久久99久久99精品中文字幕-久久国产欧美国日产综合精品-久久精品免费一区二区-久久这里只有精品首页

　　8月26日，王健林在濟南簽訂了630億大單。當晚，訪談節目《魯豫有約大咖一日行》開播，王健林甩出的“1億元小目標”一時刷爆社交平臺。不管信心滿滿的王健林能否打敗迪士尼，我們從萬達在濟南的項目來梳理一下萬達轉型的軌跡。

　　潘莊

　　630億280公頃，建消化得了這樣的巨無霸嗎

　　潘莊。實際上一些居民已經在幾年前就加高了房產

　　“幸虧已經買了房，坐等升值”

　　“高新火了，快買房子吧，反正我買了”

　　“我是濟南城東的，終于有屬于我們自己的迪士尼了”

　　“那邊房子已經漲到一萬二、一萬五、一萬八，之前六七千，剛問完驚恐。”

　　“啥也不說，去那邊看房子了”

　　……

　　8月26日，萬達文化體育旅游城（以下簡稱濟南萬達城）塵埃落定的10萬+大新聞，是上述濟南市民快樂、興奮、恐懼等各色情緒的評論，關鍵詞只有一個，房價。

　　當天，王健林本人現身簽約現場，山東省省長郭樹清、濟南市委書記王文濤會見了王健林。

　　萬達官方網站信息顯示，濟南萬達城選址于歷城區港溝鎮潘莊、田莊，西鄰蓮花山，占地超過290公頃，總建筑面積530萬平方米，總投資630億元。同時有消息傳出，濟南萬達城首批土地將在今年11月份掛牌出讓，面積1383畝，其中住宅用地1002畝。

　　萬達新城

　　290公頃和630億元是個什么概念？綜合濟南市國土資源局等單位聯合批露的數據，2015年濟南經營性土地總供地面積419萬平方米，相當于419公頃。而今年2月濟南市商務工作暨投資促進工作會議上透露的信息顯示，濟南2016年目標是全年實現引進市外投資1140億元，增長20%。據此推算，濟南2015年招商引資額為900多億元。2016年8月官方批露的數據顯示，今年上半年濟南引進投資557億元，完成年度計劃指標48.8%。

　　當前經濟形勢下，萬達甩出的這630億，無疑對拉動投資、提振市場信心有著積極作用。但是，未來濟南能否消化這個巨無霸呢？

　　萬達模式：用物業反哺樂園

　　濟南萬達城是萬達第13個超大型文旅項目。濟南萬達城了文化、旅游、商業等內容外，還首次引入體育主題。

　　齊魯晚報記者盤點了11座見諸于公開報道的萬達文旅城，分布在長白山、武漢、西雙版納、南昌、哈爾濱、合肥、無錫、青島、廣州、桂林，成都，項目投資額在200億元—550億元之間。其中西雙版納項目是亞洲唯一熱帶雨林樂園，哈爾濱項目有全球最大室內滑雪場，青島東方影都是全球投資最大的影視產業項目，投資額達500億，南昌萬達城有全球規模最大的室內海洋館，上述11個項目對外公布總投資額就超過4000億元。就投資額而言，上海迪士尼總投資額約367億元人民幣，顯然遜色不少。

　　對此，王健林在總結做商業地產心得時表示，同時啟動這么多這么大的項目，最重要的就是資金，而且是低成本的，能長期使用的資金，或者有長期能使用的資金平臺。齊魯晚報記者注意到，2016年初萬達在上海注冊成立萬達金融集團，注冊資本100億。

　　上述這些文化旅游城包括濟南萬達城，都采取了萬達集團與地方政府合作的模式，而萬達顯然是想用物業銷售來反哺樂園。比之于迪士尼握有眾多大IP的優勢，長期以來萬達的優勢在于拿地。

　　齊魯晚報記者注意到，濟南萬達城重頭戲——室外主題樂園占地42公頃，這就是說290公頃地塊中大部分用于商業地產和住宅項目；630億元投資中310億元為文化體育旅游投資，剩下320億仍投向萬達擅長的房地產。

　　在文化旅游產業上，華僑城模式是利用主題公園拿地，炒熱片區，通過房地產變現。而萬達模式則加入了配套酒店，萬達廣場、商街、學校等。

　　同樣套路同樣適用上海引進迪士尼樂園的初衷。上海迪士尼從引進項目至今，當地房價從不到3000元每平米漲到現在30000多每平方米，迪士尼所在地川沙由一個城郊結合部地區成為一個繁榮商業區，土地增值上百倍。

　　萬達轉型關鍵年，半天不到實現“1億小目標”

　　王健林把2016年作為萬達轉型關鍵年。

　　萬達集團2016年工作報告透露，萬達轉型的標志之一，就是到2016年底力爭萬達商業50%以上利潤來自地產之外，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業。

