劃明年5月底交房，這下看來(lái)要泡湯了。”華山片區(qū)一開(kāi)發(fā)商房建負(fù)責(zé)人告訴記者，從現(xiàn)在到年底前，他的項(xiàng)目有一批樓座正進(jìn)行工程管溝和園林綠化等動(dòng)土施工，新規(guī)出來(lái)后，工程不得不延后，要面臨交房違約的風(fēng)險(xiǎn)，“現(xiàn)在購(gòu)房者買(mǎi)房等婚房，最關(guān)心的就是交房日期。你說(shuō)，我們能不頭疼嗎?”
在合富輝煌(中國(guó))山東公司副總經(jīng)理許傳明看來(lái)，“最嚴(yán)停工令”對(duì)市場(chǎng)影響表現(xiàn)在兩方面：一是明年年中有效供應(yīng)可能會(huì)出現(xiàn)低谷。按照樓盤(pán)現(xiàn)在動(dòng)工6～7個(gè)月建到12層以后，扣除春節(jié)停工約一個(gè)月，大概明年四五月可以拿到預(yù)售證，但現(xiàn)在新項(xiàng)目延后4個(gè)月，明年3月開(kāi)工的話(huà)，趕工期快的話(huà)，拿到預(yù)售證得明年9月以后。目前市場(chǎng)在建項(xiàng)目地面以上施工不受影響，但本來(lái)能上市的項(xiàng)目有效供應(yīng)減少，可能會(huì)導(dǎo)致明年年中出現(xiàn)供應(yīng)低谷。二是對(duì)開(kāi)發(fā)商回籠資金產(chǎn)生影響。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)追求快周轉(zhuǎn)，快開(kāi)工、快銷(xiāo)售、快回籠資金，停工4個(gè)月打亂了開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售周期，可借銀行的錢(qián)要按時(shí)還，融資成本增加不少;同時(shí)，明年調(diào)控政策延續(xù)的話(huà)，主管部門(mén)鐵腕限價(jià)，所以售房成本明顯提高不少。
山東中原投資顧問(wèn)部總監(jiān)薄夫利認(rèn)為，扣除春節(jié)工地放假，實(shí)際停工只有約2個(gè)月，從短期影響來(lái)看，明年五六月供應(yīng)有所偏低，但政府調(diào)控目的性很明顯，即量?jī)r(jià)都要控制在合理范圍內(nèi)，因而房?jī)r(jià)不會(huì)大波動(dòng)。
雖然“最嚴(yán)停工令”對(duì)開(kāi)發(fā)商影響不小，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)影響有限，畢竟主管部門(mén)執(zhí)行限價(jià)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)頂風(fēng)漲價(jià)。“像有的項(xiàng)目申報(bào)1.9萬(wàn)元，但實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)卻在1.6萬(wàn)～1.7萬(wàn)元的水平。”談及停工對(duì)房?jī)r(jià)的影響，有關(guān)部門(mén)人士如是說(shuō)。
對(duì)策 有開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始倒排工期、梳理風(fēng)險(xiǎn)
“今年拍的地，大多數(shù)要封頂或者竣工驗(yàn)收才能銷(xiāo)售，并不能立即產(chǎn)生效益。”上述相關(guān)房企人士介紹，盡管開(kāi)發(fā)商要執(zhí)行揚(yáng)塵治理新政的硬性要求，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)采取措施解決這個(gè)問(wèn)題的。
“我們已開(kāi)始倒排工期了，盡量在采暖季開(kāi)始前把一些能干的工程盡快搶出來(lái)。”華山片區(qū)這位樓盤(pán)項(xiàng)目房建負(fù)責(zé)人說(shuō)，倒排工期的同時(shí)，他們還梳理風(fēng)險(xiǎn)，完備渣土準(zhǔn)運(yùn)等手續(xù)，“一梳理還真發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，像有個(gè)工地施工許可快到期了，不趕緊解決的話(huà)，等明年3月允許施工后，無(wú)證開(kāi)工是要被處罰的。”
現(xiàn)狀 庫(kù)存量8個(gè)月以上，部分開(kāi)發(fā)商卻炒作房源少
進(jìn)入9月以來(lái)，濟(jì)南樓市處在一個(gè)活躍期，每周都有多個(gè)樓盤(pán)加推，開(kāi)盤(pán)售罄處于常態(tài)，讓很多購(gòu)房者不禁要問(wèn)：是開(kāi)發(fā)商惜售還是市場(chǎng)房源真就這么少?
