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　　5月1日起房地產等行業營業稅改增值稅的消息傳開后，坊間對于二手房買賣的計稅辦法有諸多猜測。不少市民擔心，自家的老房子如果按增值部分繳納稅款，稅負將比以前大幅上升。24日，國家稅務總局網站上公布的營改增細則讓這部分市民心中懸著的石頭可以落地了。

　　焦點一：營改增了，買賣二手房咋繳稅?個人出售兩年以上普通住房免增值稅

　　財政部、國家稅務總局3月23日下發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍。根據試點辦法，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。

　　對普通市民來說，營改增最受關注的地方要數個人房產買賣環節的營業稅要改增值稅了。濟南市民張女士手中有一套上世紀90年代房產，她最近聽到一種說法：“營改增后按照房屋增值部分乘以一定稅率征稅，而稅率可能是11%。”這讓張女士最近心里一直打鼓：“自家的老房子是房改房，買時只有3萬元左右，現在市值已經達到了近百萬，如果真按增值部分算，豈不是要交近10萬的稅?”

　　記者看到，財政部、國家稅務總局發布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》明確規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　　對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　業內人士普遍認為，過渡期二手房交易營改增完全平移了現行二手房交易營業稅政策，對個人房屋買賣繳稅基本沒有影響。

　　焦點二：實際交易中，繳的稅多了還是少了?比率都是5%，營改增后二手房實際稅負下降

　　按照細則規定，營改增后個人購買不足2年的二手房出售時增值稅征收率為5%。之前營業稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個比率一樣，但財稅專家指出，營改增后，稅負實際上略微降一點。這是為什么呢?

　　山東財經大學經濟研究中心主任、財稅專家潘明星說：“計算營業稅稅額時，是在房屋價格全款的基礎上直接乘以5%的稅率。而在計算增值稅稅額時，應該將含稅價款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價乘以征收率。”

　　舉個例子：5月1日前，個人將未滿2年的住房對外銷售，那他應該繳納營業稅。房子售價100萬元，就該繳100萬元* 5%=5萬元;5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，應該繳100萬元/(1+5%)*5%= 4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業稅少0.24萬元。這樣看來，營改增后二手房交易的稅負確實會有所下降。這也與之前財政部承諾的稅負“只減不增”相吻合。

　　需要注意的是，不少市民印象中，營業稅的稅率是5.6%，記者了解到，這是一種將營業稅和附加稅加在一起的籠統說法，其中包含了占營業稅7%的城建稅、占營業稅3%的教育費和占營業稅2%的地方教育稅附加。營業稅改增值稅后，這些附加稅費仍然要征收，但是由于增值稅納稅額與營業稅相比略有下降，這些附加稅的基數也會同樣減小。

　　營改增還有一個大招：

　　企業買房可抵稅款，寫字樓去庫存不愁了

　　值得企業關注的是，營改增后所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。業內人士評價，該項措施對于所有企業而言都將是利好因素。尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

　　山東財經大學經濟研究中心主任潘明星也認可這一解讀。“道理很簡單，營改增后，所有購進不動產或服務的企業，將從銷售方獲得增值稅專用發票，可抵扣本企業的稅款，從而減輕了稅負。企業買房可抵扣大量的稅，尤其是年銷售額不大的企業，買房后，由于房產的價值較高，且可以抵扣稅，很多企業可能好幾年不用繳稅。營改增后，房地產下游企業稅負將降低。簡單地說，就是買房子的企業，稅負將降低。而且，這種減稅，在產業鏈上是層層傳遞的，惠及整個國民經濟。”潘明星說。

　　潘明星認為，對于中國經濟而言，房地產營改增的意義還不止于此。當前供給側結構性改革的一項重要任務是去庫存，而房地產去庫存又是其中很重要一項。近幾年樓市一直低迷，庫存嚴重，將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，顯然將刺激企業買房，進而推動房地產行業的去庫存。資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業地產，眾多房企正面臨空前的商用物業去庫存壓力。營改增的落地將有望促進寫字樓庫存去化。