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12月13日，山東省市場監督管理局發布《全省重點領域合同格式條款違法行為專項整治工作方案》，隨方案印發了《房地產交易格式條款點評意見》《汽車銷售行業格式條款點評意見》，有關專家對房地產交易和汽車銷售行業10種不公平格式條款進行了點評。

全省重點領域合同格式條款違法行為

專項整治工作方案

為貫徹落實《市場監管總局關于對利用合同格式條款侵害消費者權益的違法行為開展專項整治行動的通知》（國市監網監〔2018〕198號）要求和全國市場監管部門合同行政監管座談會（昆明）精神，依法履行合同行政監管職責，進一步加大合同格式條款監管力度，切實維護合同公平正義，保護消費者合法權益，針對重點領域不公平合同格式條款突出問題，制定2018—2019年全省重點領域合同格式條款違法行為專項整治工作方案如下。

一、工作目標

按照“依法行政，突出重點，標本兼治，注重實效”的原則和要求，堅持查處與規范相結合，專項整治與長效機制建設相結合，通過集中專項整治，進一步規范重點領域合同格式條款行為，努力營造公平公正、誠實守信的經營環境。

二、工作重點

重點針對房地產業和汽車銷售業中的典型不公平格式條款，集中整治免除經營者自身責任、加重消費者責任、排除消費者權利的違法違規行為。各地在開展房地產業、汽車銷售業專項整治的同時，還可結合轄區實際，選擇1—2個重點行業進行整治和規范，形成區域監管特色。同時，要對往年在格式條款整治中規范過的公用事業、旅游等行業積極開展“回頭看”，對已制發整改建議書的，督促其整改到位，對已處罰的，加強案后回訪，持續優化市場秩序、改善消費環境。

三、工作安排

（一）部署階段（2018年12月）。各級工商和市場監管機關調查摸排轄區內合同格式條款違法行為的突出問題，確定重點整治領域，制定工作方案，明確工作重點、監管措施和工作要求。

（二）實施階段（2019年1月- 9月）。各級工商和市場監管機關周密部署，落實責任，有效開展整治工作。要通過調查摸底、向社會公開征集、現場檢查等多種手段，廣泛收集梳理重點整治行業的格式合同文本，認真排查涉嫌違法格式條款。要及時受理、處理消費者投訴舉報，做好“訴轉案”工作。要通過行政約談、下達行政建議書等方式，開展行政指導，督促經營者在規定期限內整改規范。對在規定期限內拒不整改或已造成危害后果的，依法予以查處。對查辦的典型案例，要通過適當形式公開曝光，提高整治工作的社會影響力。

為推進格式條款監管工作深入開展，市場監管總局收集了部分格式合同，由總局合同監管工作專家評審委員會有關專家對其中的格式條款進行了點評（見附件），供各地在執法工作中參考。

（三）總結階段（2019年10月-11月）。各級工商和市場監管機關認真總結整治工作經驗成效，查找問題不足，提出推進工作意見建議。要以整治促規范，會同相關部門進一步完善和推行合同示范文本，規范合同簽履約行為。要積極探索建立健全合同監管的長效機制，推進合同格式條款監管工作常態化、長效化，切實履行好《合同法》《消費者權益保護法》《合同違法行為監督處理辦法》賦予的職責。

四、工作要求

（一）加強組織領導。房地產業、汽車銷售業與人民群眾的生活息息相關，也是近年來消費者反映問題較為突出的領域。加強格式條款整治，既是保護消費者合法權益的必然要求，也是履行市場監管職責、維護市場經濟秩序的重要舉措。各級工商和市場監管機關要充分認識專項整治工作的重要意義，把整治工作列入2019年的重點工作內容，切實加強組織領導，完善工作機制，強化工作措施，加大執法力度，確保整治工作有力有序有效推進。

（二）提升辦案能力。各級工商和市場監督管理機關要加強對基層執法工作的業務指導，努力提升基層隊伍的執法專業性和辦案水平。要豐富執法方式和手段，堅持標本兼治，堅持重點檢查與隨機抽查相結合、行政處罰與行政指導相結合、個案查處與行業規范相結合。要善于借助合同格式條款評審委員會、行業協會等“外腦”，對涉及法律廣泛、專業性強、有可能造成爭議的條款進行評審咨詢，提高執法辦案的準確性，防范執法風險。