“從我們掌握的情況來(lái)看，濟(jì)南市場(chǎng)供應(yīng)是向好的。今年8月底，庫(kù)存量已達(dá)到8個(gè)月水平，9月的數(shù)據(jù)還沒(méi)統(tǒng)計(jì)，估計(jì)會(huì)回升到8個(gè)月以上的水平。”有關(guān)部門(mén)人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只要項(xiàng)目建到12層以上就會(huì)申請(qǐng)預(yù)售證，經(jīng)過(guò)不斷補(bǔ)庫(kù)存，現(xiàn)在濟(jì)南市場(chǎng)不可能出現(xiàn)無(wú)貨可供的狀態(tài)。對(duì)于現(xiàn)在頻頻出現(xiàn)的開(kāi)盤(pán)售罄、一些購(gòu)房者吐槽買(mǎi)不上房的現(xiàn)象，該人士認(rèn)為這與部分開(kāi)發(fā)商、自媒體公眾號(hào)炒作房源少有關(guān)，“明明可以推3座樓，一看蓄客不夠理想，就只推一座樓。如果蓄客500人，這500人搶一座樓的房源，結(jié)果自然是售罄，一部分購(gòu)房者買(mǎi)不上。”
從區(qū)域來(lái)看，按照庫(kù)存正常水平為8～10個(gè)月，濟(jì)南西部庫(kù)存低于8個(gè)月，供應(yīng)有所緊張;而東部庫(kù)存在8個(gè)月以上，南部庫(kù)存在12個(gè)月以上，供大于需。通過(guò)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況能看出，單價(jià)1.5萬(wàn)元以下的房?jī)r(jià)已被市場(chǎng)接受，單價(jià)2萬(wàn)元左右的樓盤(pán)銷(xiāo)售一般。
采暖期樓盤(pán)動(dòng)土施工都要停工，會(huì)不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商拿預(yù)售證?“這種推測(cè)不靠譜，只要開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)項(xiàng)目建到12層以上，符合預(yù)售證發(fā)放條件，主管部門(mén)會(huì)正常發(fā)證。”該相關(guān)人士說(shuō)。
樓盤(pán)施工小知識(shí)
樓盤(pán)動(dòng)土施工環(huán)節(jié)
主要包括：
平整場(chǎng)地、樁基施工、開(kāi)挖基坑+渣土外運(yùn)、地下結(jié)構(gòu)施工、回填土方、管溝施工和園林綠化。
30層高層樓房正常工程周期約為2年
主要包括：
審批手續(xù)：3～6個(gè)月基坑：包括地下兩層車(chē)庫(kù)在內(nèi)，約80天出“正負(fù)零”(主體工程基準(zhǔn)面)結(jié)構(gòu)階段：平均7天蓋一層，共210天室內(nèi)室外工程：100多天
按照這種模式，2018-2019年考試科目共3門(mén)，其中公共基礎(chǔ)課2門(mén)、專(zhuān)業(yè)綜合課1門(mén)，均由省教育招生考試院統(tǒng)一命題、考試、評(píng)卷。“專(zhuān)業(yè)綜合課是把考生報(bào)考的本科專(zhuān)業(yè)按照所屬或相近原則，劃分為14個(gè)類(lèi)別，以每個(gè)類(lèi)別的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課程為依據(jù)，命制1門(mén)專(zhuān)業(yè)綜合課試題。[詳細(xì)]
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