　　“我看到一篇文章，說首富要退出房地產，其實萬達不是退出房地產，只是不再把房地產作為主導產業，不再作為萬達收入和利潤增長的主要來源。”今年1月，王健林在接受騰訊科技采訪時這樣說。

　　王健林表示，因為房地產是周期性行業，只要城市化率達到75%，自有住房率超過80%，房地產業行業就會萎縮。萬達要追求長期穩定的現金流，就必須轉型。房地產萬達還會一直做下去，只是把收入規模穩定在千億左右，不再擴大規模。

　　萬達文化集團2016年收入目標666.4億元，這一板塊包括院線、影視傳媒、旅游、兒童娛樂、主題公園、體育等內容。

　　剛公布的萬達集團2016年半年度財報顯示，上半年收入1199億元，相當于182天平均每天進賬6.59億元，萬達百貨首次從財報中消失，萬達院線營收57億元，比上年度同期增長64%，凈利潤8億元。

　　在一些地產界人士看來，萬達最牛的地方在于早一步看清市場，辨明趨勢，敲定模式和方法，“當前研究萬達，最應該看的是王健林最關注的東西，個人精力投入最大的東西，那就是萬達文旅產品的研發。”一位業內人士表示。

　　齊魯晚報記者在萬達文旅研究院網站上看到，萬達研發的四大核心旅游產品包括不同主題的文化秀場，比如漢秀、傣秀、魯秀；電影樂園；主題樂園；萬達茂，即貫穿式室內商業街，這四大產品，相當于萬達下一代綜合產品的四個主力店。

　　每年客流量2000萬人次，你拿什么引流

　　王健林的旅游發展規劃是，文化旅游將成為公司新支柱，到2020年旅游到訪達2億人次，旅游產業年收入超過1000億元，超越迪士尼。那么，王健林寄予厚望的文旅產業會不會像當年的商業地產一樣，成為馬力強勁的人流發動機呢？

　　在業內，人們常拿先于上海迪士尼19天開業的南昌萬達城與之做比。南昌萬達城總投資400億，是江西近30年來最大單個項目，其中文化旅游項目投資210億元，剩下的是對外銷售樓盤的成本。南昌萬達城占地480萬平方米，銷售物業超過280萬平方米。南昌萬達城內的住宅價格自園區開業以來飛漲，目前均價12000/平方米。

　　萬達方面希望南昌萬達城“每年客流量達2000萬人次”，而這也是萬達對濟南萬達城定的目標。財經作家吳曉波曾給上海迪士尼算過一筆賬，上海迪士尼客流量達到1200萬到1500萬之間才能達到盈虧平衡點。2015年故宮游客總數為1506萬人，為國內客流量最大的景點，而一直處于虧損狀態的香港迪士尼2015年游客為689萬人次。

　　一般而言，主題公園的覆蓋范圍是500公里內的范圍。齊魯晚報注意到，由于故宮采取限流措施，如果確如萬達預計的一樣，那么，屆時濟南萬達城有可能超越故宮成為國內接待游客最多的景區。

　　顯而易見，萬達采用的是在全國大建萬達城的“群狼戰術”叫板迪士尼，但各界對萬達城的爭議焦點在于園區的IP打造上。廣東省旅游發展規劃中心副總規劃師周志紅認為，主題公園在發展過程中，面臨的最大挑戰除了資金外，還要有對產品不斷研發和創新的能力。

　　齊魯晚報記者注意到，前文提到的11座萬達城，最突出的特點是投資大，規模大，一不小心就成了“世界之最”。但規模大并不等于文化創意能力強，三亞度假區的海棠秀，是萬達投資6000萬推出的首個秀，撐了三年后于2014年關停。對于重金打造的漢秀，王健林也曾流露過不滿的意思。

　　2015年迪士尼總營收3450億人民幣，超過BAT三家收入總和，利潤達到580億人民幣左右，凈利潤率達17%。誕生的90年里，迪士尼不斷生產眾多的兒童電影，完成一批批大IP核心資源積累，再不斷進行文化產品的升級和產出，用全球聽得懂的語言講述一個又一個故事，又把這些元素融入到迪士尼樂園中，這些財富就是迪士尼的核心競爭力。

　　但主題公園在中國并不是一個賺錢行業，目前國內有300多家主題公園，最小投入5000萬，最大投資幾十億到幾百億不等，75%以上是虧損狀態，賺錢的5%—7%左右。山東某旅行社導游馬女士對齊魯晚報記者說，這些主題公園最大的問題是產品同質化競爭，缺乏創意，在游客體驗的細節上做得不到位。

　　文化和地產的邏輯隔行如隔山，“萬達文旅模式”剛剛開了個頭，萬達在濟南的豪賭也剛剛開了個頭。

　　齊魯晚報·齊魯壹點 記者 任磊磊