（三）加強協作配合。內部各業務機構要加強協同監管，形成職能合力。外部要加強與行業主管部門的協調配合，及時溝通聯絡，促進信息共享，形成部門聯動的執法合力，努力增強整治效果。

（四）加強輿論宣傳。要依托新聞媒體、官方網站、微博、微信公眾號等傳播渠道營造有利輿論氛圍，對專項整治工作進行全過程、多方位的宣傳，努力營造社會廣泛關注、熱情支持、積極參與的濃厚氛圍，擴大執法整治工作的社會影響。

（五）加強信息報送。各市局要加強對專項整治工作的情況調度和督導檢查，工作中的好經驗、好做法請及時報省局。要按時向省局報送以下工作情況：

一是 2018年12月31日前，報送本市專項整治工作方案。

二是 2019年3月、6月、9月底前，分別報送專項整治工作推進情況、排查的典型不公平格式條款和《全省合同格式條款規范監管工作統計表》。

三是 2019年10月31日前，報送本次專項整治工作總結、《全省合同格式條款規范監管工作統計表》及2—3個典型案例。

房地產交易格式條款點評意見

格式條款1：“因遭受不可抗力而導致的違約行為，出賣人不承擔違約責任，不可抗力因素包括但不限于：自然災害、戰爭爆發、政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房”。

點評意見: 此條款關于不可抗力的約定涉嫌違反法律規定，屬于侵犯了買受人合法權利的不公平格式條款。

該條款約定的不可抗力情形超出了《合同法》第一百一十七條規定的不可抗力的范圍，如施工期間停水停電、第三人破壞等，違反了法律規定。也違反了《合同法》第一百一十八條的規定，即在不可抗力情形發生后，出賣人應履行告知義務，及時將不可抗力情形告知買受人，以減輕可能給買受人造成的損失，而非在交房時才告知。

格式條款2：“甲（賣方）、乙（買方）雙方應按約定履行合同，若乙方中途不履約，其定金由甲方與丙方（房產中介方）共同各按50%分享。若甲方中途不履約，甲方應在不履約之日三日內付給乙方雙倍的定金違約金，乙方與丙方共同各按50%分享此違約金” 。

點評意見：此條款屬于涉嫌侵犯買受人有關定金權利的不公平格式條款。

根據《合同法》第一百三十條規定，買賣合同的當事人是買方和賣方。在其中一方違約時，應當向對方承擔違約責任，第三方既沒有權利要求其中任何一方承擔違約責任，也沒有權利因其中任何一方獲得利益。但是，本條款卻規定，無論是買方違約，還是賣方違約，在違約方承擔的違約責任中，中介方均獲得50%利益，嚴重損害了守約方的正當利益，是不公平的格式條款。另外，該條規定，賣方違約時，只是支付違約金，而沒有按照定金罰則雙倍返還定金，違反了《擔保法》相關規定，損害了買方的正當利益。

格式條款3：“出賣人逾期交房的違約責任及有關產權登記的約定是雙方當事人在平等自愿的基礎上協商確定的，雙方同意不得在任何情況下，以任何形式和借口對該約定中的相關比例提出任何調整主張”。

點評意見：此條款屬于涉嫌限制買受人權利的不公平格式條款。

該條款是強行要求買受人接受違約條款的約定，剝奪了買受人的選擇權，違背了《合同法》第三十九條第一款所規定的公平原則，屬于違反法律規定，免除自身責任、排除對方合法權利的不平等格式條款。

格式條款4：“買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內，到指定的地點辦理房產的入戶手續，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應支付物業管理費外，從逾期之日起每日按該房產總價款的萬分之二向出賣人支付代管費”。

點評意見：此條款屬于涉嫌排除買受人權利的不公平格式條款。

該條款是強行要求買受人收房的條款，剝奪了買受人對商品房的審驗權，所約定的代管費性質不明，沒有法律依據，涉嫌不當得利，違背了《合同法》第三十九條第一款所規定的公平原則，屬于違反法律規定，加重對方責任、排除對方主要權利的不平等格式條款。

格式條款5：“雙方簽訂協議后，若出賣人將買受人購房另轉賣給他人，出賣人應付給買受人已付房款3%作為對買受人的經濟賠償”。

點評意見：此條款屬于涉嫌減輕自身責任、排除買受人權利的不公平格式條款。

該條款是強行要求買受人接受經濟賠償的條款，剝奪了買受人在出賣人違約后對合同如何處理的選擇權，該條款違反了《合同法》一百一十三條第一款、《商品房銷售管理辦法》第十條，設定的3%的經濟賠償，也遠遠低于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定的總賠償額。

