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　　國家統計局煙臺調查隊在全市抽選12家房企進行調研———

　　煙臺房地產市場持續向好

　　水母網5月17日訊（YMG記者徐睿通訊員張輝）根據《國家統計局關于對新建商品住宅項目有關情況開展快速調研的通知》（國統字〔2018〕57號）要求，國家統計局煙臺調查隊抽選了12家有在建或現房項目的房地產企業，開展了一次針對項目預售、政府限價等情況的快速調研。調研結果顯示，目前市區新建商品住宅項目均能按照政府主管部門的要求，嚴格執行預售審批、價格備案制度，但受“限價”政策的影響，部分企業放緩了工程建設速度，更加理性的制定拿地計劃，市場整體呈現平穩發展態勢。

　　 提前準備預售計劃

　　 2017年8月15日，市政府辦公室下發煙政辦發〔2017〕23號《關于進一步促進房地產市場健康發展的意見》，提出了“實施預售審批限價政策”（綜合考慮房地產開發項目前期網簽備案均價、樓面地價、建安造價、相關稅費及利潤等因素，預售申請備案均價漲幅同比最高不能超過5%）、“嚴格規范市場銷售”（嚴格落實商品房預售資金監管制度，開發企業可以憑非商品房預售資金監管銀行出具的現金保函，免除同等額度的商品房預售監管資金開發企業取得預售許可的商品住房項目，要在10日內公開全部房源并明碼標價）等對房地產市場發展起到穩定作用的12條指導意見。目前，各開發企業在進行預售審批和對外銷售時基本都是按照文件精神執行的。

　　國家統計局煙臺調查隊工作人員介紹，在調研中發現，煙臺房地產企業可以做到提前準備預售計劃，符合條件及時申請。由于主管部門對預售審批有嚴格規定，如申請項目需要取得土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上以及商品房預售方案等硬性指標，因此參與調研的企業均表示一般會在住宅項目進入建設階段后就開始對項目整體的預售批次、節奏做出提前計劃；根據項目體量大小的不同，住宅項目從開始建設到符合申請預售許可的時間從2個月到8個月不等。具體來看，有33.3%的企業所需時間在3個月以內，58.4%的企業需要4-6個月左右的時間，只有8.3%的企業所需時間為8個月；在申請節點上，有83.3%的企業明確表示會在項目符合預售條件后立刻申請預售許可，其余16.7%的企業表示會視符合條件時的市場情況做出是否立即申請的決定，若有延后，時間不會超過一個月。

　　 嚴格執行“限價”政策

　　調研結果顯示，煙臺房地產企業按時開盤，但推盤節奏略有分化。由于“煙十二條”對取得預售許可的商品住房項目的銷售時間有明確規定，企業基本都是遵循這一規定，在取得預售許可的當月就開盤銷售；但是各企業的推盤節奏略有不同，其中75%的企業是將本次取得預售許可的房源一次性推出，其余25%的企業則提出要根據當期的蓄客情況、市場情況等因素在滿足現有消費的基礎上進行分批推盤。

　　對于“限價”政策，房地產企業嚴格執行。自2017下半年開始，煙臺市區新建商品住宅銷售價格就不斷上漲，但“煙十二條”對項目預售申請的備案均價漲幅做出了一定限制，因此被調研企業普遍反映政府的指導價要低于企業的擬售價位。而根據項目的不同，指導價比擬售價要低5-10個百分點，但并不低于住宅的開發成本，企業仍有一定的利潤空間；各調研企業并沒出現因為指導價過低停止申請預售的情況，各項目也不存在符合預售條件但未申請預售的情況。

　　為緩解資金壓力，房地產企業以期房銷售為主。被調研企業表示，為了加快開發速度，盡快完成銷售任務，緩解資金壓力，基本都是辦好預售就推盤，因此各項目在銷售前期都是以期房為主，在銷售中后期會因為各批次房源的不同，出現現房、期房同步銷售的情況；對于是否會因為限價而改變工程進度，有83.3%的企業表示考慮到目前市場環境較好，為了盡快完成項目銷售，并不會因為政府的指導價低而延緩在建項目的建設速度，另外16.7%的企業則表示會根據當前的市場情況對工程進度進行一定的調整，同時會密切關注后續政策的變化，隨時調整建設速度。

　　 房企拿地更加理性

　　 “限價”政策讓房地產企業在拿地時更加理性了。對于限價政策是否會影響企業的拿地計劃，有58.3%的企業認為，政府出臺的限價政策是經過一定的科學評估，制定的價格漲幅也在可接受范圍內，因此并沒有給企業造成太大干擾，而另41.7%的企業表示目前的限價政策對后續的拿地計劃有一定的影響，企業會更多地考慮綜合成本因素以及未來的銷售前景，在嚴控開發成本，保證工程質量的前提下更理性的拿地；所有企業均表示今后會嚴格按照政府規定，合理調整銷售房源結構，做好成本控制，穩定房價上漲趨勢。

　　綜合上述12家房地產企業反饋的情況，國家統計局煙臺調查隊得出調研結論：目前煙臺房地產市場持續向好。大部分企業為了盡早回款，基本都是到達預售條件就申請，拿到預售就開盤，對于分期推盤的主要是因為蓄客量沒有達到預期，為了保證銷售節奏而選擇了分段式推盤；政府制定的漲幅上限均在各企業能夠接受的范圍內，對企業的正常經營并沒有造成太大影響，只是利潤相對減少，也在另一個方面促使企業更理性的拿地，自覺維護市場的穩定發展。同時，也有企業提出政府主管部門應該不斷加大市場監管力度，嚴格審核企業的預售申請，杜絕個別樓盤打價格擦邊球，保證市場競爭環境的公平合理。