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　　東門服裝城二樓已經整體空置 記者劉彪攝

　　在老東門商圈，東門服裝城二樓已經整體空置。記者劉彪 攝

　　隨著濟南舊城改造，越來越多商場擴建升級，升級之前，經營者也很糾結：不改造，設施條件太差;改造，擔心人氣流失，失去往日商氣。在濟南老東門商圈，原老東門小商品市場東側的東門服裝城，曾借著小商品市場的人氣，做得不錯，現在，小商品市場升級了，服裝城卻面貌依舊，不過它的經營卻并不如故。

　　沒人氣!

　　破舊大棚之下，2/3以上商鋪閑置

　　近日，記者來到東關大街南側的東門服裝城，旁邊原老東門小商品市場已經改造，舊址成為停車場，新的老東門萬貨匯已修葺一新;而東門服裝城還是大棚式的老市場。

　　“這種大棚市場，興起于上世紀90年代。”這里的商戶老張說，當時濼口、西市場、老東門小商品市場都是這樣的。

　　一般老市場，由于多年積攢人氣，商戶很多，但在這個服裝城里，二樓商鋪全部閑置，一樓商鋪最里面的也已閑置。據物業保守估計，2/ 3以上的商鋪是閑置的。

　　想招商?

　　“租金減半、押金可商量”難奏效

　　商鋪閑置，管理方打出了招租的招牌，而且擴展了經營業態：不再僅僅以服裝為主，日用百貨、五金工具、小商品、小家電、勞保用品、床上用品、辦公文具等都可以入駐。“人氣旺的時候，咱還可以選一選。現在那么多商鋪都閑著，能租出去就不錯了。”負責人劉先生說。

　　除了擴大招租業態，租金價格也是大幅下降。“我們每天每平方米4塊錢，如果租的面積大，還可以再商量。”劉先生說，周邊商鋪租金在每天每平方米8元以上，還有公攤。

　　至于押金，東門服裝城每平方米500元，而且還可以再商量，除此之外，再無物業管理費。“價格的確很誘人。”在老東門萬貨匯一樓經營的宋先生說，他的店鋪使用面積只有10多平方米，一年租金是3.1萬元，相當于一天8元多，而且每年還有2000多元的物業費。

　　“招租這么長時間了，也沒見有多少新商戶進來。”這里的商戶張先生說，大棚式商場夏天沒空調、冬天沒暖氣，在講究購物環境的現代社會，越來越落伍了。

　　扒一扒：

　　周邊市場曾3次改造，它都沒抓住機會

　　在宋先生看來，歷史曾經多次給東門服裝城機會，但它都沒有抓住。

　　2013年，老東門小商品市場升級改造，所有商戶都搬出去另外尋找經營場所。此時，不遠處的燕福小商品市場抓住機會，火了一把;而就在旁邊的東門服裝城，卻在固守服裝業態。

　　2014年，升級改造后的老東門萬貨匯試營業，一樓是飾品、美甲、化妝品等，二樓是服飾，三樓則是鞋類;地下一層原本打算經營小商品、小五金、小百貨、塑料制品等，但由于相關手續沒有辦完，就沒有開業。此時，西側的人民商場老東門店抓住機會，成立了DM東門小商品市場，300余商戶聚集，東門服裝城同樣沒抓住機會。

　　現在，受網購沖擊、競爭激烈等因素影響，DM東門小商品市場不干了，燕福小商品市場也準備轉型做花鳥蟲魚，眾小商品商戶紛紛出來找商鋪。“當時我也是從DM東門小商品市場出來的，我們幾十個商戶跟東門服裝城談，希望能整體入駐，結果沒有談攏。”宋先生說。現在，DM東門小商品市場的商戶要么入駐老東門萬貨匯，要么找了個沿街商鋪繼續經營，真正入駐東門服裝城的很少。

　　分析

　　10年前日均客流能破3萬，如今破萬都難

　　老東門商圈式微改與不改都挺難

　　“原來都說老市場不要輕易動，一動就有可能動商氣。”濟南商界人士李先生說，但也不能墨守成規，像東門服裝城，這么多年了，還是大棚市場，已經不再適應現代消費方式，改造勢在必行，“但改造也有風險，本來人氣就不行，一改造可能更沒人氣了”。

　　在李先生看來，老市場一旦改造，勢必需要擴大經營面積。現在，隨著城市擴張，消費力在外流，如果經營面積再擴大，肯定養不活，這一點從老東門商圈式微就能看出來。10多年以前，老東門人聲鼎沸，日均客流量上萬人次，周末甚至能突破3萬人次;現在，新商圈越來越多，如東部高新會展商圈、西部緯十二路商圈、南部領秀城商圈、北部濼口商圈等，都會分流傳統中心商圈的客流。目前老東門商圈，周末客流能破萬就不錯了。

　　其實，在老東門商圈，經營陷入困境的不止東門服裝城。DM東門小商品市場已關門，燕福小商品市場準備轉型，此前在東門服裝城對面的李寧、波司登、特步專賣店，目前都已撤走。盤點濟南其他老商圈經營得咋樣?

　　西市場商圈還在擴 英雄山商圈人氣挺旺

　　與老東門商圈商場經營式微不同，同為老商圈的西市場商圈，則還在擴張。近日，記者在經一緯九附近看到，這里聚集了西市場、路港等小商品市場，還有華聯商業街、華聯商廈、嘉華購物廣場等商場。

　　與此同時，西市場與路港之間的地塊，正在由路港進行開發，擴大經營面積的同時，也要增加停車位;華聯也已經建成立體停車樓……“近幾年，這里舊城改造，建起了近70萬平方米的保利中心，附近還有盧浮宮館、御景城等樓盤。”濟南商界人士李先生說，有人就不愁沒有商氣。

　　另外，西市場商圈與緯十二路商圈連成一片。反觀老東門商圈，多少年了，這附近就只有長盛小區、青后小區等老小區，未來消費增長潛力有限，商圈勢必萎縮。

　　再來看一看同時期的新世界商城，它地處英雄山商圈，附近不僅有公園，還有文化市場、魯商廣場、全民健身中心、悅動城、小吃城等，業態比較全面，吸引人氣的能力相對較強。“不過附近新樓盤太少，消費潛力有限。”李先生說，濟南南部倒是興建了很多新小區，比如領秀城等，但是那里都有配套商業，分流了英雄山商圈的人流。

　　濟南北部的中恒商城以批發為主，靠近長途汽車站，客流不是問題。“未來，這里的一些老國企，比如棉紡廠、造紙廠等，都會進行改造，建設居民區。”李先生說，未來人氣應該不成問題。