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　　去年9月底、10月初，濟南樓市調控兩連擊，重啟限購限貸，給過熱的市場降溫。時隔一年后，9月18日上午，國家統計局發布了2017年8月份70城房價數據，濟南新建商品住宅價格環比7月降0.3%，結束自今年3月以來的五連漲勢頭;二手住宅方面，自7月環比降0.2%后，8月再降0.6%。這是今年繼1月份后，年內第二次出現新建商品住宅和二手住宅雙雙下降的情形。但市場上出現這樣的現象：開發商按照全款優先、其次六成、三成最后的順序選房，購房者屢屢遇到“房挑人”。

　　8月新房價格微跌 0.3%年內降幅最大

　　根據國家統計局數據，納入重點監測的15個一線和熱點二線城市中，8月新建商品住宅全部停漲，北京、上海、廈門環比持平，一線城市中廣州、深圳領跌，濟南環比跌0.3%，為年內最大降幅。今年1月，濟南新建商品住宅價格環比上月跌0.1%。而上次出現0.3%的降幅，是在去年12月。

　　濟南去年9月底開始出臺樓市調控政策，如今限購馬上滿一年。從2015年7月以后，濟南房價便進入連漲狀態，最終在2015年11月實現同比漲幅由負轉正，從而進入房價的上行通道。自去年下半年開始，濟南樓市異常火爆，新房價格走出一波上揚行情。統計顯示，去年8月，濟南新建商品住宅價格環比上漲3.2%。當年9月，這一數字變為5.2%，在全國15個重點監測的熱點城市中，濟南這一幅度排到第3，為近5年來最高漲幅。為穩定房價，政府開始發力調控，“濟八條”在去年9月底出爐，并于去年國慶期間重啟樓市限購政策。

　　重啟限購后，去年10月濟南新建商品住宅價格漲幅放緩，不過環比漲幅仍在3.4%;當年11月，漲幅放緩至1.1%。在一系列調控政策作用下，去年12月新建商品住宅價格環比上月跌0.3%。由于樓市成交仍局部過熱，去年12月26日，濟南再次加碼樓市調控。在調控作用下，今年1月，新建商品住宅價格兩連跌，環比上月跌0.1%。

　　今年春節過后，受預售證取得難度加大的影響，樓市出現供應不足局面，雖然2月新建商品住宅價格環比持平，但從3月開始，連續5個月上漲。8月新建商品住宅價格環比跌0.3%，不僅結束五連漲局面，而且是年內最大一次跌幅。

　　二手房兩連跌 中介卻說沒感覺跌

　　濟南二手住宅方面，繼7月環比微跌0.2%后，8月環比跌幅擴大到0.6%。市場是不是到了變盤點?對此，多家二手房門店負責人表示，市場實際狀況不見得如此。

　　鏈家偉東新都店長馬先生說，8月份受銀行房貸收緊影響，一部分客戶被限制住了，他們店里成交情況有所影響，但9月客源量又上來了，月成交量在6～8套。二手房市場上，確實存在一些房主怕賣低了、房價再漲會吃虧，主動將價格標高，從而造成有的二手房掛牌后長期賣不出去的情況，但在新房價格看漲的趨勢下，很少有主動降價的。

　　對于統計數據顯示濟南市場二手房價格下降，馬先生說，有的客戶在等二手房房價下降，但好房子不等人。他們店里近期有個別客戶降價，是因為買新房后需要籌集資金而主動降價，降幅多在10萬元以上。像偉東新都一套三居室的掛牌房源，面積約150平方米，原報價312萬元，因房主已購房著急出手，降了12萬元，單價2萬元，低于偉東新都2.1萬元的均價，“這種情況是個別現象，不是主流。”

　　“8月二手房市場確實不是很好，但我所在商圈房價沒有跌。”21世紀房產堤口路一門店店長趙先生說，他們門店處在堤口路大潤發商圈，因為以后將有地鐵經過，二手房房價比較堅挺，“房貸收緊后略有影響，要買房的還是要買，影響不大。”