格式條款6：“本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，提交**仲裁委員會仲裁”。

點評意見：此條款屬于涉嫌排除對方權利的不公平格式條款。

該條款強行確定了爭議解決的方式，以仲裁協議的形式排除了法院的對糾紛的司法管轄權，剝奪了買受人在爭議發生后，適用何種方式解決爭議的選擇權，違背了《合同法》第三十九條第一款所規定的公平原則和《消法》第三十九條爭議解決途徑的規定，屬于違反法律規定，排除消費者合法權利的不平等格式條款。

汽車銷售行業格式條款點評意見

格式條款1：除非甲方書面另行通知，乙方無論因何種原因沒有收到甲方的交車通知，甲方有義務在本合同約定交車截止日前將車交付給乙方；乙方有義務于本合同約定交車截止日的當日工作時間到甲方處接車，否則視為乙方無正當理由拒絕接車，自交車通知確定的交付使用之日或本合同約定交車截止日起視為已交付，該車毀損、滅失的風險由乙方承擔。自甲方通知提車之日或本合同約定交車截止日次日起，甲方有權另行處理。

點評意見：此條款屬于涉嫌免除經營者責任、加重消費者責任的不公平格式條款。

本條款僅以甲方書面另行通知作為確定買方是否逾期接車的依據，不符合《合同法》第一百一十七條規定以及第一百四十八條規定，任意擴大消費者逾期接受車輛的責任范圍，免除了經營者依法應當承擔的責任。

格式條款2：特別約定：上述隨車配置和單價為雙方簽署本合同之時的現行廠配和價格，因廠家產品換代等政策的調整，在乙方提車時上述廠配可能會發生變化，單價也會因此有所變化，乙方同意接受變化后的新廠配和新價格。

點評意見：此條款屬于涉嫌免除經營者責任的不公平格式條款。

本條款保留了賣方單方調整車輛交付時隨車配件及其價格的權利，排除了買方請求依約履行合同的權利以及對合同內容予以變更的同意權，違反了《合同法》第三條和《消費者權益保護法》第十六條第三款的規定，可能加重買方的負擔與責任。對于由于汽車廠家產品換代等政策影響，確實需要調整隨車配置及其價格的，應當與買方協商一致，依法解決。

格式條款3：合同簽訂之日，乙方向甲方交納定金  元，如乙方不按約定履行本合同則無權要求返還定金。甲方不按約定履行本合同，應返還乙方交納的定金，但不做任何賠償。定金日后抵為車款，但定金數額不得超過車款總額。

類似條款：由于售方原因未能按時交車的，售方可退回定金；其他原因一律不退回定金。

點評意見：此條款屬于涉嫌免除經營者責任的不公平格式條款。

定金規則屬于各類合同常見規則，對此，現行法律有明確規定。前述兩個條款對于定金的約定不僅對于買方不公平，且違反了法律的強制性規定。根據我國《擔保法》第八十九條、第九十一條規定，前述條款中約定的“甲方不按約定履行本合同，應返還乙方交納的定金，但不做任何賠償。”“由于售方原因未能按時交車的，售方可退回定金；其他原因一律不退回定金”違反了定金罰則的規定；“定金數額不得超過車款總額”則違反了定金不得超過主合同標的額百分之二十的規定。對于超過部分，不發生定金的法律效力。

格式條款4：因不可抗力因素、廠家生產原因、政府部門原因，導致合同無法按時履行，甲方無責任，時間順延。

類似條款：買方確認，本合約所載的交車日期僅為大約日期，而如因非買方原因或非賣方原因造成交車日期延遲不能履行此合約內容而引致的任何損失或損害，賣方無需負責。

點評意見：此條款屬于涉嫌免除經營者責任的不公平格式條款。

本條款中對因廠家生產原因和因非買方原因或非賣方原因而導致的無法按時履行的免責規定，違反《合同法》第一百二十一條規定，即當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。對于政府部門原因，則應具體分析。如屬于不可抗力原因，則應允其免責；反之，則仍依據前述第三方原因導致合同不能履行的規則處理。本條款任意擴大免責事由，限制了消費者的權利、加重了消費者的責任，屬于不公平格式條款。

來源：山東省市場監督管理局