　　開發商挑客戶 交款多的往前排

　　雖然今年8月新建商品住宅價格環比止步五連漲，但市場狀況與去年同期相比出現新的變化：當時在“買漲不買跌”的情緒下，部分購房者不理性購房;如今，由于樓盤預售證取得難度加大，每一次開盤、加推“擠牙膏”式出貨，開發商按照全款優先、其次六成、三成最后的順序選房，購房者遇到“房挑人”。

　　去年9月，東部樓市房價上揚后，市民袁先生禁不住鄰居游說，先后在雪山片區、唐冶片區看房，最后跟著鄰居在綠地城買了一套，當時房價8000多元。他剛交了認籌金，濟南就接連出臺調控政策，整個國慶節都沒過好，直到網簽后才放下心來，過后他又拉著外地的親戚在這個小區買房，“幸虧親戚買得早，不然后來調控政策對外地戶籍卡社保，他肯定上不了‘車’。”

　　同為濟南人的邊先生就沒這么幸運了，囿于經濟實力有限，去年沒有買房。如今大學畢業2年，他發現盡管東拼西借湊齊了三成首付，想買套房子卻并不容易。“現在開發商挑客戶，全款或六成以上才有機會搖號，基本上輪不到我們首付三成的購房者。”邊先生無奈地說，下半年看了兩三個樓盤，置業顧問先問是不是全款或首付六成，然后根據客戶資金情況分成不同的微信群，到了開盤或加推的時候再通知他們。

　　“置業顧問會要求我們把房款集中到一張或兩張卡里，然后把截圖發給他們，相當于出示資產證明，到時搖號結束后一次性刷走，想冒充全款的挑房基本不可能。”邊先生說，從今年1月開始，他父母就把銀行存的定期轉為活期，沒想到在手里“攥”了半年多，損失不少利息不說，還是買不上房。9月18日晚上，他還參加西部一個樓盤搖號，按照首付三成派的認籌號，“對這次搖號不抱很大希望，聽說這次搖不上的話，到年底還會加推，試一試吧。”

　　“房挑人”情況較多 或難界定為違規

　　實際上，今年上半年以來，“房挑人”已是普遍狀況。受調控政策影響，上半年濟南樓市推盤量及成交量都不高，一方面是預售證取得難度加大，另一方面是推出的房源數量也不多，市場上出現供不應求的狀態。在買方市場下，開發商挑客戶也就成為“明規則”。

　　近期，不乏有剛需購房者撥打主管部門電話，反映有開發商要求只有首付六成以上才能搖號選房，希望開發商“擅自”提高首付比例的行為得到控制。“首付三成的不光被‘剝奪’了搖號的資格，甚至開盤、加推都被封鎖消息，連被通知的資格都沒有。”兩三個月前曾在唐冶一樓盤認籌的劉先生說，如此一來，他再看其他樓盤既要花費時間又面臨追加首付的窘況，再加上貸款利率悄然上浮，現在的購房成本已超過今年年初。

　　張女士參加一樓盤認籌后，9月初該樓盤開盤，等全款和首付六成客戶選完房子后，剩下頂層和一樓的房源加起來屈指可數，而等待搖號的首付三成客戶還有兩三百人。

　　“盡管未來幾個月入市房源不少，但考慮到市場整體情況，‘房挑人’的局面依然存在。”濟南房地產市場一業內人士認為，開發商要求的付款方式本身是市場化行為，不好界定為違規，況且在銀行房貸收緊的情況下，偏向于不貸款或少貸款的客戶以回流資金，成為多數開發商應對市場變化的選擇。另外，《山東省商品房銷售條例》中對此也未作具體規定，因此主管部門表示也難以通過行政手段處理。

　　據統計，8月份以來，濟南樓市實際開盤24個項目，推出了4000余套住宅房源，從售賣情況來看，各項目的去化率都不錯，一度出現“開盤即售罄”的現象。進入9月份，濟南加推房源主要集中在東部。對于房價下一步的行情，業內人士分析稱，從前幾個月房價漲幅趨緩直至出現跌幅來看，體現了主管部門對房價調控的決心和目標，接下來網簽房價會持續盤整，不排除小幅走高的情況。